北京楼市:抄底期还未尽,某类要速抛了

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:71 | 时间:2024-04-17 22:39:25

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以下问答载自“知识星球”部分内容

Q:提问:星主你好，经常刷公众号，觉得京房会非常专业也很中肯，所以想向您请教，目前持有通州金隅花石匠142平四居，挂牌750，小区同户型最低成交680，犹豫要不要现在低价卖出，下一步置换不想贷款，或者不接受降价继续持有出租吃租金每月6500，请赐教，谢谢

A:回答:您好，第一、通州的改善市场不会那么快启动，即便是在某一阶段集中放量价格走高，也会是两居和小三居，这是通州的主力户型，第二、金隅花石匠这个楼盘的位置距离通州的财富中心太远了，需要靠外溢支撑，而通州中短期或者说中长期是不会出现外溢现象的，因为核心位置和外溢的价格并没有差多少，只有当核心位置的价格涨到大部分人接受不了，才会传导到外溢板块，这个时候外溢板块就会涨，

第三、既然是外溢板块，户型和面积太大都会降低金融性与流动性，外溢板块的小户型是最好的，从这三个方面金隅花石匠是需要做置换升级的，现在大盘价格在往下走，等于是降低了进场门槛，去降价抛售自己的房子买大盘，不但占有了价格上的便宜，还占有了地段与楼盘上的资源，看似自己折价了实际不亏，建议您参考星球内精华栏会员文章83#通州跑赢大盘选筹导图、04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利!

Q:提问:您好，孩子姥爷他们有一套房子在西城广外可以上学，我们刚把石景山房子挂牌准备卖掉这样方便孩子回去上学，打算在广外租一套100平左右的。卖掉后手上估计有600万的现金。如果是去投资，是否还是朝阳/海淀/丽泽的房子能上车，卖掉房子后，我们是首套了，打算以租养贷了。谢谢！

A:回答:您好，是的，如果将来不会在丽泽长期居住，最好是优先海淀和朝阳，不是说丽泽不好，而是市场的节奏慢了，丽泽的产业饱满度不如海淀和朝阳，这会影响到价高稀缺产品的成长性，丽泽的稀缺品中长期没有价值风险，但中短期会存在成长慢的问题，只有核心产业饱和财富效率提高，才会放大稀缺盘的价值，反之有在丽泽长期居住的需求，比如就近工作，十几年不动的这种情况，可以考虑布局到丽泽，中短期虽然兑现不了，但有居住价值，选筹上可参考星球内精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!

Q:提问:您好，远洋山水2套110两居室，一套自住，一套老人住，魏公村8号院1套2居室老央产。计划把8号院和远洋山水自住的一套2居室挂盘出售，在远洋山水置换140三居，主要考虑方便就进照顾老人以及周边生活的便利。但目前的市场卖房很不友好，想问一下就目前这几套位置情况，应该暂时维持现状观望，还是该坚持置换。谢谢

A:回答:您好，第一：石景山整体的房价是靠西城和海淀的外溢支撑起来的，鲁谷商圈作为石景山的东大门在位置上有天然的优势，流量自然是不缺的，但远洋山水是有点偏刚需的，也就是尽量不要去布局超大户型，这个位置还不值得多仓重仓，第二：如果不能把这套移到其它位置，也就是处于自住没办法只能这样布局，要以捡漏的心态去看房，先不要卖自己的，同市场鲁谷的两居流动性好于三居，两居不好卖的时候，三居会更难卖，有捡漏价的房源可以置换，没有捡漏价可以等等看，所以您需要将目标户型近几年的成交细况摸清楚，才能做出正确的判断，到底是该坚持置换，还是继续等，建议您参考星球内精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;祝顺利！

Q:提问:京总您好！东四十条海运仓小区，一居室，47平米，南北朝向，无电梯的四楼，2003回迁房。目前出租状态，一个月8000。这套房子未来不会自住。请问您，从资产配置角度看，需要出手吗？如果需要出手，大概什么时间合适啊？非常感谢

A:回答:您好，海运仓社区流量很好，东直门很热的项目，但一居室面积太小了，这种核心地段的老社区小户型只能理解为过渡型资产，在没有条件拿到更大面积、更优质的项目时去持有这种类型的房产从保值性流动性及租金回报率都是没有问题的，一旦有条件可以去购买更优质的项目，这种要果断弃掉，北京二手房挂牌量最高峰值17万套时有70%全是老房子小房子，这类房子将来是没有稀缺性的，并且还会随着时间推移慢慢降低金融性，

内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，成长空间时取决于北京的市场均价，如果将来均价拔高，内城区的老房子也会跟着往上走，从效率上市场节奏早已经慢下来了，拔高均价并不容易，加上市场在持续分化，所以有条件尽早置换为好，现在大盘的价一直被量拉低，有很多很多项目都是可以淘笋抄底的，一旦有笋价盘老房子折一些价出手不亏，持有好项目可以以时间换空间，建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

