这一轮楼市的政策调整，是越来越有看头，也越来越有意思了，五一小长假，围绕着430高级别会议，一系列来自于地方政府的政策动向，颇为值得一看：

继北京住建委在4月30日晚间发布了“允许已拥有住房达到限购套数的居民家庭，到五环外新购一套住房”，上海市房地产行业协会&上海市房地产经纪行业协会在5月3日联合发起倡议旨在通过“以旧换新”模式方便居民置换住房。

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客观来说，对于当下中国楼市的实际情况来看，一般点的城市，甚至是省会级别的城市，在楼市政策上的调整，其实都没有多少关注度和市场热度，除了一些本地中介和靠着带人炒房投机的房V会关注炒作，基本上，从2023年开始，具体的效果都差不多，那就是往棉花堆里丢石头，一丢一个不声不响。

但是一线城市的动向，就不一样了。

作为中国长三角经济发达地区的龙头城市，国内四大一线城市中经济强市，魔都上海的最新动向，是值得关注和重视的。

这篇文章，就将基于对5月3日上海最新的楼市启动“以旧换新”最新动向的详细梳理，结合当下中国楼市几个动向和现实情况，深入挖掘本次上海楼市以旧换新动向背后的因果逻辑，以及这个动向所折射出来的一些关键信号，并对后续中国楼市几个可能的走向和变化，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。

当然，既然要聊，就聊点深度，聊点市面上看不到的新东西。

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一线城市的上海，也搞起了商品房“以旧换新”？具体是怎么一回事？

2024年5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会积极响应第五届上海“五五购物节”，联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动。

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该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房，更好地支持居民合理的梯度置业需求。

本次“以旧换新”活动，主要针对计划出售二手住房并购买新房的购房居民。

购房居民先与房地产开发企业达成购买新房的意向，再由房地产经纪机构优先推动其旧房交易，旧房成功出售后按约定完成新房交易。

首批参加倡议的房地产开发企业20余家，房地产经纪机构近10家。首批参加倡议的项目30余个，主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

参加“以旧换新”活动的房地产开发企业承诺，在一定期限内，旧房未成功出售的，购房居民可以无条件“退房退款”；房地产经纪机构承诺，对购房居民的旧房“全城推、优先卖”。

活动期间，上海市房地产行业协会倡议房地产开发企业加大优惠力度，为“以旧换新”居民提供相应的优惠；上海市房地产经纪行业协会倡议房地产经纪机构，为“以旧换新”居民提供专属优惠服务。

同时，为给购房居民提供更多选择和保障，本次“以旧换新”活动，由相关平台为各方主体提供专业服务，包括为达成购买新房意向的居民提供资金临时托管等便民服务，为开发企业和经纪机构提供大数据服务等。

本次“以旧换新”活动是在部分房地产开发企业和经纪机构已有举措的基础上，进一步扩大参与范围，增加服务事项，规范服务流程，提高服务效率。

活动相关流程介绍如下：

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当然，这个活动性质属于市场参与主体自行组织，一些交易细节和费用明细，并没有确定：

比如“以旧换新”是否享有税费优惠？旧房的折价比例是多少？中介费怎么算？

这些具体细则，仍需要等待官方公布。

这个消息一出，市场维度的观点，是非常两极分化的：

一方面，是上海本地有不少置换和改善需求的群体，认为这是一个利好；

另一方面，同样存在很多观点和声音，认为上海搞这个以旧换新，不疼不痒：这全国上下，包括北京都在逐步放开限购刺激楼市，本以为上海还能憋个大招，结果五一假期，就弄出来个这？

