01 楼市热点怎么看

近期楼市有几个热点话题：

1. 苏州、厦门、宁波土拍市场拍出新地王；

2. 上海黄浦区豪宅日销200亿。
   

3. 深圳取消7090政策；

4. 杭州放开全市的二手房限购，取消满2的增值税，放开非主城区的限价和容积率。

其中1和2都是核心资产景气的表现，但需要注意的是，一二线城市核心地段的资产具有避险属性，所以这样的景气并不能说明当前楼市进入景气周期，倒像是一种反向指标。

之所以现在拍出地王来，一是因为其它地块已经开始变得难卖了，这时拿出压箱底的宝藏地块（这在行情好的时候是不太可能的），不但能确保财政收入的稳定，还可以用高成交的地价来提振市场信心，只不过后者的作用不大罢了。

3和4则是政策上取消了一些需求端调控的限制性政策，说明需求很弱，反映的也是当前楼市行情颓靡的实情。

所以当前房市的所有热点，解读为市场回暖显然是论据不足的，想要实际感受下行情热度的话，可以把自己房子挂出来，不被气死就算是心态好的了。

其它城市具体情况我不是很清楚，就从杭州了解到的情况来一起看看当前新房和二手房市场怎么样。

02 杭州新房市场

昨天（3月29日）杭州一场土拍，总计5个地块，2块流拍，其中包含1块低密的地块，还有2块仅1个开发商报名并底价成交，只有滨江区星民路地铁站的王炸地块开启了拍卖，最终溢价23.63%被滨江拿下，还算是比较理性的，毕竟成交楼面价¥28554和精装限价的¥49300还有2万元的价差，留给开发商足够的发挥空间。

3月下旬世纪城板块的建发朗云（165-333平，单价4.6万，总价629-1673万），触发了165个月社保的热度，当然这种是不限购核心区的改善项目，与萧山市北刚交付就破发的情况相比，形成了冰火两重天的格局。这同样可以从核心区高价值板块的保值避险属性来解释（虽然也没有那么核心）。

上周我去看了滨江区一桥南建发璞云项目，中式庭院大户型成熟配套带书包，可能受限价影响产品力一般（喜欢中式庭院的可能很嗑），周边城市界面也一般，小区南面还有一条铁路，同样的4.6W单价，热度并没有朗云那么高，但这已经是滨江浦沿板块的最热新盘了。比起之前江对岸的建发云启之江开盘时的热度要逊色不少。

同期开盘的还有浦沿地铁站旁的伟星滨望项目，户型和总价对滨江的上班族而言都更友好一些，但热度却少了一半，购买力差异可见一斑。而板块东面的万科朗拾滨屿项目则更显惨淡，3.9W不到的单价已经流摇了，这对万科而言更加是雪上加霜。

除江南岸之外，我还特地跑去余杭看了绿城绿汀春晓以及云城高铁两侧的两个项目，都是主打未科外溢的需求。限价2.7W的绿汀春晓公区都没见到，在一个月内领了两次预售证清盘了；而3.6W的云城项目一期预售就销量惨淡去化困难，这也和云城当前配套不够完善有关，3.6W买个大饼吃不饱的呀。

总之，在楼市下行周期，购房者们也开始逐渐回归理性。从当前新房市场看，旱的旱死，涝的涝死。那些因限价调控带来的需求大于供给的项目，粉红楼盘已经通过车位捆绑的方式在自行调整以对抗政策了，而那些弱势板块因去化困难开始送车位了。在我看来，与其这样不如放开限价，让价格回归市场，让供需自行进行匹配呢？

03 杭州二手房市场

从杭州当前二手房成交量情况看，23年的3月是一年成交量最高的9703套，24年3月截止目前为7063套，最后两天冲刺7500套有希望，但成交量同比也是下降了22.7%。而参照23年的情况看，4月开始需求会渐渐疲软，今年预期并不乐观。

从二手成交量和挂牌量来看，本月截至目前新增14126套挂牌，成交量和挂牌量差距继续走扩，抛压巨大，当前价格恐怕难以支撑。

价格方面，我看的杭房数据（房管局公开数据）显示实际成交价格与二手房挂牌价格（贝壳）差距较大，很多人说是做低的，有肯定是有，但大规模做低的可能性不大，一个小区成交量如果不错的情况下平均价格要做低1W的可能性高吗？况且做低成交价需要支付更多的首付，对许多首次购房的家庭而言可能性并不高。即使按照成交量1/2的量在做低以此还原真实价格，也是要比挂牌均价低很多的，实际上挂牌的最低单价房源的价格和实际成交均价比较接近，是可以作为参考依据的。

当前二手市场抛售的，一部分是之前行情好时因存在价格倒挂而买入的投资客，一部分是因就业收入预期变差亟需抛售资产以免被债务拖垮的家庭，还有一部分是眼看当前房价持续走低想要置换的改善家庭。在一个没有坐庄的二手房交易市场中，当前天量的供给要如何消化，市场期望的政策红利能带来多大的需求，这可能还需要很长一段时间的观察，持币观望的，那就再耐心一点吧。

总结

普通人很难决定市场的走向，只能尽可能看清楚市场并理性作出合理的财务规划，以免陷入债务危机之中。那些陷入深渊的，往往都是被欲望吞噬的人。