我在房地产的日子28:买新房的正确打开方式.
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:13 | 时间:2024-05-01 01:27:14
上图所有数字加起来，就是过去10多年我在地产做销售时，接待的客户总数。大学毕业后，我从最基层的渠道员开始干，最终也算做到了营销操盘手。
论营销管理能力，我不敢说自己有多厉害，论业务能力，10多年接触到的这小两万名买房客户，就是我工作中最宝贵的经验和资产。
销售挺有意思，不止是因为能挣钱，更多的是因为工作是和人打交道，有人的地方就有江湖，就有人情世故。人性是复杂又有趣的。
过去是站在企业，卖方的角度去提供我的价值，今天可能是同理心使然，更多想从买房者的角度，写写买房的心得，帮助更多人解决买卖房子的信息差。
这一篇就是整体的概括买一套新房的17个关键注意事项。
其中有涉及买卖双方的谈判技巧，有人情世故，有潜规则的解答。每一个字都是自己思考，人工码字，拒绝网络搬迁。
希望对你所有帮助，后期看房可根据自己的实际情况酌情删减。
01
线上初步筛选。
过去网络还没那么发达的时候，开发商为了让全市人民知道我们建了个新小区，想尽各种办法吆喝，还不一定真能让想买的人都知道。
现在有了互联网，那就不一样了，搜集新楼盘的信息就容易多了。
这里推荐两个线上做功课的方式。
一.贝壳app。虽然贝壳是家中介平台，但是我本人认可这家全国性中介的企业文化，这和他已故创始人老左左晖有关，有兴趣的可以去看看贝壳，左晖的创业史。
所开发的贝壳app对新房，二手房的资料是相对齐全且真实的。买新房，也可以作为一个获取初步资讯的渠道。
但只通过贝壳app也有个缺点，因为贝壳app的楼盘资料，只上架和他们有合作的楼盘，有些和中介没合作的楼盘，可能会被忽略掉。所以，还需要起码另一个信息源做补充。
二.当地的房产信息中心官网。这个比较难表述准确，因为每个城市的网站地址不一样。一般百度搜xx(城市名)房地产信息中心，找到搜索列表中的官网(注意一定要是官网，官网里不仅有全市新楼盘信息，还有备案信息，楼盘预售证查询等)。
网站做的好的城市，比如我所在的江苏常州，也会有对应的app(常州住房app)给买房者提供新房查询服务，我想只要不是县级市，大部分城市都有这样的网站或者app。
官网不仅可以用来查询新楼盘的位置，楼盘资料，还可以查询楼盘的备案情况(也就是真实成交数据)以及预售证情况等等，这些都非常有权威性和价值。
02
找中介。
当你已经在网上做好大致的看房功课后，就可以开始正式的实地看房之路啦。懂得买菜，做菜的厨子，一定不会只在网上买菜，他们更愿意去菜场。买房也一样，不论网上功课做了多还是少，一定要以线下售楼处看房为主。
但别急着立马去售楼处，最好找一名信得过中介。找中介根据你个人情况，有两个目的。
一.如果你实在对买房一窍不通，最好找个中介给你提供购房咨询服务。好的专业的中介，确实可以给你提供这类帮助。
当然，中介不是福利机构，拿钱办事。如果买新房，佣金费用由地产出，不用你出。费用是总房价的1%-3%不等，具体由开发商定。
如果您过程中，不需要中介任何咨询，对自己的能力有信心，或者身边有我这么一位从业帮手。你只需要让中介起一个带看作用，为了把这个佣金拿到手返给你。那看房前就和中介谈好佣金分成，分成的事如果不是特别熟的中介，最好写个纸面协议，免得到时候翻脸不认人。
如果你觉得买房这事人家中介帮了你大忙，不论是砍价环节还是避坑环节，那该人家挣得，就让人家挣了去，做人留一线，日后好相见。各行各业都不容易。
提个大醒:别信售楼处销售跟你说，佣金折算到房价里了，妥妥的说辞。中介佣金，在地产系统里的费用类别隶属于营销费用，和房价半毛钱关系没有。也就是不论房价是多少，该给的中介佣金，一分钱也不会少。
特殊情况:极少楼盘不和中介合作，只能作罢。
03
出发售楼处。
做好功课，找好中介，您可以大大方方的去售楼处看房。
建议您每次看房，认真对待。
什么叫认真对待呢？
如果您是已婚家庭，夫妻全家出动。
如果您买房，您出人，有人出钱。出钱的，出人的也一起去。
