楼市再迎重磅政策：调控从源头抓起，有城市或将暂停土地出让！

4月30日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》(以下简称《通知》)，给大家圈一下重点：各地及时调整宅地供应量，合理控制商品住宅去化周期较长城市的商品住宅用地供应；

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下；

商品住宅去化周期在18个月（不含）～36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

也就是说，按照自然资源部的政策指引，接下来很多城市可能会暂停供地，直到库存出现大幅下降！未来或将掀起新一轮“去库存”！

为适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，支持盘活存量土地，促进房地产市场平稳健康发展，这次的供地政策主要有五点：

1、严格落实“以需定供”

《通知》要求各地按照以人定房，以房定地的原则，在编制年度住宅用地供应计划时，与当地的住房发展年度计划相衔接，统筹安排全年的住宅用地供应。

这里的关键词很明确，即“以人定房，以房定地”。

说明接下来各城市供地，客观约束更多，需立足当地经济社会发展、市场实际需求以及资源、环境、人口等因素。

从长远角度来看，只有健康的供求关系，才能促进房地产市场长期稳定的良性发展。

2、商品住宅去化周期超36个月，暂停宅地供应

商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让；去化周期在18个月（不含）～36个月之间的城市，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态，确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这一点是此次政策的重中之重，因为目前全国房地产的库存总量居高不下，据相关据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月！

换言之：按照目前既有的销售速度，市面上的新房库存要25.3个月时间才能消化完！

这是什么概念呢？简单说下，根据历史数据和房地产“开发-预售”的工程建设关系，存销比合理值界定是12-14个月，25.3个月的均值水平已经是远超合理值。

更不用说，在百城中还有41个城市的去化周期超36个。普遍是三四线城市，这足以说明当前宏观市场的去化周期明显偏高。

其对房企去库存和资金状况安全等都容易产生困扰，因此可以预见，今年2024年将会是继2015年涨价去库存后，再次出清的关键一年！

一线当中，上海的去化周期只有15个月，算是中性略弱，还是可以按计划卖地的。

库存量高居不下，导致去化周期也在不断变高，这对于房地产行业长期发展而言是不利因素，因此再次去库存势在必行！

对于买房人而言，此次政策还是能有所受益的。首先，被限制供地的城市，在今后的土拍中，一定会推出更多更优质的核心地块。

只有这样，才能确保土拍的热度不下降，房企更有拍地的积极性，进而实现城市核心资产实现增值。简单来说，未来土拍只会越来越卷，好地也会越来越多。

其次，本身地块供应减少。能顺利成交的地块，在开发上势必会得到更多的关注，如此一来，倒逼政府和开发房企对现有的存量新房进行精细化开发。

所以，期待此次的政策能有效将市面上高企的库存降下来，只有库存处于良性的数值区间，市场才能更健康地发展下去！

2024年上海土地供应计划整体缩减！

上海市规划和自然资源局发布了《上海市2024年度国有建设用地供应计划》！

配售型保障性住房用地计划供应91公顷。

保障性租赁住房用地计划供应75-105公顷（包括新供商品住房用地配建、产业项目配建、利用企业自有闲置土地、利用集体土地等多渠道筹措的保障性租赁住房用地）。

其它保障性住房用地计划供应250-300公顷（包括征收安置住房用地等）。

商品住房用地计划供应440-545公顷。

商业办公用地计划供应95-120公顷。

产业用地供应计划供应1010-1210公顷。

我们分区来看，主要聚焦商品住宅：

再看2021-2024年商品住房用地供应总量对比图：

备注：以上数据单位为公顷，区间数据取平均值算变化幅度，幅度四舍五入取整

整体来看，对比2023年，2024年上海商品住房用地供应缩减了约11%，基本维持了较高供应水平，市场仍然是“稳”字当头！

我们分区来看：

中心城区中，徐汇2024年供应暴涨150%，2024年将供应10-15公顷的商品住房用地，想买进徐汇的客户可以期待一下了！

长宁今年也有5公顷的商品住房用地供应，值得期待！

静安、普陀基本与2023年持平，保持较少供应量。

黄浦虽然商品住宅用地供应略有缩减，但旧改仍保持旺盛供应，2023年黄浦旧改供应15-20公顷，2024年又有10-20公顷，市中心豪宅的供应量有较大保障！

杨浦是2024年的供应大区，商品住房用地增幅40%，其中旧改有10-15公顷，东外滩的滨江风貌陆续有来！

虹口的供应相比去年有所减少，2024年商品住宅用地供应10-15公顷，其中旧改供应5-10公顷！

浦东商品住房的供应略有降低，今年预计供应80-90公顷。城中村改造的脚步也略有放缓，去年浦东城中村供地35-40公顷，今年只有25-30公顷。

闵行、宝山和五个新城所在区（嘉定、松江、青浦、奉贤）商品住宅供应量都缩减了十分之一左右，刚需供应量在减少。

另外，金山和崇明的商品住宅用地都大幅度降低，金山降低了约3成，崇明降低了7成。未来较长时间都会以存量去化为主！

特别值得注意的临港板块，经历2023年供应的大幅度缩减后，2024年再次缩减约22%！

2024年上海近市区宅地摸底（含2024已拍）：