香山美墅云邸、果岭、云颂位于南山华侨城，小区建成于19年，距离地铁较远。云颂共有3栋楼，总计836户，户型主要为175㎡。

整体而言，云颂小区表现良好，尽管建成已有19年，但花园面积较小，且靠近道路，有一个变电站。户型范围在125-175㎡之间，属于改善型小区。

果岭和云邸共享一个大花园，离道路较远，起步面积为165㎡，楼层相对较高。在这两者中，价格差异不大的情况下，优先考虑云邸和果岭。

楼盘优势：

小区位于华侨城，周边环境自然不用说。相比云颂而言，果岭这边距离北环还是比较远的，也没有噪音影响，可以作为优选项。

小区自驾上可以直接上北环，这个比较方便，地铁最近的白石洲地铁站有1.5公里，不太方便。

小区虽然户数比较多，但是楼间距都比较大，并且是纯大户型的小区，人员不会太复杂，车位也是比较充足的，小高层居住舒适度较高。

楼盘不足：

小区距离地铁比较远，这个对于家里老人喜欢坐公共交通的还是不那么方便的。周边最近的商业需要到1公里外，或者是是旁边的绿景大型商业综合体建成后会有所改善。

小区部分户型会有遮挡的情况，这个在选择的时候建议实地看看，还有就是靠近北环大道这边的楼栋的和户型会有一定的噪音影响。

【翡翠海岸】是深圳湾商圈密度较低的平层豪宅，点式板楼设计一层两户，容积率2.0，绿化率高达46%，楼间距50米，层高3.2米，在楼盘内的任何一个角落都充满着空间感和舒适性。

小区共6栋，总共367户，车位732个，相对还是比较充足的，总共有89/177/226㎡和345㎡中空复式四种户型，户型使用率90%-120%，2015年入伙，户型纯粹，赠送率达20-30%。

楼盘优势：

深圳湾一线海景，楼间距较大，低密度小区。户型使用率较高。

楼盘不足：

从图中我们可以清楚看到，楼盘旁边就是东角头的3、4地块，未来建设起来肯定会遮挡小区的海景，施工上也会受一定的噪音影响。

【曦湾天馥】位于南山深圳湾，建于2016年。楼下即是2号线海月地铁站，小区共有4栋楼，总计294户，主要户型为85-89㎡四房两卫以及188㎡的五房三卫户型。

在深圳湾双证合一之前，这个小区被认为是该片区的香馍馍，因为除了恒二之外，它是少数户型较好的选择之一。89㎡的户型足以容纳一个小型四房布局。小区的园林设计虽然不算太大，但却别具一格，有些许酒店式花园的感觉。

然而，随着双证合一政策的实施，深圳湾地区成交的基本上都以起步面积140㎡以上的大户型为主。

楼盘优势：

小区最大的优势就是得房率了，基本85-88㎡的可以做四房，这个深圳湾片区只有恒裕滨城可以做到，，楼盘所在位置下楼就是中心河还有海月地铁站，紧靠宝能购物中心，生活和交通方面都较为便捷。

楼盘不足：

楼盘只有四栋楼合围而成，体量不大，容积率会比高，小区位置靠里，大部分户型的视野都较为一般。

【前海时代二期（CEO公馆）】位于南山前海，建于2016年，距离1号线鲤鱼门站仅500米。该小区共有14栋楼，共计616户，主要户型面积介于144至210㎡之间。

CEO公馆曾是前海地区唯一的小高层住宅，但现在已经普普通通，除了能够正常进行二手交易外，物业管理和自住率较低的问题备受诟病。随着前海不断推出的新盘，价格一次又一次地下调，从2000万购买144㎡的单位，到如今可以购买到210㎡的单位。

楼盘优势：

前海唯一一个低密度小高层的小区，小区的容积率比较低，车位完全充足。

楼盘不足：

一期和二期混在一期，二期入住率一般，物业较为一般，商业配套不齐全，基本小区的购物都只能网购或者渠道龙海家园这边。

前海这边多是空中花园，周边在建设的位置比较多，包括正在出售的三期，所以整体环境较为一般。

【汉京九榕台】位于前海小南山山腰上，2015年建成，曾一度称为深圳的豪宅标杆楼盘，跑马阳台，半山景观都是他的代名词。

小区总共由8栋小高层建筑加上叠拼别墅组成，今天主要介绍的小高层大面积，共290户，户型面积164-194㎡。

小区的整体建筑仿造港式，品质还有环境都是比较不错的，但是因为配套还有通勤原因，再加之内地对这样的项目接受度一般，价格从开盘的高开之后一直低走，不免让人唏嘘。

楼盘优势：

小南山半山腰上，居住环境较好，私密性不错。小区品质较好。

楼盘不足：

因为在半山腰上，在生活配套上略有不足，平时的出行也只能依赖开车，生活上会有一些不便。

【半岛城邦三期】坐落于南山蛇口，建于2018年，距离2号线东角头地铁站约600米，共有7栋楼，总计1074户，楼盘主力户型是85-87㎡两房，89㎡三房一卫，140/161/169/196㎡四房，164/226/259/308/346㎡五房。。

作为蛇口海景网红盘，半岛城邦三期一直备受90后年轻人的青睐。该小区的吸引力不仅来自于其高品质的环境和服务，更多的是源于楼下的滨海长廊和壮美的海景。

楼盘优势：

楼盘不足：

【鲸山九期】坐落于南山蛇口，建于2014年，总共拥有25栋楼，共计369户，户型主要为183至201㎡。

这个小区是招商地产倾注了许多心思的产物。从品质到园林，均表现出色，小区的建筑密度适中，且与别墅共享花园，提升了居住舒适度。然而，尽管如此，该小区的入住率仍然较低，生活便利性不高，出行容易受到交通拥堵的影响。

楼盘优势：

大多都是别墅产品，容积率较低，大南山山腰上，整体居住环境较好。

楼盘不足：

周边配套一般，生活相对不太便利。