前两天和深圳林宥嘉去福田踩盘了，不少项目都重复看了几次，不过我们踩盘习惯性会一次性连着看完，这样能很有效的比对项目的细节，展示面，优劣势也能更清晰，否则隔三岔五看个别盘，过后就全无印象了。

第一站先到的中洲迎海。

可以说，印象很深刻了，展示中心做在56F的高空，深圳的海景一览无余，小白很容易就上头了，给用户脑海里再次加深海景的形状。

中洲最牛逼的不是项目本身，是看房动线很丝滑，从营销中心到地库，再从地库到实体项目，还是有一段距离的，中洲设计动线让买家坐着他们的电车一路到项目实体，完美避开周围城中村实地感受，提高了销售的可能性，降低了购房者的抗性。

当然项目本身亮点还是很突出，700来万买福田三房毫无毛病，观点之前写过，有兴趣的自己回顾。

中洲迎海二期，“建议先别买第一批”。

第二站看了佳兆业天宸 

呃，可能现场没什么货量，销售和现场工作人员不接待踩盘，直言说，你们有客户才给看，没有客户不给看，后来找了福田贝壳朋友要了密码看了高楼层的，得房率还是挺不错，品质很强，遗憾小区园林太小，没啥活动空间。

对着滨海大道的户型，视野开阔但有噪音，往里面看的户型虽然安静，但以后二期建起来估计就被完全遮挡，没有景观。

回迁的业主全选了好楼层，所以开发商现场只能卖一些个位数楼层的户型，目前回迁业主已经挂牌出售了，128平的四房总价1300，还是20楼以上，就凭福中这个地段，确实也没啥毛病了，毕竟四大盘虽然居住很舒服，有种老而弥坚的感觉，但这边次新确实少，对面宝生也贵的飞起，不介意噪音的感觉是不错的选择。

第三站  新天石厦铭苑

项目挨着城中村，吃吃喝喝感觉特别多，要是车位不够真的痛苦，从外部进到项目的过程，路段窄小，高峰期必堵无疑。去了展示中心，估计开发商的销售都很有钱，压根不想搭理我们，看都没看几眼。

项目用材和公区，包括颜色搭配，充分说明了村级房企开发能力的水平，还有非常非常大的提升空间。

均价10.7万，72-89-136平，户型中规中矩，得房率一般，亮点就是现楼+学区，除此之外，如果价格不来的足够狠，三房随便也是上900，四房就1200-1400了，这个预算在南山能选到不少了，如果折扣只有96，个人建议劝退。

第四站 湾尚庭玺家园/湾尚骏玺家园

项目牛逼之处，品质和公区包括所有的展示面都很高档，能看得出来，花了很多钱，很舍得砸钱，比如什么大理石，干挂石材，铝板，玻璃幕墙统统用上了。

庭玺，但遭不住这个定价和地段不匹配阿，8.7折的折后价依然需要9.6万，117-174平，随便买套三房都得上千万，得房率真的很低，户型做的也稀烂，怎么也下不了手。

反倒是湾尚，如果折扣还是愿意像去年搞骨折，总价500多万买个福田两房，品质那么好，我还真愿意买，租金都上万了至少，周边城中村包围又咋样，只要价格降到位，目前价格还是死贵死贵得，折后几乎都要600多到800多万。

第五站 京基宸悦府

也是被城中村包围的项目，除了福田两个字，其他亮点不多，通过项目需要走一条小路，由于周边很多老房子，路边乱停车的问题很难解决，加上项目以回迁为主力，可售商品房很少，以后定价估计都是回迁业主说了算，并且户型都做了偏改善面积段，110平只能做三房，人家金众110平都做四房了。

如果项目7万以内还是有点盼头，110平7万，总价就770万了，还凑合，如果7.5万就800来万，真的下不了手，如果卖7.5，我感觉去北站强多了，哦对了，售楼处小姐姐好好看。

6.中信红树湾

福田某新盘，真的凤凰涅槃？

今年福田的新房整体上的确很一般，购房者多注意多对比好些。