商品房以旧换新，在全国来看，已经不是新玩法了，实际上，上海这次搞的以旧换新，本质上也是由中介和市场推动，为了增加市场流动性一种噱头活动。

事情就这么一个事情，有依有据，一目了然。

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2

逻辑分析：上海这次搞的“以旧换新”，应该怎么看？

上海这次搞商品房以旧换新的活动，不是活动有什么新意，而是上海这个城市的地位和风向标意义。

这次市场活动，如果仅仅从效果预期和市场反应来看，其实没有多少想象力和讨论的价值。

毕竟，2023年以来，玩的比上海花，出招比上海多的城市和地区不要太多。

看问题要看到关键，几个不同的角度来看看上海这次以旧换新活动背后的意图和信号：

首先来说，上海这次以旧换新，本质不是官方和相关部门以正式政策的形式推进的。

但是这样的活动，自然必需要得到相关部门的同意，或者说，默认。

就在一周前，深圳也官宣在全市推行房产“以旧换新”。深圳市房地产业协会同深圳市房地产中介协会联合发布《开展我市商品住房“换馨家”活动》的通知称，自5月1日正式开启“以旧换新”活动，为期一年。

从具体细节来看，深圳和上海均是行业协会牵头，由房地产开发企业和中介机构两方面给予换房人支持。

留给当地政府足够的缓冲和调整的空间，行业协会来推动“以旧换新”是合适的。

这充分说明，在头部城市，央地之间在红线上的试探博弈存在。

这一点其实很重要：大方向国家确定了，而地方就要在细节上去进行因地制宜的实施和调整。

其次，这个活动有没有实际效果，实际上并不是最重要的，上升到对430会议，以及北京最新的放开五环限购动作来看，完全可以把上海的做法，看成是一种响应机制。

这个不用多展开，懂得自然懂，不懂的，也解释不清楚。

魔都上海，这是一种表态和管理段位。

最后，基于“京沪楼市放开影响方方面面所以需要慎之又慎”的立场之上来理解北京和上海的楼市策略走向和表现，很重要。

说挤牙膏也好，说小步谨慎也行，中国的楼市在“一放就乱，一管就躺”这件事上，吃过的亏，积累的经验，其实不要太多：海南，燕郊，温州……

所以，从政策贯彻和呼应来看，北京用五环放开“去库存”，上海假期过半才搞“以旧换新”，还主要是用郊区的新房项目来换，实际上给出的趋势信号非常清晰，那就是一线城市带头，其他城市有样学样。

当然，对于广州深圳来说，未免不是一种敲打的意思：低于预期，市场主导，政府遥控，而不要用力过猛。

对于北京和上海，其实是没有什么土地依赖的烦恼和去库存压力的。这才是关键。

总的来说，为什么会有“大幅低于预期”的观点存在？

因为，就算是响应新一轮去库存的会议精神，也没有给投机炒作，讲究快进快出的群体和资金，带来任何的想象力和空间。

没有赚钱效应确定性，自然，吐槽的声音就会多。

经济社会，谈钱不俗，是不是？

哈哈哈……

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3

趋势研判：接下来，中国的楼市和房价的后续走向和变化，怎么看？

据中指研究院最新统计，自2023年以来，支持商品住房“以旧换新”的城市已超过40个。

玩法也没有什么太多新意，目前“以旧换新”操作方式主要分为三种：一是收购模式，二是帮卖模式，三是补贴模式。具体展开来说就是：

一、购房者缴纳订金锁定新房后，中介挂牌出售旧房，在一定期限内卖出则新房合同生效，反之则退还新房订金。上海采用的就是这种模式，意在联动一二手房买卖，降低交易成本。

二、国企或其他第三方收购旧房，售房款用于在相应项目购买新房。比如郑州市政府指定郑州城市发展集团有限公司作为收购主体，收购二手住房促成“以旧换新”，全年计划完成5000套。

三、发放“以旧换新”购房补贴。比如扬州对于“以旧换新”给予新购商品住宅契税补贴（补贴比例不超过1.5%）。

无论是“帮卖模式”还是“收购模式”的“以旧换新”，都存在着“置换”关系。

因此，对于置换的购房者来说，最大痛点还是卖掉老房子。

从目前情况来看，参与“以旧换新”的家庭，首要目的是想要快速卖出旧房，占比7成以上。

这个经济模式有个最大的堵点，那就是打通这个置换过程的关键成本和效率成本，谁来出？

任何商业模式，谁来出钱才是关键所在，而从当下来看，由地方政府和城投出钱收购的比例，还是太小。

从目前落地的政策细则来看，不少城市都对参与“以旧换新”的二手房源，规定了一定的门槛或要求，尤其是通过国资平台等为主体收购旧房的。

以郑州为例，试点阶段收购的二手住房需满足的条件包括但不限于：房龄不能超过15年，如有房贷需还清，要位于三环以内等。而试点阶段换房，选购的新建商品住房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现房”。

