楼市还有最后一轮周期?! | 房叔说No.890
作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:56 | 时间:2024-05-05 08:39:37
4月过去，传统意义上的“楼市小阳春”结束。然而，无论是土地市场、新房楼市还是二手市场，3-4月都不能算“暖洋洋”。
土拍，未科低碳地块0溢价由建发低调拿下，钱二六堡地块搁置。
新房方面，国际庄和云城不止一盘降价，降幅不小甚至还生龃龉，近郊刚需、刚改指标板块价格的失守，也意味着新房楼市的调整已经进入了新的阶段。
对此，许多人会归因于二手倒挂的消失甚至破发，抢了新房蛋糕。
那就再看看二手方面，截至4.30，7805套成交，走完网签流程差不多整个月8000出头的成交量，和3月基本持平，跌涨比依旧维持在3.14新政后的20：1，一言以蔽之，在旺季大幅以价换量才勉强合格的平均月成交成绩。
▲4.30、数据来自手边买房小程序
阿汪阿星，半斤八两。总结，除了热点盘，全市场上中下游都在以价换量，且只是深度调整的开始，类比而言，去年10.26新政相当于前菜，今年3.14新政后，才开始吃正餐。
网上包括后台尽是“比高点跌150w”、“200w”、“老破小腰斩”的哀嚎，才开始狠跌就麻了。
麻到了什么程度？悲观到“房地产终局已至”、“最后一轮周期”、“城市化定型”的程度，表现为“卖了租一生”、“剩一套住到养老”、“赶紧变现逃”的论调与日激增。
今日推文，便聊聊这个有趣的话题，现在是楼市最后一轮周期吗？
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如果是人口流出、全无产业和特色经济（阿那亚、宁德等）又老龄化逐年加重的三、四线城市，纵观发达国家碾过的车辙，再看逻辑、数据的基本趋势，对。
笔者不会说“县城凋敝、三四线人口向大城市集中”这种片儿汤话，也不会说“不要一提房地产，大家就觉得没有底，我国还有1.9亿农民工还没有在城市购房”。
前者，只要少子老龄化开始，100年这句话都成立；后者，完全混淆“需求”和“有效需求”。
不要回避问题，本轮楼市调整不是08、15年的固定资产投资的小周期，是房地产大周期碰上宏观经济的康波下行——
▲经济四层嵌套周期
说人话，外向经济来到瓶颈，“投资驱动、地租经济”的问题久不直面，积重难返，模式和驱动方向要深度调整，户籍、税制、金融、考评制度全得完善。
现在的阶段，名为死一大半保剩下的核心城市，且是不要崩，而不是不会跌。
于是我们聚焦杭州这种级别的强二线以及一线，全中国至少20个在保的千万级人口城市，现在是楼市最后一轮周期吗？
就以杭州举例，笔者的答案是“至少还有一轮”。
▲城北体育公园-拍摄by辉
关于这个问题，近乎于问“杭州的房子和小区从此就长这样了，不会再变了，放大点说，杭州这座城市的居住区风貌到此为止？”
当然不会，至少还有一轮。有此结论，关键在“密度”二字。
什么意思？即从居住需求到产品形态再放大到城市风貌，定型的“型”，在于密度，目前中国城市高密模式的形态，远还没有惠及大多数人。
从三方面说，模式、供应、需求。
模式，“住房双轨制”，从增量转化到存量，一大批房企转代建、政府的重大职能是做保障房，提供给辛苦的农民工兄弟和低收入普罗大众；
而商品房轨道，房企想活，做好房子，目前是初级阶段，拿核心地块+大面积，狭隘了“好房子”的定义，迎合解限的需求和短期避险搏倒挂的心态，但是不可持续，因为年年要买房的富人和做得出拿得到的核心区土地有限。
保障轨管“刚需和长租”，商品轨除了“卖富人的地段豪宅”，中间层得到持续的极大进步的居住体验改善是关键，有效需求就这么多，杭州二十多个新城，规划上的那些红色的、棕色的块块看看得了，产业的关键从来不是产业地多不多，也没那么多商用地真有商；
于是要卖得动地、要控制总价卖得动房、撑得起整个城市的骨架，土地密度一定降，让100户人家摞起来周边是鬼城，不如降高度打散而剩下的地做公园、学校、文化馆。
随着从远郊到近郊再到主城90%没倒挂而愈发难卖，越远越要自救，降密度，这是可以预见的。
▲杭州中心-by辉
换言之，钱花树和皮上了，平面思考是0。今日所见的公建化立面，已经接轨国际了，只不过是接轨国际产业园。
四面铝板+玻璃，大板楼盒子底层架空总平面插筷子，楼之间种树中心放个游泳池，再画两条景观轴，做好了。
仅论住区的空间形态，在欧洲，战后住宅，在苏联，赫鲁晓夫楼的居民社区，在日本叫“团地住宅”，这是一个“以效率为导向”，把城市化人口快速装进“居住机器”的中间态，只不过我们发展晚，材料更新了；
▲柯布西耶-现代主义城市居住单元的最小原型
如今，“效率”下来了，因为城市化人口的有效需求增量看得见到顶了，此时就要把人“放下来”，把“人与社区、城市”的互动频次加上去，让人接触地面、底商，产生更多交流，去产生消费。
简单说，如果我家就3楼两个单元，楼下公园商超篮球场，我就可能认识邻居，随时可以去楼下买个水果遛个狗带个娃；我家住23楼，我只想点外卖。
城市是座巨大、精密的机器，规训着其中每一个零件。
供应的明天，在洋房、在低密、在小型社区住宅，这是城市化阶段和消费为主导的经济方式决定的。
▲西溪湿地-by辉
中间层要改善，则无非是卖高层去多层，从板楼到洋房，从洋房到墅居，去稀缺的产品，一轮一轮，城市蔓延、降高度、群落化。
▲丽水新模式出让地块及强排方案
16亩地用30%的地面面积盖一幢把人摞起来办一张大证，换成16亩地用80%给房子20%给道路，半亩一户办32张证，变成一个社区，即限塾令淘汰，让“居住方式的一户建化”。
▲历年限塾令
▲东京航拍 by pixabay
对地面来说，房子贴房子是高密的，但对一户人家来说，有天有地有院子，是低密生活，扪心自问，同样一平米，谁不想要后者呢？
▲普通市民住“一户建”不该是梦想
这其中蕴含的巨量“需求”，便是下一轮，从“钢筋混凝土鸽子笼山顶洞人”走向“更可感重交互的社区居住生活”的最稳定基底。
▲郭庄码头-by 辉
周期，是一个颇具欺骗性的词汇，它总是引导人们天然片面地关注“量、价”数字上的变化，忽略“本质、观念”的巨大迭代，让人误以为从市场底到市场峰，高价格的表现主体，依然遵循同一种市场逻辑，然而轻舟已过万重山，贵的根本不是同一种市场、同一类房子、同一代人的预期。
从蛹到蝶，变了态了。
今日越难，倒逼反思就越深，方生方死之后，从“房子装人”到“人需要好房子”，注定还会有一轮更成熟、更健康的看待“城市、居住与房子”的新周期。
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楼盘名 | 面积 | |||
良渚 | 锦海棠 | 123-139 | 31200 | 5.7 |
金沙湖 | 御湖境 | 139 | 38197 | 5.5 |
湖墅 | 颂映传麒府 | 205 | 55000 | 5.5 |
| 2024杭州楼盘图（5月版） |
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