楼市拐点，肉眼可见

房地产市场正处于一个重大的转折点。当前市场的主角已从新房转向二手房，因为二手房交易量不断攀升，而新房交易量却急剧下降。以3月份数据为例，合肥、南京和深圳的二手房交易量分别是新房的4.9倍、3.66倍和1.36倍。这在以前是难以想象的，当时新房交易量是二手房的数倍。

地方政府依靠土地财政，因此新房交易量不可能太低。为了维持新房交易量，通常会抬高二手房价格，形成价格倒挂。例如，上海黄浦区某楼盘开盘即刷新全国纪录，原因是存在约1000万元/套的价格倒挂。除价格倒挂外，还有限购、限售等手段限制二手房供应，提高交易成本，引导购买新房。

然而，随着市场持续下行，政策开始松绑，针对二手房的限制措施已不存在。特别是二手房价持续下跌，性价比越来越高，导致二手房交易量不断攀升。那么，二手房交易量上升是否会让楼市复苏反弹？答案是否定的。虽然交易量上升对楼市有利，但并非市场企稳的信号。以往二手房市场复苏代表楼市复苏，因许多业主卖房后会买新房。但现在二手房市场只是以价换量，房价连续23个月环比下跌，同比下降4.8%。许多业主卖房后不再买新房，甚至侵蚀新房市场份额。新房市场疲软，说明卖掉二手房的业主要么仍在二手房市场置换，要么持币观望，对房地产信心不足。 

因此，二手房交易量上升仅反映房价到位，以价换量，这对新房市场构成巨大伤害。由于各种原因，新房不能自由降价，导致性价比越来越低。可见，二手房销量上升并不代表楼市回暖，反而反映出当前房价扭曲和政策限制的负面效果。预计随着二手房持续降价，房企可能进入新一轮降价通道，否则房子难以出售。政策方面也无力再刺激新房需求。趋势表明，楼市成交结构已发生巨变，市场正从增量时代向存量时代过渡。