这是经济学者任泽平总结的名言警句，也被无数楼市专家和购房者奉为圭臬。所以，一些号称资深教授职业买房的专家，其内部手册上往往有一条是：3月末，M2（广义货币）余额304.8万亿元，同比增长8.3%！中国历史上M2突破100万亿，用了57年；第二个100万亿，用了7年时间；而从200万亿到300万亿只用了4年3个月！即便当下大家把钱存起来了，将来总还是要拿出来用的。
以上海为例，2000年,上海新建商品住宅成交均价为3327元每平米，而2023年上海新房成交均价约6.6万元/㎡，是2000年的约20倍！
2000年中国M2约13.46万亿，到如今涨了约22.6倍！
结合二十多年前新房更多在外环内的地段因素，上海房价涨幅与M2基本持平！
这个就是货币的魔力，你可以说房价涨了，也可以说货币多了，两者往往是相伴而生的。不单房价在涨，细数近些年的物品，好像也没有啥不涨价的。不管是胡辣汤烩面，还是大肠面，亦或是葱油饼，每年一涨价，似乎成了惯例！没有人觉得不妥！而这背后，就是中国每年日益增加的货币量：M2（广义货币）。M2=M1+企业定期存款+居民活期存款+其他。如果货币总量稳定，随着社会财富创造的增加，原有货币就能购买更多的商品。货币储蓄较多的家庭，盼着M2减少,手里的钱贬值慢些！低息负债较多的家庭，盼着M2大增，身上的负债快速流失！真正令人感叹的是，不管货币发行再多，人们的工资相应涨幅却不高，甚至部分在上海生活的打工人还面临着失业或降薪的命运！
M2投放从1991年1.93万亿到2024年304.8万亿增长了157.9倍；而同期上海工资（1991年为281元，2023年第三方预计为13060元）则增长了46.5倍。当然也有人讲，为什么感觉这两年房子降价了？车子、股票也都没涨？原因是M2不是时时刻刻有效，如果单单M2上涨，居民拿了钱存起来，M1（活期或者现金形式存在的钱）短时期会不涨，比如现在，M1余额只有68.58万亿，增速降到了1.1%！这个可能性非常小，因为只有消费，钱才能流动，而促进消费，也会有各种措施。中长期来看，M2依然发挥着至关重要的作用。M2和二手房销量息息相关！
其实,M2不单和房产价格有关系，和房产的销量也息息相关。为了研究M2与上海二手房成交量关系，我们把2005年至今的上海二手房做了汇总，一共大约19年左右的成交数据做了对比。
可以看出，近年来，M2的高点分别是2006年的22.12%，2009年的28.42%，2015年的13.34%，2020年的10.01%和2022年的11.8%！
而成交量上，2006年上海二手房为16.4万套，2009年成交量为28.45万套、2015年成交量为34.62万套、2020年是29.88万套，2022年的15.8万套。其中，2009年，2015年，2020年也是上海二手房成交量的高点。M2快速增长的年份与上海二手房成交量快速增加年份拟合率60%！而其中未拟合的2006年和2022年，2006年M2是一个高点，但上海二手房反应平淡，但细细探究起来皆有原因！2006年，“稳定房价，调整住房结构”是全国的调控目标，包括加息、“国六条”、“90平方米70％”、“限外”等一系列“步步为营”政策，都是那时候提出的。因此，尽管M2处于高位，但上海房价和交易量并未大量上升。
而2022年近似于2006年，全国房地产调控政策频出，对房企和个人进行限贷，对银行进行约束；而居民端，则在经历疫情封控后，陷入了对失业和未来的担忧。因此M2扩张的货币潮实际上并没有成为消费动力。
之前一些媒体报道过，上海部分区域的房价已经跌到了六年前！之前我们也提到过，三月份上海的小阳春是在以价换量！
购房者需要判断的是，心仪板块的房子是否有下跌，如果真的有，那它是回归了原本的价值区间，还是跌破了应有的价格区间？
从长期来看，一线城市的价值区域一直是跟得上M2的增速的。但你想要买的房子是否在这个范畴之内，则是需要仔细思量的。
