真是难得，楼市下行调整这么久，终于等来一个“良性信号”。

根据中指研究院的数据，3月份，百城新建住宅价格，环比上涨0.27%，同比上涨0.82%。

而在2月份时，这一数据还是环比上涨0.14%，同比上涨0.57%，其中同比涨幅正在扩大。

具体到城市上，在2月份有40个城市环比上涨，38个城市环比下跌；3月份，43个城市环比上涨，35个城市环比下跌。

从这两个月的数据来看，新房的势头越来越好，如果4月的数据也在变好，意味着新房进入一个新阶段，可相比之下，二手房的行情却截然相反。

根据数据，3月份，二手房环比下跌0.56%，同比下跌4.8%，与2月的数据相比，降幅还在扩大，可以这么说，二手房在以价换量的路上越走越远，想拉都拉不住。

那么新房和二手房的差距为什么会这么大呢？

第一个原因，正常情况下，二手房的价格本就该比新房便宜。

一般来说，这个价格差的合理区间在8~10%之间，3月份里，新房均价为16311元/平方米，二手房均价为15088元/平方米，相差8.6%，所以从整体来看，房价上存在差距是很正常。

当然，从去年开始，很多城市出现了倒挂，也就是新房价格比周边二手房价格更低，比如最近特别火的上海楼盘“中海·顺昌玖里”，开盘均价17.2万/平方米，比周边二手房低了20%，这种情况，自然遭到疯抢。

第二个原因，随着市场格局发生改变以及中央的定调，现在市面上相当大一部分二手房与新房的差距会越来越大。

过去，我们城镇化速度快，为了在短时间内解决大量新市民的居住问题，我们需要超高层，也需要“7090政策”里规定的90平以下房屋户型占比超70%。

可到了现在这个阶段，城镇化脚步放缓，没有那么多新市民，可市面上小户型的普通商品房多的是，供求关系发生重大转变。与此同时，各市开发强度也并不是特别高，都存在大量未开发土地，现在的我们，还需要建设高密度的高层住宅小区吗？对大多数城市来说是没必要的。

此外还有时间这把杀猪刀，随着时间的推移，小区的环境、房子的户型和外立面、早晚会老化和过时，就像现在这些房龄超20年的老旧小区一样。

以上是市场格局的变化，此外还有国家定调，一是大力建设小户型保障房，用它来解决刚需，并用商品房满足多样化改善需求，二是开辟好房子赛道。目前很多城市都有了具体的动作，比如高溢价的好地块、解除“7090政策”的限制、调整容积率等等。

综上所述，未来的房地产市场，不再是高层的天下，而是多层住宅的天下，就算高一些，恐怕也只有十多层。先知先觉的人，意识到现在手里的商品房在未来会越来越“憋屈”，所以趁购房者还没反应过来，以低价也要卖掉。

在这样的大趋势下，楼市的两大走向也就清晰了。

第一，小户型老旧小区和高层变得很尴尬。

最大的原因，其实就是上面讲到的市场格局以及国家定调，这里就不细说了，第二个原因是与配售型保障房之间的竞争。

这里拿青岛的第一个配售型保障房来说：

最大户型95平，价格是周边商品房价格的1/3~1/2之间，而且配套很完善，靠近地铁口，15分钟生活圈覆盖幼儿园10个，中小学8个，综合医院2个，还有农贸市场和商场。

假设该项目旁边有一个较大的商品房项目，一二期已经交付，存在95平、115平和135平三种户型。

如果你符合申购保障房项目的条件，你会去买二手商品房还是优先选择申购这批保障房呢？对工薪收入家庭而言，答案很明确，不论怎样都要去试一试。

所以说，虽然说保障房要实施封闭管理，看起来和商品房不会相互干预的，但怎么可能完全不受影响呢？

这里提醒一下，不同配售型保障房项目，面积差距很大，比如福州的第一批最大户型只有75平，具体的户型，还是要以实际项目为准。

第二个走向，改善住宅变得更香。

城镇家庭住房拥有率相当高，对他们而言，改善住房条件算是人生的目标之一，所以改善品质的住宅变得更吃香，什么样才算是改善呢？

通俗来讲，面积更大、质量更好、服务更好、容积率更小、配套更完善，这其中最起码要有面积和配套这两样，而质量和服务，住建部提出：谁能为群众建设好房子，提供好服务，谁就能有市场，谁就能有发展，谁就能有未来。所以对开发商而言，这两点是自己具备良好发展前景的基础条件之一。

最后，有不少人对高层抱有拆迁的希望，但我想说，希望十分渺茫。

现在的老旧小区拆得多吗？并不多，主要以改造为主，就算那些位于核心地段具有较大商业价值的老旧小区，同样以改为主，拆得没有多少。

反过来看看高层住宅，补偿更多，难度更大，地段也没有多大优势，难道拆迁会比老旧小区更容易吗？断然不会，或许只有到了危房没法住人的地步，才会走到拆除这一步，可真到这个时候，人说不定都不在了。