深圳楼市|鸿图
一边是瑞银看多中国房地产未来，一边是穆迪下调了万科信用评级。
看似矛盾的硬币两面，其实透视出资本市场在房地产博弈上进入临界点。
相比于过去，现在不是全部唱衰，这够好了！
一般意义上，这揭示了投资界的一个事实，关于房地产的分歧正在日渐缩小。
基本可以这样理解，下调评级是暂时的，看多未来才是长期的。
或因如此，房地产的曙光正在乍现。
必须承认，资本市场的眼光是锐利的，尤其是国际投资界。4月26日，国际评级机构穆迪将中国房地产龙头企业万科的信用评级，由Ba1下调至Ba3。第一级已经够呛了，还是第三级。显然，这个穆迪才不会按照万科的节奏出牌。随后4月27日，万科回应，对于穆迪所做出的决定，公司表示坚决反对，希望穆迪能够准确评估和反映公司情况，维护市场稳定。万科这样的喊话，不能说不够力度，但放在国际投控界来看，就像一个拳头砸向棉花球一样，软弱无力，令人扼腕。上周末，国际投资界的另一个巨头瑞银突然一改过往的腔调，罕见唱多中国房地产市场，引发中国地产股山河一片红。
曾在2021年1月勇敢下调恒大评级至卖出的瑞银地产首席林镇鸿（John Lam），已转向看多中国房地产商。理由有三：3）供给减少供需可能在明年反转等因素的支撑下，2025年地产供需将会到历史平均水平，在21个主要城市土储较重的地产公司股票将上涨。瑞银分析师还认为，中国房地产问题会在未来2年内缓解。人家也给出了三个对未来的预期判断。
无独有偶，瑞银之外，研究机构高博团队同样看多中国房地产后市。最近高博也发布了一个研究报告，认为当前中国的情况跟韩国1997年的时候更相似，不管是人均GDP、人口趋势还是城镇化水平。韩国楼市1997年后的走势是：经过三年的低迷，不但重新复苏还不断创新高。韩国和日本楼市最大的不同就是：是否透支需求。高博团队认为：中国楼市和韩国当时的楼市都没有透支需求。具体的表现如下：3、二手房市场以价换量热度不减，说明需求没有被透支；4、超额库存可能并不存在，实际情况没有大家想得严重。事实上，早在去年底，高博团队就认为中国房地产已经明显超调。这个观点，比经济学家任泽平的“超调观”还早。前不久，经济学家任泽平再发评论称，房地产也明显超调，房子卖不动，企业不拿地，连万科如此稳健的房企流动性都出现问题。以深圳为例，在许多项目销售遇阻，房价卷到8年前时，不少项目同样取得不错的销售业绩。
老傅最近走访了不少项目，明显感觉到售楼处现场氛围与去年相比，热闹了许多。
现场销售人员也坦言，虽然最后成交还有限，但咨询看房客众多，每天都忙得不亦乐乎。
某项目负责人告诉老傅，市场现在就是最后1百米的事情！
这个最后一百米，就是信心！不过，新房市场表现疲软，但二手房层面最近表现却异军突起，十分活跃，成交量不断放大，屡创新高。
业内人士普遍认为，二手房市场才是楼市的根本市场，它起来了，是为此后新房市场的崛起，铺垫厚重的基石。或许已经意识到房地产的严竣形势，最近一段时间来，各种松绑政策和利好消息，纷纷出台并陆续发酵。包括但不限于：认房不认贷
利率下调到3字头
公积金放宽额度
购房资格认定大幅放宽
夫妻离异不再限定购房时间
部分城市取消限购现在，具有指标意义的四大一线城市，只差最后一个大招还没使出，什么大招？这就是：
全面取消限购！你别说，还真有这个可能！最近包括长沙南京成都等强二线城市都全面取消了限购，四大一线城市是否会跟进？最新传闻是，深圳或于近期优化限购政策，有关方面也给予了积极的正面回应。
至于具体是什么优化政策，之前的传闻是，“五一”之后将取消除福田、南山之外区域的限购政策，同时改5年增值税为3年。老傅认为，全面取消限购这样的大招也是市场的呼声所在，或是早晚的事情。4月28日，《深圳市2023年国民经济和社会发展统计公报》发布，2023年末，深圳市常住人口为1779.01万人，创历史新高。比上年末增加12.83万人，同比增长0.73%，增量位居北上广深之首。
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