总之，未来住这房的人，出钱的人最好都去。为什么呢？因为看房是一个体力和脑力活，一套新房包含的信息量很多，很庞杂，整个看样板房，看景观，看沙盘，看工地的过程不轻松，最好一次看房，大家就都能做到心中有数。
对于销售来说，往往第一次接待过程的介绍也是最详细，最认真的。并且一看您是全家出动，就知道您对买房这事很认真。人的态度都是相互的，人家看你认真，销售也会认真服务。
提个大醒:全家出动，只局限在买房家庭，我不建议你带着七大姑八大姨，亲戚或者朋友。因为买房是你的事，房子的话语权应该交给你们自己，作为成年人，你也应该为自己的喜好，选择负责，别人认为的好，不一定是你认为的好。
04
了解楼盘的缺点。
销售的介绍，一定都是说楼盘优点的。优点你当然得听，大部分优点都是真实的，但有些优点是不是夸大了，您也得自个儿判断下，比如说商场地铁离得近的，您得摸清楚，到底有多近。
除了优点，你更应该尽可能的了解楼盘的缺点。往往交了定金又后悔不想要的，多半是后来才发现某个缺点，导致房子不想要了。缺点多是隐藏在美丽的外表背后的，需要一些技巧去了解透彻。
一.观察沙盘中除了房子以外的建筑。看到就问销售，有可能是变电站，有可能是公共厕所，有可能是垃圾处理站等等。
二.看楼盘不利因素公示。这是政府要求必须公示的文件，找个脸皮厚的(比如你老公或者中介)大大方方的拍照回去慢慢研究。
三.去看隔壁楼盘的时候，有意提到你看的这个楼盘，并表示出兴趣。看看其他楼盘销售是怎么抨击的，让销售多说，多评价。老话说:兼听则明，偏听则暗。
05
学会"去魅"式看房。
去魅的意思是不要被售楼处美丽的包装所蒙蔽，你要搞清楚你买的是房子，而不是售楼处本身。
厉害的地产营销会调用你的视觉，听觉，甚至嗅觉感官来获得你对楼盘的好感。
例如，如果景观示范区不在小区内，这种示范区没有太大参考价值，景观好不好取决于景观造价成本；售楼处的安保和客服小姐姐不代表未来小区物业人员，物业人员怎么样取决于物业公司品质和物业费；不在实体楼栋里的样板房，尺寸未必准确，样板房的装修和家居通通需要过滤掉，只考虑户型格局，有无设计不合理的地方。
具体可以再关注之前的文章我在房地产的日子07：去售楼处看房，我不建议你做的10件事。
06
不要提前透露自己的总价预算。
销售往往会在开始阶段，问你的房价预算是多少，目的是看看你有没有资金实力，够不够的上楼盘的价格。
你要是预算说高了，销售虽然觉得你是个好客户，但是给优惠的时候会悠着给，留着点优惠等你还价，毕竟你预算充足。
你要是预算说低了，销售会觉得对他来说不是个准客户，说不定好楼层好楼栋的产品也不会着重给你推荐，光推荐那些犄角旮旯的楼层或者户型，因为通过预算来看，贵的你不一定买得起，只盯着便宜的房源给你推荐，从而影响你选房的体验。
销售要是问你这个问题，到底怎么回答呢？
你要是板着个脸，绝口不提也不合适，你可以回复销售:总价预算没谱，但是准备首付有100万(数字高于楼盘总价的最低首付就行，事前估摸一下)。
一来，你并不会直接透露你的预算；二来，你传达给销售的信息就是，你现在立刻马上就有首付钱，是个准客户。
销售接下来在给价格优惠的时候，就会认真对待了。
07
谈价格的时间节点。
当你看中某一个楼盘，准备去砍价。砍价最合适的时间在于各种法定节假日以及季度末。也就是劳动节，中秋节，端午节，国庆节，甚至清明节，依旧每个季度末，半年度末，以及年末。
这些日子，是过去房企大概率搞房源促销，批额外折扣的节点。
砍价耗精力，也耗体力，没办法，谁让你是买房呢？又不是菜场买菜。
所以，最好吃过午饭，睡个午觉就去售楼处，如果价格不满意，就一直磨到晚上，要有刘备三顾茅庐的准备。等到你成为楼盘晚上的最后一组客户，价格有没有松动，也就是这个时候了。
这样才有可能磨到破底价的房价。
08
谈价格的最后一次，一定要和销售经理或者营销负责人谈。
不管销售让领导出面是假戏真做，还是真没权限了让领导出面，破底价的权限确实都在销售负责人手里。
客客气气的请出对方的领导，而不是居高临下的要求，领导多半是愿意和你聊的。具体可以再看看之前写的关于优惠是否到底的文章我在房地产的日子19:碰到这5种情况，说明优惠到底了。
09
如果你开发商有关系，别当着售楼处面打电话。
