〡文：智地观察

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济南二手房市场究竟怎么了？

01

陷入流动性危机的二手房卡住了卖旧买新的置换链条，也间接压缩了改善型新盘的潜在需求。

再说下个体的微观感知：

一是二手房若想变现就得大幅降价，至于降多少？要以小区内同类户型的成交底价作为比较基准点，但这个基准点却在实时动态地刷新。

二是降价预期导致买家“拦腰斩”式砍价。

只要有成交就必然创新低，市场加速寻底。

这就导致了太多的“老破小、旧户型、远郊盘”以“亏掉首付和利息、搭上装修和家具”换取流动性的惨状轮番上演。

二手房螺旋式降价，楼市就这样集体破防了。

02

没有最低，只有更低。

这种强烈的反差本身就极易形成戏剧性冲突，于是就有中介抓牢了这条故事线。

他们用最锋利的“屠龙刀”斩获价格最低的房源，在低价冲击收获的流量中迅速变现，进而树立一个最强大的人设。

楼市困局里中介成了脚踏七彩祥云的救兵。

利益驱使下，中介本能的抬高踩低。踩久了，一切就都变了。

03

济南的二手房下跌究竟有多猛？

融创文旅城一套126㎡三室两厅两卫的房子，以单价9700的报价横空出世。

就像此前阳光100低价抛售的房东无意中背刺了全体业主一样，此刻文旅城业主的心情也是冷若冰霜。

西客站片区泉景嘉园一套116㎡三室两厅一卫的房子报价93万，单价已经跌至8200元。

8200什么概念呢？如果放在5年前的唐冶，这个单价甚至上不了公寓的车。

而在吴家堡拆迁的高光时刻，同样的房源需要1.5个W。说拦腰斩有些不严谨，但给市场带来的心理冲击的确是核爆级别。

老破小就更不用说了，太多的老城区单位宿舍以30万的总价争相挂牌。折合单价不过5千元，这个价钱放在5年前，也只能买储藏室。

举例上述楼盘并非有意冒犯，而是这个跌幅再度加剧了二手房市场的下跌预期。

如果你最近在卖二手房，应该对这种跌无止境的恐慌感同身受。

二手房价格屡创新低，房子却越卖越多，这就是眼下的市场。

有些像叶圣陶先生的《粜米》，但真实原因又绝非“多收了三五斗”那么简单。

04

济南二手房价格究竟跌了多少？

虽然没有确切的数字，但“中国中产家庭户均财富缩水30%”的传说并非空穴来风。

如果按照当前二手房成交价格来看，30%的跌幅预测，显然格局还是小了。

单看二手房市场，“房价跌回5年前”的说法或已成事实。

可怕的是，尽管二手房市场已进入螺旋下跌，但短期内看不到止跌迹象。

更恐怖的，市场自我调节机制已经在二手房领域里彻底失效了。

我们深知：价格波动是由商品价值决定，受市场供求关系影响围绕价值上下波动。

但当前的二手房价格，在“焦虑”“恐慌”情绪的主导下，已经完全失去了定价的锚点。

05

2016年济南曾有“54321”的房价猜想。

即CBD售价5万，奥体4万，高新3万，唐冶2万，章丘1万。

随后，上述板块内的价格纷纷以此为定价中枢开始了大象起舞。

但“54321”只猜对了一半。现在每个片区又形成了小板块的金字塔格局。

同一板块的迭代新房一路上涨，但分化也越来越大。这其中，领跌的就是二手房。

“54321”终被祛魅。一人得道，剩下了一地的鸡毛。

但市场如果理性，每个板块的价格其实仍有底线共识的。

伴随恐慌、焦虑情绪的蔓延，叠加中介为了成交的狂踩。

再加上长期以来房产就没有官方指导价作为价值中枢参考。

对于二手房市场的业主来说，究竟该卖多少？对于买家来说，究竟该多少买？都成了难以破解的“黑箱”。

至少现在的二手房价格底线可能还是取决于：卖家有多急于用钱。

前几年的疯狂，积累了太多的套牢者，都等着化蛹成蝶。

06

如果参照股市周期的走势，二手房的触底回稳还有很长的路要走。

但现在的无论选择买入还是卖出都不应再遭受舆论的裹挟。

对于卖方而言，如果你已经不再看好房产的持有价值，卖出的最好时机永远是现在。

但显然二手房的博弈还要继续，想要快速卖掉依旧很难。

对于困在变现路上的二手房主来说，当务之急是如何保住资产价值不再无底线下跌。

这已不只关乎二手房市场，如今备受追捧的改善豪宅终究要进入二手市场，届时也要面临今天二手房的困局与尴尬。

迭代的速度实在是太快了。

如果失去定价的锚点，未来二手房的内卷撕杀将一直存在。对于已“暴仓”的人，也没必要恐慌抛售了。

很多城市都推出了以旧换新政策，济南也有楼盘可以旧房换新房。

以旧换新虽不能彻底破解变现焦虑，但在当前情绪主导的市场下，或是保住二手房理性价值的可选项。

除此之外还可以躲避无情的“砍价屠龙刀”。

选房越来越像选股，特别是改善升级。

别再乱买房，一定要买好房，现实中“买错一套房，一生都白忙”绝非危言耸听。

放平心态，把房子当作消费品，接受房子会拆旧的现实，接受美好生活的每一天都是需要付出成本的。

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