2006年7月美国的房价见顶下跌。

2007年4月，新世纪金融公司宣布破产，次贷危机正式爆发。

2008年四季度，美国实际GDP同比-2.5%，失业率达到7.3%，触及1994年以来的最高水平。

汽车销量同比下滑30%，制造业产能利用率创1982年以来新低。

从房价维度来看，美国全国平均房价从2006年高点下跌至2009年，主要城市跌幅超过50%。

房价在底部盘整了3年，2013年开始持续上涨，到2019年底基本回到2006年的房价高峰。整个周期13年左右。

第一阶段，下跌期3年：2006年7月-2009年7月。

2008年3月贝尔斯登、两房、五大投行以及AIG全部告急，风暴波及到欧洲。

2008年9月雷曼兄弟破产引爆了次贷危机新高潮。

2008年一年之内，美国政府把利率从5%，调降到0。

联邦住房金融局宣布，接管房利美和房地美，即国有化。

至2008年12月，美国通过法案，以美联储直接收购的方式，全面接管了风险主体，由此稳住了金融系统的颓势，市场信心终于谷底回升，房价在2009年二季度全面企稳。

第二阶段，筑底期3年半：2009年7月-2012年12月

2009年2月，推出《美国复苏和再投资法案》。1.5万亿减税与经济刺激之后，美国经济逐步走出衰退，实际GDP在三季度实现环比正增长。

经济的逐步恢复带动居民收入企稳回升，房地产市场在反复震荡之后，也在2012年开始反弹。

第三阶段，复苏期7年：2013年1月-2019年12月

这一阶段，美国开启3轮大规模的量化宽松政策，超量印钞放水3万亿。财政赤字率从1%，飙升至10%。

从2013年1月开始，房价开始从底部攀升，到2019年12月份，重新回到危机爆发前2006年的高点。

从美国政府的救市举措来看，宏观方面主要是积极货币政策和宽松的财政政策。微观上，主要是救助企业和救助购房者。

1、极致的货币政策：利率降到0

2007年底，利率从5.5%，降至4.25%。

2008年1月22日，美联储又紧急降息75个基点,至3.50%。

这是美联储自1980年代以来降息幅度最大的一次。

然后，又降息两次，利率降至2%，保持了半年。

2008年四季度，随着美国经济陷入全面衰退，美联储将美元基准利率下调至0-0.25%,超过市场预期的0.5%。

极致的货币手段，为第一阶段减缓房价下跌速度，起到至关重要的作用。

2、财政政策：量化宽松（QE）计划

通过大规模资产购买，畅通货币政策从金融市场向实体经济的传导渠道。

2008年10月，在流动性危机的顶峰，《紧急稳定经济法案》获得通过，其中包含了7000亿美元的金融机构不良资产救助计划（TARP）。

2008年底，美国房地产价格指数止跌触底。

2009年2月，新上任的奥巴马政府推出总额近8000亿美元的《美国复苏与再投资法案》（ARRA）。除了减税和家庭救济之外，该方案主要增加教育、能源、科技、医疗、基础设施等实体经济各个领域的政府开支，旨在通过大规模刺激托底经济，终结经济与金融的负向螺旋。

其中2880亿美元专门用于减税，1440亿美元用于州和地方政府，1050亿美元用于基础设施，其余用于联邦支出计划。

联邦政府的赤字率从 2007 年的1.1%上升至 2009年的近10%，负债率从2007年的62%上升至2013年超过100%。

从此开始启动了超大规模的QE。

QE1于2009年3月正式启动，主要通过购买MBS、美国国债以及GSE债券支撑抵押贷款市场、救助金融机构。

到了3月，新上任的财政部长盖特纳，宣布一系列政策，从银行购买价值1万亿美元的不良资产。

从总量上看，联邦政府所动用的财政资源总额达到1.64万亿美元，占2008年美国GDP的11%左右。

2010年11月开始的QE2将重点放在引导温和通胀之上。

2012年9月，美联储开始实施QE3，以就业市场的实质性修复为导向。

2012年底，房价开始脱离底部，开启复苏。

截至2014年10月，3轮量化宽松将美联储资产负债表扩大至4.5万亿美元，达到危机前的5倍。QE有效降低了长端利率，稳定了市场信心，为经济复苏提供了支撑。

3、救助企业

在次贷危机爆发后，美国破产银行数量2年28家，同时银行不良资产率和企业债违约率也大幅上升。

2008年3月到8月，美国次贷危机扩散期终于达到了顶点，贝尔斯登、摩根士丹利、高盛以及AIG遭到空头攻击，事实性破产。

2008年7月成立了联邦住房金融局。

2008 年底银行不良资产率低于3%，其账面损失超过4000 亿美元，继续扩大。

2008年9月15日，知名投行雷曼兄弟申请了美国历史上企业规模最大的破产。雷曼兄弟的倒闭引发了巨大的金融恐慌。

美国政府将AIG国有化，提供850亿美元的贷款支援。接管两房，并分别输入1000亿美金；救助高盛100亿美元。

花旗和高盛、 富国银行、 摩根大通、美国银行、美林、摩根士丹利、富银行和纽约梅隆银行等 9 家大银行将获 得 2500 亿美元股权注资的 1250 亿美元。

2008 年 10 月 ，布什总统宣布推出不良资产救助计划（TARP）、《2008年经济紧急稳定法案》（EESA）以及公私合作投资计划（PPIP），联邦政府将动用 7000 亿美元救市计划中 的 2500 亿美元购买金融机构的优先股， 以帮助银行继续向企业和个人提供贷款。

用于稳定银行的实际花费为2450亿美元，截至2015年，美国财政部成功收回2750亿美元，净回报为299亿美元。

美国政府还实施了公私合作投资计划（PPIP），财政部与私人投资公司按照1：1的出资比例成立了基金，用于购买商业银行的不良贷款。

为了解决资金短缺的私人投资者的问题，联邦存款保险公司提供了融资担保，以提高不良资产和债券的流动性。双方共同承担风险，共享收益机制，以促使问题证券市场恢复市场运作。

4、救助购房者

2007年8月，美联储推出了旨在救济个人的希望联盟，针对前期超高利率的气球贷的，以较低利率贷款置换的方式拯救个人信用。

2007年12月，推出的《抵押贷款债务豁免法案》旨在为借款家庭再融资提供税收豁免，以鼓励借款家庭和贷款机构针对浮动利率进行重新协商。

2008年2月，《经济刺激法案》以减税的形式向中低收入家庭和企业提供了1680亿美元。

该计划使 1.17 亿户美国家庭获得了退税支持。

2008年，签署了《房屋所有人希望法》和《防止取消抵押赎回权法》，该计划旨在帮助部分面临破产的购房者和出现偿付困难的家庭避免丧失房产的命运。

2008年7月出台的《住房和经济复苏法案》推出一系列政策稳定抵押贷款市场，其中最主要的是政府为价值3000亿美元的再融资贷款提供担保，条件是贷款人需要用30年固定利率的再融资贷款置换原本的贷款，并同意将贷款余额削减10%。

2009年2月，奥巴马政府推出《房主负担力和稳定性计划》。该计划2750亿美元的计划，要帮900万美国房主融资，力图通过各种手段将借款家庭的月供负担降低至家庭收入的31%。

在2008-2010年期间，“两房”为超过43万借款人提供了再融资服务，并通过修改借贷条件等方式为160万户家庭避免了取消抵押赎回权。

在政府的全力救助下，房价回正用了12.5年。你觉得我国房价回到最高点要用多少年？

下期我们将分享日本救市的货币手段

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