本来想写点最近央行准备加大力度购买二级市场国债这件事的，但，昨天一篇文章修改多次才能发出来，想想，嗯，还是说点实用性的干货吧。

那近期的一些热点消息或者话题，大家想进一步了解信息背后信号的，我只能放在了我的闭门直播课程再和大家分享了。

今年大家对楼市的整体态度，就是悲观。

但我始终认为，房地产的总量萎缩了，但这个行业的需求不会消失的。

总有人有需求，比如着结婚，家里多了一口人没地方住想换房，或者孩子马上上学想买个带好学校的。

从1998年开始到2024年，浩浩荡荡的城市化进程，我们的房价遭遇多次的快速上涨，有很重要的一个原因，是因为我们那时候多数老百姓是没有房的。

那个时候房子真的是刚需，所以那时候的需求是很大的，但供应是不够的。

但现在呢，我们已经从人人无房到人人有房了，当房子不是稀缺品的时候，房地产的需求总量就不可能像过去那样爆发了。

这也是我们今年顺势提出要从有房子到好房子的过渡的原因。

其实你从去年看到今年，如果一个个信号串起来，你就会越来越清晰。

就好像当时人人有大哥大的时候，大哥大就就不值钱，但不代表手机就不再有市场。

相反我们开始有小灵通、翻盖手机、智能手机，然后智能手机的升级跌代。

汽车行业不也是如此，从汽油车，到现在新能源汽车。

其实任何一个行业，都会经历需求爆发，到需求饱和，到需求升级的过程。

对于房地产，我的态度也是如此。

或许人人都有房了，那我们就会进入房地产的下一个阶段，去置换好房子的阶段了。

所以今天，我就想和大家聊点实在的，理性的干货。

先抛观点，未来楼市普涨行情，有的，只是普跌分涨的行情。

现在属于楼市混沌期，很多人是迷茫和混乱的。

因为过去房价快速上涨的时候，大家习惯性看到楼市一年就翻倍涨，哪怕慢点也3年涨一涨。

所以一下子下跌，而且套用了过去各种刺激好像也无效的时候，大家就迷茫了。

实际上，我们是习惯了赚快钱，所以才会无法接受突然脚踏实地赚钱的感觉。

但我们一定是要看清楚，未来房地产的需求已经发生变化，在楼市不能再以赚快钱的方式，而是耐心等待时间

所以你未来买房，我想给你几点发自肺腑的建议。

第一：盘清楚自己的预算。

有大的头适合多大的帽子，未来的行情，楼市都不适合加高杠杆入手。

所以先了解清楚，现在你到底有多少钱，你能接受的总价在多少。

然后，切记，不是看你可以去买你所在城市哪里的房子，除非你是自住。

如果不是，你的第二步，是要站在投住分离的角度去找到匹配的优质资产。

比如总价100-200万的范围，要重点考虑强二线城市。

300万以上的，今年有机会找找一线城市的特价盘。

500万以上，就盯着一线城市的新房吧。

第二：理清楚自己的需求

很多人其实严格来说，不缺房子，或者说现在大多数人都买得起房子。

你看鹤岗一套5万、乳山海景房1-20万，这种房子要是能分期，我敢说在座的大多数都买得起。

但你们都不会去买，你们可以问问自己为什么？

因为你们潜意识都觉得这里的房子没价值，而北上广深杭州成都苏州呢，你又觉得太贵，买不起，如果再降降价就更好了。

可你忽略了大多数人都是这么想的。

所以你现在买房，要想清楚自己的需求，你是缺房子住吗？不是就不用买。

但如果你是以投资的眼光来看待房子的，不好意思，我建议你要重新学习一下。

我之前说了，未来房子不稀缺了，稀缺的是买房的人和买得起房的人。

所以你要到依然有买房需求的地方去。

在这里，别的我不多说，我就建议你关注3个指标：

1、人口总量和人口流入情况。

人口是接盘的基础，人口流入越多，已经告诉你，这个城市背后的产业和吸引力。

那这个城市对于房子的需求就是始终存在的。

2、人均GDP和这个城市的平均工资。

人多是基础，但还得人要有购买力，这是决定你房价能涨的天花板在哪。

你就想想，为什么深圳湾的房子贵，关键是周边都是大厂的总部基地，这里都是高收入的群体。

藏富于民，这是本地房价支撑的核心。

其实你看江苏浙江下面很多三四线城市，比如义务、湖州、徐州，房价都不算低，因为他们的人均GDP高，收入高。

但不是说只满足这一点就足够了。

3、关注城市的土拍

这个普通人可能不关注，但这个短期对楼市影响最明确。

因为商品房本质要是商品，遵循的是商品供需关系，今年开始很多城市都在减少土拍次数。

为的就是减少土地供应，从而稳住房价。

但这一招仅对于部分城市有用，因为去年开始，大部分城市已经是人口净流出的状态，也就是说需求是减少的，但过去大规模供应的库存，就要消耗大量的时间。

如果一个城市，去库存周期太长，且人口也没有净流入，那就别碰了。

2024年，请注意一点，楼市没有普涨行情，哪怕这一轮有放水，但也不会是所有资产能上涨了。

还是那句话，过去我们买房是刚需，但未来不是。

但这也不代表我们房子彻底失去投资价值，相反，我们会从一个靠运气买房赚钱的时代，变成一个靠能力买房赚钱的时代。

我对未来3年的判断就是，通胀和通缩同时存在，有的房子可以贵，可以很贵，有的房子可以便宜。

免费送的那种便宜，这两种情况会同时存在。

而对于你而言，你现在要做的是先判断，判断你房子的价值，然后可以抓紧时间做优化和升级。

如果你还不会判断的话，可以来我闭门直播，我有具体的城市价值分析的方法，还针对加我微信来看直播的朋友，准备了一份27个价值城市的分析资料，有需要的朋友可以扫码添加微信来领取。

鸡血我就不打了，我还是那句话：

赚钱赛道变窄，不代表永远没有赚钱的机会。

就好像短视频发展到现在，你想重新进入短视频赛道去赚钱，难度加大，但依然有人能跑出来。

房地产行业也是如此，现在已经进入一个深度调整期。

你看之前现金流该不行的开发商也选择不救，就是让房地产快速出清，回到一个健康的状态。

未来我对楼市的看法就是：

1、没有所谓都涨，哪怕大放水，因为人会越来越聪明，这些年的房产教育，也让很多人开始清醒。

2、现在是抢时间的时候，哪些该买哪些该卖，现在平静期就是优化期，往后有些房子会更加难出手。

3、未来一定是卷产品的时候，现在如果手上还有一些产品上有硬伤，比如得房率低、无小区、楼梯房、停车位少等等，这些产品，也是会率先被淘汰的一批。

总之，未来楼市就好像当初的手机升级一样，有的可以很贵，有的可以很便宜，最终都会有各自的目标人群。

最后，我想说，不用太焦虑短期房价变动，尤其你确定你手上的是优质的房子，因为着急的不可能只有你，上面还有很多人。

话我又不敢说得太敏感了，最近一段时间，会说比较多的干货和底层逻辑，有些不方便说的，大家还是来我闭门直播吧，我反正感受到一些新的信号了。