Q:提问:您好，我们有一套马家堡西里的老房子，小两居，60平左右，手上现金400，孩子在西城区奋斗小学，我在北二环雍和宫附近上班，现在有两个苦恼，一个是不确定要不要卖了马家堡去置换，如果卖了马家堡，现金大概550万，贷款最多200-250万，另一个不确定是往二环附近换一套小一些的零几年的房，还是在稍微远一些的地方买个大一些的次新。第一需求是保值增值，是不是用于自住到不是最重要的。希望能够得到指导，不知道西直门附近有什么推荐的楼盘吗？谢谢

A:回答:您好，1、老破小除了核心位置都要尽快脱手了，将来的市场必然是多级分化的结构，地段资源差的小户型更要脱手，南三环以外的城市界面很差，东从分钟寺西至玉泉营这中间是严重匮乏的区域，玉泉营房价牢靠是因为丽泽的成长，而北京大部分的优质资源全部集中在北部，南部新的资源是跨过丰台整个区域的，这种位置的老房子未来预期很低，2、如果不自住更注重于后期的成长性，没必要买在西红门了，以800万左右的预算选筹上还是比较占优势的，西红门虽然是大兴西部最有价值的区域，但从资源上还属于二线区域，这个预算在海淀是可以买到一线区域的,将来的市场一线区域不涨，二三线区域大概率不可能先涨，从效率上能拿到一线资源的稀缺项目，自然不考虑二线以下，可参考星球内精华栏87#朝阳跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

Q:提问:您好！现在持有一套海淀双榆树43.5平米的老破小，今年孩子上学用，然后手里还有200个现金，我们夫妻双方都是国企，工资低，加起来一个月只有2万元。如果想未来资产能保值增值，不局限在海淀买，您有推荐的购房策略吗？是应该卖掉海淀这个再去买个600-700万的次新吗？我们可以接受租房在海淀给孩子上学用。还是应该不卖海淀的，用现金去买个炫特嘉园那种一居室呢？看上去好像租金还可以。我们收入低，贷款贷不了太多，所以有点纠结。

A:回答:您好，城六区或者说外溢板块同样是次新商品房，两居的价值是大于一居的，这一点我早在星球内精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）中提到过，将来改善市场会优于刚需市场，这种改善市场并不是指大户型改善，而是所有持房者卖出再买的目标人群，一居的购买人群大多是刚需，两居的购买人群除了刚需还包括了一部分改善，从需求端好位置好楼盘好户型的房子，是购买力强的刚需和改善家庭都需要的房子，从供给端小户型、保障房市场占比越来越大，这会导致高端改善盘越来越稀缺，从流动性及将来跃升的可能性，两居的投资属性都大于一居，祝顺利！

Q:提问:星主您好！置换困境求指点：本人工作地点不固定，经常需要市区内到处跑，爱人工作上地/西二旗。置换本金400，总预算800，只看朝阳，因为有孩子，只要不是太旧，尽可能不想装修，这一点确实局限了我，之前想多攒点本金再置换，看了您的建议，已经着手开始看房了，名下唯一房产亮马嘉园一居已挂出。但是自己的看房结果都不理想：1. 望京是首选，但是看了很多，这个预算没有中意的，小区新旧/密度/户型都不满意；北纬40没看，市内跑的人想找个离市中心近的；

2. 华纺易城有一套很合适，但是需要从毛坯开始装修，有孩子不太想搞；3. 东恒二期，有一套不用装修，但是次卧略有遮挡，觉得比跟华纺比有溢价；爱这城的话是西北向的，排到后面考虑了；4. 保利金泉，也是西北向的，排到后面考虑了；5. 燕莎后和亮马嘉园，房子和小区都非常满意啊，但地段是您不建议选的， 6. 万科星园，上元君庭也是五环外了，是不是也有点远，这两看还没看，还用考虑不？您看的话，这几个怎么选合适？

A:回答:您好，您要抓大放小，大的是地段资源与楼盘资源，只要在您的预算范围内可同时占有这两项指标就可以列为选筹目标，如果再能兼顾到户型资源就更棒了，装修这种非硬性指标不要去关注，太贪反而会影响您选筹的准确性，装修不属于稀缺资源，可以随时砸掉重装，但您不能因为不想装而在一个资源及楼盘全差的地段里买一个符合您装修要求的房子，这是错误的，以您的预算应该将首选区域放在一线区域上，北纬和华纺应该是可以选到满意房源的，就不用到四惠了，从地段及楼盘四惠的东恒、爱这城是不及朝青华纺的，西边的奥森不太适合总价过低的布局，至少要1000往上还要控制面积，比如1000两居这样，再往下的低单价大面积楼盘及户型就没有稀缺了，户型也都差一些，建议您参考星球内精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析;祝顺利!

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