贝壳同行发来微信，他的客户去年就开始关注这个小区，计划置换一套大户型改善居住，上个月刚把自己的小房子卖掉，但他关注的几套大房子已经在去年下半年成交了，我拜托老业主找房源也没有回音。

      作为这几套房源的成交人和亲历者，我的思绪也不由回到了去年，对于这些成交，我的确有太多感慨。

       东方海棠花园作为武汉海关的机关小区，体量不大，和海关大楼共享供暖管道和地铁口，是汉口为数不多的集中供暖小区。总高11层的电梯小高层中190平和160平是比较受关注的两个大户型，挂出来卖的不多，成交也很少，面积大总价高是原因之一，另一个原因是海关业主预期普遍偏高，不太能和市场行情接轨。而那些关注小区大户型的买家也不会买帐。

      交易局面在去年年中发生了转变，在我们持续反馈市场行情之下，部分业主开始放下身段适应市场，作为片区最便宜的大户型，性价比优势逐渐凸显，与此同时，一些关注客户把握时机以符合预期的划算价格购入，我的一位客户同时买了两套，一套自住，一套办公，小区的一批性价比房源在数月内迅速出清。

       一位在我卖出第一套房源之前就看房的客户，知道我连续卖出第二套和第三套后，终于决定要出手，想以之前第一套房源成交的205万来购买最后一套楼层不错的大户型，签约中心面谈加价至208万依然没有谈成，一个月后，第四套210万成交了。

      在微观交易层面的亲身经历让我对楼市有着和普通购房人不一样的看法：宏观楼市下行和总体房价下跌并不完全等同于具体的房产交易。打个比方，这个小区大户型去年成交价200万，如果按总体房价下跌5%，也就是190万，但你会发现今年拿190万已经买不到同户型了，性价比房源已经卖完，剩下的一两套房源，楼层不理想，价格还虚高，这也是此文开头那个置换客户所面对的实际状况。在一个供应量不大的小区，新出来的房源价格不会低于之前，毕竟价格是由供求关系决定，海关不差钱的业主们也懂得自己房子的市场价值。

       这种大户型最高峰行情300万，楼市下行后，业主预期脱离市场导致去化困难，而一旦降价至当前行情，成交速度也让人惊讶。当一些稀缺房源的价格进入行情区间，成交就不远了，这类房子也就完成了微观的市场筑底。

      这是一位做金融投资的购房客户，我已不再联系，自认为懂市场的人，听不进去自己认知以外的意见，即使是专业客观的。

      不能回避的是，一些房龄偏老，挂牌量大，同类房源多的房子，随着总体房价的下跌，具体成交价格的确也是下滑的。比如万科四季花城挂牌最多的多层洋房这两年的成交价格逐渐走低，最受欢迎的一楼花园洋房却保持了相对稳定，作为小区在售房源十分之一的稀缺房源，抗跌价值是显而易见的。

      简而言之，担心房价下跌而买亏，那就去买区域内相对稀缺的房子，不要贪便宜。看到房价下跌来市场捡便宜，透明市场里没有傻子，便宜房子保值能力也是较弱的。

     “雾里看花，越看越花”，外围看到的只是表象，“买涨不买跌”不能一概而论，18-21年追高买涨的人现在都在高位站岗，如今低谷不买跌的人同样也是在随波逐流。

      因为楼市下行，业主预期不再高高在上，因为房多客少，挑房议价的买方市场得以到来，下行的市场能否买房，如何不买亏，需要每一个买房人认真思考，而不是人云亦云。