北京新房的定价体系有一个很有趣的现象，郊区和主城区结合部，指导价都是6万＋/平，跟主城区价差在2~3万/平米左右。
朱辛庄，昌平临海淀，6.6万/平米，主要吸引海淀外溢。西红门， 大兴和丰台接壤，6.6万/平米，主要承接南城、金融街外溢。今天的主角北神树，亦庄，朝阳，通州三区交界，6.5万/平米。曾经以为吃亦庄产业外溢，但是亦庄外溢直接被台湖-4的璀璨时代，丰禾嘉会（均价5.6~5.8万/平米）截流了。
距离亦庄核心区更近，价格也比北神树要低，产品也有自己的亮点。
所以我认为北神树的北京润府主要承接的其实是来自朝阳的外溢客群。买不起朝阳三居的小伙伴，可以在北京润府买一个很不错的改善三居、四居。
17号线托举起北神树
通勤，是北京润府最大的优势，可以做到朝阳、亦庄通吃。一切都要归功于17号线。
作为北京含金量最高的地铁线之一，17号线北部直达未来科学城，在天通苑站与13号线换乘可以覆盖西二旗、继续往南经过望京、国贸。
2021年17号线南段十里河至嘉会湖站通车，2023年底，北段未来科学城北至工人体育场也开通运营了。中段东大桥至潘家园，目前四座车站整体结构已经完工，距离开通运营也不远了。中段开通后，从北神树站坐地铁去三里屯和望京都非常方便。根据亦庄的规划，未来围绕北神树站，商业、住宅一起建成轨道微中心，形成北京东部一个重要的商业中心。北京润府这次配建的商业确定为万象汇，出门就是地铁和商业。
公路的话，北京润府的北侧，紧邻西南五环。走康化桥去五环还是比较方便的。东侧是京津高速，西南侧是横穿亦庄的京沪高速，平常也不会堵车。
性价比最优选？
朝阳客群买房最大的痛点就是总价太高了，三居户型基本900万起步，这是很多人无法承受的价格。十八里店朝央和煦121平米的三居，总价940万起，户型很好，可惜已经卖完了，据说新地块儿指导价涨到了8.25万/平米，总价又上了一个台阶。昆泰云筑价格便宜些，但是三居也比较少了，现在主要是一些低楼层的特价房。王四营，指导价7.1万/平米，但是这里是焦化厂的旧址，有“毒地”遗留问题，而且三个新房项目，户型也偏大。豆各庄的绿城沁园最便宜，网签价只有6.2万/平米，但是绿城沁园目前仅剩一层的房源，而且小区楼层比较高，很多东西向的房子，居住舒适性并不强。
与这些朝阳相邻板块相比，6.5万元/平米的北神树性价比就太高了。三居门槛只要600万左右，而且还是央企华润的中高端产品系。
户型怎么选？
上周六北京润府的户型图正式发布了，98平米三居起步，最大户型175平米的四居，整体项目还是偏刚改定位说实话，北京润府户型亮点不多，但就是够紧凑，有性价比。
北京润府三居有98和109两个面积段，我个人更看好109平米的三居。
先看98平米户型，南向两面宽，客厅在腰部，西侧开窗，餐客厅面积很大。开窗比例也足够大，但是夏天免不了有西晒问题。还有一个问题就是主卧只有12平米左右，这个面积太小了，摆个衣柜和床头柜的位置都很局促，估计上下床的动线都是个问题南向次卧10平米摆一个双人床都很着急，北向的房间只有不到八平米，估计只能做个办公间了。三个卧室也都不算大，但是利用率要比98高一些。主卧抛出卫生间的面积也只有11.2平米, 也比较急促。
130平米的四居面积段。我更推荐的是129平米的四居。129是四叶草户型，整体的得房率，面宽进深比都比较好，北向最小次卧面积八平米左右，只能摆下一个单人床。或者做办公用。133平米的四居面积虽然多了四平米，但是最小卧室跟129差不多，该户型得房率可能比较低，未来售价也可能会低一些。两个次卧都是西侧开窗， 采光没问题。但还是要注意西晒的问题。
北京润府的大四居都是边户，这两个户型都没什么问题，舒适性和实用性都比较好。主要区别是175平米的主卧安排了两个面盆，还有浴缸。配置比157要豪华一些。其他基本没什么不同了。
项目的外立面跟北京瑞府相似，采用了三段式的设计，窗墙比很大，主要材质应该是真实漆搭配铝条的 现代简约风。项目住宅地块总建筑面积约25万平米，其中地上建筑面积17.5万平米，18栋10-18层洋房、小高层产品，容积率2.5，共1386户。
项目分三期开盘，首期推出8栋楼，8#、10#、11#、14#、15#、17#、20#、21#。
垃圾场问题怎么破
上篇文章我提到了北神树的教育问题。除此之外，北神树最大的问题就是垃圾场。
作为三区交界，通州之前把垃圾场都设在了这里，比如北京润府东北侧的董村综合处理厂，因为距离居住用地太近，经常因为异味太重，遭到恒泰家园还有泰禾拾景园业主的投诉，地块南侧也是一个大型的垃圾填埋场，据说有两个景山那么大。据了解，董村综合处理厂，计划今年四月份开始搬迁到大兴安定医疗垃圾新址。而南侧的垃圾填埋场现在已经改造成了公园绿地。
目前北京润府意向登记已经开始了。我们也组织了这个项目的看房团和团购活动，添加镇长微信zhenzhang2020名参加看房团，能免费获得一份北京润府的专属买房报告。也有一对一咨询的机会。
北京润府的样板间，也即将开放。大家可以跟镇长一起去现场。199元／365天，北京买房卖房，找个靠谱的专家朋友问诊，更放心。
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