4月3日，无锡市梁溪城市发展集团有限公司发布商品房“以旧换新”公告，在梁溪区范围内试行梁溪城发集团指定主体回购居民存量二手商品住房，居民在梁城发集团下属控股在售项目新购商品住房，首批次“以旧换新”名额为200名。

客观来说，以旧换新这个模式如果没有明确钱的来源，注定就是小打小闹，难成气候。

而这么多城市要搞，其实也不仅仅是为了楼市，更多的，可能还有一个政策呼应和工作表现的需要。

想通过没有新意的“以旧换新”玩法，就能扭转楼市低迷态势，让房价企稳，这事儿，不合逻辑。

但是“以旧换新”的做法和尝试，很符合国家提出的新一轮去库存的政策风向。

所以，说到这个份上，有刚需和改善需求的群体可以关注一下是否适合，而对于炒房投机，价差套利躺赚习惯的群体和资金，还是早一点把那点小心思掐掉得了。

论算账，个体和投机资金，是算不过政府和开发商的。

以旧换新推行的城市里面，业主无论是自己进行旧房交易，还是被统一收购旧房，旧房抵新房的房款比例一般都在60%到80%，最高不超过90%。

还有城市明确了具体的抵扣比例。

如无锡市梁溪区明确指出，存量二手商品住房总价，不高于新购房源总价的60%，指定楼盘有5个。

房子又不是手机和家电，说换就换，高房价地区的差价，别说手机和家电了，就是买台新车恐怕都够了，说直白一点，开发商和政府的便宜，是这么好占的？

老房子遇到拆迁一夜暴富的时代早就过去了，旧改涨价去库存的玩法国家也不再支持了。

基于当下地方政府财政捉襟见肘的现实，还想着通过以旧换新捞到什么实惠，是不是有点痴人说梦的味道？

很多东西，看准本质，就能看到趋势：

2024年接下来，全国楼市和房价的软着陆还将继续，各种去库存和增加市场流动性的政策和尝试会持续出台，但是，最好的结果，就是房价触底企稳，而不会有什么暴击和反弹。

未来好城市，好地段，好产品的房子价格表现有想象力，但是这个未来，肯定不会在很短的时间内就能看到。

而基数庞大的中小城市，普通能级城市的房价和楼市，还是不要有什么非分之想了吧。

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写在最后：

从实际出发，面对未来的中国的楼市和房价应该如何理性理解和操作？

可以非常明确的说，2024年肯定与2015年不一样，中国楼市已经是今非昔比了，绝大多数城市的房价也不可能再出现所谓的“暴涨”行情了。

对于绝大多数普通个体和家庭而言，不要还是用过去的眼光看待今天的市场，不然可能亏的一塌糊涂。

理性去看：中国691个城市，除了极个别的头部城市，以及经济强劲，人口持续流入，并且具有明显的收入差距红利和产业经济效应的城市以外，绝大多数城市和地区的房子，未来会持续加速剥离金融属性和资产价值。

大白话来说，绝大多数城市的房子，买到就开始贬值，买到手上就失去流动性，除了成为当地金融机构债务转移对标的抵押物功能以外，变现和流通价值，基本就不用考虑了。

所以，从自住和刚需的角度来看，用消费的心态和逻辑去面对，很重要，有多少钱，办多大的事，觉得喜欢和合适，有需要，就买，这个不用多说。

而从投资，甚至是投机炒作的角度来看，要么，有资金门槛，那么就锚定头部城市，特别是一线城市，要么，就是好好做中介，用服务换收入，就是这么现实。

别看楼市政策和动向一个接一个热热闹闹，实际上，那个随便买就能躺着轻松增值赚钱的时代，早已经过去了。

看清现实，审时度势，尽快适应，才是王道。

以上，就是对一线城市上海，最新搞的“以旧换新”楼市活动，进行的一次专题梳理和讨论分析内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。

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（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）