楼市又一次转折点的开始?丨胡言君

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:28 | 时间:2024-04-18 11:03:19

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我是胡言君

985大学房地产专业，前资深杭州地产人，楼市长期观察者和参与者

带你以开发商、研究者、投资者、自媒体等多视角解读市场走势

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我们回顾下这次土拍的结果。

我看了下，各个自媒体基本说的还是底价的事情。

我们下面写写其他自媒体没有提到的一些事。

其实底价这个事，土拍前就已经很清楚局面了。我在群里发了“明天土拍很不乐观”

土拍前一天，我打了几个电话给当天准备谈价的几个会员，建议他如果能出就出吧，土拍一结束，情绪就更差了，就又难了。

土拍真的很有意思。

最早是地王模式，竞公租竞自持，每次拍完就是喜报刷刷刷。

然后是封顶摇号，动辄几十家报名猜马甲，群里先问问是谁。

后来是价高者得，先提前问问是谁势在必得，利润基本都没有。

现在是底价模式，基本挂了地就知道谁会拿，拿地当天就进场。

大家觉得，未来会是什么模式？

好，关于这次土拍，说点我自己观察到的有意思的现象

一、民企陆续退场，杭州逐步“县城化”。

首先，我们要关注这次拿地的结构。

这次成交的地块中有一半来自为合作拿地。但是，和之前的开发商联合拿地完全不同。之前一度一个盘三家四家开发商联名，案名动辄十几个字。主要还是为了分摊高昂的地价，同时，大家多几个报名，谁拿到就一起进，有点像投资客炒房。

但这次的合作模式显然有所不同。是城投系+房企的模式。

方院长说，“大家可能真的没什么钱了”。

其实这次有不少地是城投出了不少资金。开发商更多的是提供品牌输出、操盘营销、建设的角色。大家各取所需。

而且你帮我托底，我自己也进入，大家一起共进退。这些地利润也不错，而且城投进来，显然有些事也会更好沟通解决。

注：据说新街单元是国泰代城投拿，那其实就运河是滨江纯民企拿下

浙江各个县城已经习以为常的城投+开发商模式，现在也终于轮到了杭州。

二、核心区新房限价不变，土拍遇冷变现降价“破限价”

这次，我们要看到大部分的土地限价很高。

之江37500，旁边的滨之江基本都是30000，正挂7500

运河40000，旁边的运河次新基本是42000，倒挂抹平

……

许多人，就在说，新房限价这么高，怎么卖呢？

但是有没有种可能，人家压根没想卖到限价。

之前我说主城区限价不会动。

但没想到用这种方式破了限价

但是这样周边的二手怎么办，之前封顶拿的新房怎么办？

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三、市面上的情绪是诡异的

对于这次的土拍结果，市面上的反馈反而很多是失望的

大家反而更希望出现流摇去倒逼一些政策去出台

我看了下主流媒体，这次也并没有“嘴下留情”

都是“遇冷”、“还会好吗”、“没钱了”……

所以，大家在期待什么呢？

最近一个政协组织的研讨会都能传的沸沸扬扬……

看看别的城市吧，苏州这两天公布了一批次土地

一共52宗地块，清一色低密地块，容积率1.8以上仅有3宗。

再看看他们的产品——放开限价下金鸡湖边上的低密别墅，让人垂涎三尺；厦门允许层高拉高变相偷面积，100方出头就是四房产品；上海在熊市推出的绝对稀缺产品内环别墅吸引全国资金……

接下去，会怎样？有没有可能会有这样的循环？

持续的新出让高利润土地，背刺之前的低利润土地；之前的低利润土地流速会明显下滑，影响开发商持续拿地的回款；开发商拿地回款变弱，会强化对于存货的去化决心，动价格；新房价格下行，刺激周边二手市场跟随下行；客户信心进一步缺失，影响新房的购买意愿；开发商对于新出让土地拿地意愿减弱，推动管理者进一步推出更好的土地，而之前的土地进一步被背刺……

或者说，最好的办法是不是能暂时减少供地，休养生息？但这财政咋办呢？

好难啊！