我见过最傻的客户，就是房子还没看明白，就当着销售的面，打电话给谁谁谁，哪个总，告诉他我在这儿看房呢，要给个最底价啊。
得了，看到你有关系，不管真关系假关系，优惠折扣一定得留一个空间给关系人，要不然优惠都给完了，关系人真来要优惠给面子，哪来的空间呢？最终反而会拿不到底价。除非营销总是你真亲戚，还不是远方亲戚那种。
要不然，找关系的时间点就应该放到砍价的最后一步，在准备交定金的前一刻。
10
有条件一定要去工地实地考察。
如果看中的是期房，一定要去现场转悠一圈，确认楼层的高度是否合适，采光，房型有没有和样板房不符合的地方，有没有非标结构，公共部分的结构等等。
如果没条件，就创造条件。销售不让你去，打开你的银行账户，告诉销售资金已经准备好，房子也基本确认买你这儿，但是不看实体不死心，交不了定金。
提个大醒:工地安全第一，戴安全帽，听指挥，别瞎跑，别带孩子，别穿高跟鞋。
11
起码谈3次及以上价格，并且有随行人。
谈价这事确实最费心费力。行业内的潜规则，几乎头两次都不会给到最终的底价。
但是你要是来了第三次，甚至拖家带口，付钱的人也到了，住的人也到了，甚至父母都来了，一副准备今天下定的阵势，那销售肯定想着今天要把你拿下了，俗称逼定。
谈判的最后一次，给出你的诚意，亮出你的银行账户，银行卡，身份证，征信报告。
销售最终也会毫无保留的给出他的底牌。
随行人的意义在于拉你一把，免得你冲动上头。消费都是非理性的。
12
确认五证一书是否齐全。
五证一书售楼处是政府要求必须公示的文件，其中最重要的是你所买的楼栋的预售许可证，没有这张证，在这样的地产行情下，大概率开发商是有一些债务问题的。
13
交定金前，要求看购房合同，询问是否可以及时备案。
以后会单独写一篇关于购房合同需要关注的事项。简单来说，要关注购房合同内涉及的产证时间，交付时间，不利因素，交付标准以及违约责任。
合同主体内容不可以修改，但是如果出现在附加条款的内容，出现不合理的地方，可以要求修改或者作补充说明。
当然，真要到这一步，除非真的对你的权利构成很大威胁，否则就不用为难地产了，改合同总得来说是一件及其困难的事，地产可能要通过营销领导，法务的审批。
倒是可以找茬再要个房价优惠，再不济要个礼品也行。
14
查征信报告。
不管你到底对自己征信的主观评价怎么样，都要在交定金之前查个征信。
过去我见过太多客户，拍着胸脯说我征信绝对没问题，结果事后银行一查征信，某张卡逾期严重导致无法申请贷款。
因个人征信问题导致贷款无法办理，是无法申请退房退款的。
15
贷款找银行。
如果选择贷款买房，选择房贷利率最低的银行就不用说了，销售也会主动帮你选择。
更重要的是选择提前还款不用违约金的银行，大小银行倒无所谓。
贷款方式选择等额本金。一句话解释，利息少。
16
看房过程，多拍照。事成，感谢销售。
拍照是为了留证据。其实最好的方式是全程录音，但在没出现坑之前就录音，是一件特别不合理，很难做到的事，谁没事天天带个录音笔呢？
但是也要有害人之心不可有，防人之心不可无的心态。
买房有可能很顺利，也有可能有一个完全不知道的坑在等着你。
由于销售的不当承诺，开发商的违规宣传导致业主的投诉事件屡见不鲜。
您没事就多拍拍售楼处的宣传信息，样板房照片，公示信息等等，就当多买了份保险。
针对一些敏感的话题，例如碰到院子，阁楼，露台等赠送面积，销售说是属于你某一户业主个人的承诺，如果合同没有指出，也没有任何纸质证据时，必要时进行承诺时的私下录音工作。
房子合同最终签订完毕，最好也记得感谢销售的辛苦付出，送一份价值不高的小礼品，你们当地的特产，一份水果都行。
销售看钱天经地义，但人都有需要被人肯定，受人夸赞的那一面。
关键中国人都讲究礼尚往来，你对销售客气，往后楼盘有些业主福利活动，销售也会记着你，邀请你来参加。
17
最后，通过同城平台，寻找业主群，保持对楼盘的关注。
如果您买的是期房，签订完合同并不意味着购房流程的结束，只能是告一段落。
房子的施工进度，楼盘的销售动态，你需要找到一个群体。
当楼盘的销售处于后半阶段，多半已经有业主自发组织的业主群。
如果能通过同城平台，找到这样的组织，通过群里的力量，更加有利于关注房子的最新动态。
