楼市去库存!41城或暂停供地,南宁何去何从?且看这些数据

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:47 | 时间:2024-05-07 20:59:20

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今年上层的4.30会议传递房地产发展新动向，我们可以简单地归结为10个字：重申保交楼，强化去库存。可以明确的是去库存是当前房地产重中之重。

与此同时，自然资源部发文明确，商品住宅去化周期超36个月的城市，应暂停宅地供应。

去库存成为当前楼市的主旋律，大家最关心的自然是南宁楼市情况，库存量如何？是否会停止供地？

看点

去库存成为楼市主旋律商品住宅进入品质为王时代

据新华社消息，中共中央政治局4月30日召开会议。会议继续将房地产作为“防风险”的重要领域之一。会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。

此次政治局会议还强调，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

可以看到，因城施策和保交房，近年来的保留节目；消化存量房产和优化增量住房才是此次会议的重中之重。

所谓“消化存量房产+优化增量住房”，其实就是楼市去库存。前半句的我们可以理解为，要出台更多的楼市政策，鼓励大家自愿买房；后半名则是从源头减少供应量，而不是一边去库存，一边增加库存，只有这样才能促进楼市的平稳健康发展。

先来看消化存量房产，简单来说就是要去库存。

根据国家统计局公布的数据显示，截至2024年3月，全国商品房待售面积74833万㎡，同比增长15.6%。其中，住宅待售面积39458万㎡，同比增长23.9%。

前3月全国房地产开发和销售情况©国家统计局

全国商品房待售面积已经连续三个月超过2015年历史高位（71853万㎡）。这次明确提出要去库存，就是因为当下全国商品房库存，已创下历史新高。

再看看，优化增量住房。如何优化？两方面着手，一是减少市场开发规模，在旧库存未去化之前，不会大批量开发；二是建市场需要的好房子，好房子并没有统一的标准，需要多研究市场新变化、新需求，盖出来的房子不仅能住，还要住得好。

以前，为了满足市场所需，建了高容积率、高密度的低质房子。但现在，市场已进入改善时代，大家需要的是低密度、大平层、合院等，住得舒服的改善型房源。

这一点，南宁也在积极落实。

不知道大家发现没，去年开始，南宁供应的宅地，除部分旧城改项目外，容积率基本已降至3.0左右。

比如，去年12月北投产城集团拿下的南宁5个地块（包括已公布案名的北投上境、北投云朗），容积率大都在3.0左右，最低的是2.8。

还有今年成交的南宁永鑫达GC2024-003地块及邦泰集团GC2024-011地块，容积率不超3.1。其中，邦泰集团GC2024-011地块容积率2.5以下。

不仅如此，4月19日，南宁市自然资源局发布了《关于优化规划管控要求促进住宅品质提升的若干措施》，明确住宅要完善公建化标准，试行空中花园住宅即第四代住宅。

这些，可以看作是降低容积率，提高居住品质，优化增量的方式。

可以预见，未来南宁商品房市场也会逐步迈向品质时代。

看点

去化超36个月停止供地南宁楼市具体情况如何

几乎同期，即4.30会议前一天，自然资源部办公厅《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。

《通知》要求，合理控制新增商品住宅用地供应。商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让，同时下大力气盘活存量，直至商品住宅去化周期降至36个月以下。

另外，商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积（包括竣工和收回）动态，确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

这与4.30会议提到的“消化存量+优化增量”是一脉相承的。

不过，实际上自然资源部并未直接公布去化周期超36个月的城市名单。而网上流传的41个城市援引易居研究院截至3月份的数据。

但很多业内人士对该数据有不同的看法。众所周知，库存是指没有销售出去的房屋，包括“在建未售”和“建好未售”的房子。因此，我们可以将库存分为广义和狭义两类。

狭义的库存是指“已建未售/待售”的房屋，而广义的库存则是指“已建未售/待售”加上“在建未售”的房屋。

理解库存之后，我们再看看去化周期。其实计算方式很简单，去化周期(月)=新建商品住宅库存量/最近一段时间(月)新建商品住宅成交面积的平均值。

但是，自然资源部未明确是按照狭义库存还是广义库存来算，且对于最近一段时间的平均值也未明确是到底是按年、按半年、按季度、按月来计算。

因此，在库存面积、计算时间存在争议的情况下，计算出的去化周期自然会有差别。这也就为什么，每个机构的统计数据存在差异。

根据上海易居研究院数据统计，截至3月份，全国百城新建商品住宅库存去化周期即存销比为25.3个月。在百城样本城市中，有41个城市去化周期超过36个月，多为三四线城市。显然，南宁并未列入41个城市名单中。

去化周期超36个月的41个城市©易居研究院

按照克而瑞地产研究数据，截至今年3月，30个重点监测城市中新建商品房去化周期超36个月的有北京、深圳、武汉、长春、南京、珠海、南宁、东莞、常州、无锡、福州、厦门、嘉兴等13个城市。

截至3月底30城库存量©克而瑞地产研究

其中，南宁新建商品住宅库存量达667万㎡，去化周期约39.2个月，已超“红线”。

另外，克而瑞地产研究发布最新数据显示，截至4月底，南宁新建商品住宅库存量683万㎡，去化周期达44.6个月。可以看到，南宁的去化速度变慢，去化周期拉长。

截至4月底30城库存量©克而瑞地产研究

广西中原研究中心给出的数据，又存在一定的差异。

截至3月底，南宁商品住宅库存量730万㎡，库存套数约6.55万套，去化周期约为25个月。

此外，近日南宁自然资源局公布的南宁市市本级存量住宅用地信息（2024年第二季度）显示，存量住宅项目总计有530个，总面积约2175公顷（折合32624亩）。

其中，未申报开工面积为268.75486公顷（折合约4031.3229 亩），合计79个，已开工未申报竣工面积1906.151867公顷（折合约28592.278005亩），合计451个。

从数据上可以判断，南宁商品住宅的库存量确实承压。但，是否会暂停供地，得看去化周期统计维度，如果是按照易居研究院、广西中原研究中心计算维度，南宁未踩“红线”；如果以克而瑞地产研究计算维度，则已超36个月的红线。

看点

南宁已在源头减少供应截至目前今年仅成交2宗宅地

不过，可以确定的是，今年以来南宁着力去库存，出台各项购房政策，刺激购买力。

与此同时，今年以来，南宁缩减土地供应，从源头上减少土地的供应。

数据显示，南宁市本级2024年度国有建设用地供应计划总量约为26865亩（约1791公顷），较去年减少了8182亩，减少幅度达23.35%。其中经营性用地计划供应8000亩，创10年来新低。

根据披露，2024年南宁商品住宅用地计划供应2500亩，虽说只与去年2600亩减少了100亩，但同样创10年来新低。

从实际的供地情况来看，今年1-4月，南宁仅成交了2宗涉宅用地，即今年2月23日广西南宁永鑫达房地产开发有限公司摘下的19亩GC2024-003地块和3月29日邦泰集团摘得的高坡岭路西侧GC2024-011地块。其中，1月、4月，住宅用地0供应、0成交。

虽说，截至4月25日，南宁发布了7宗涉宅用地，共计约274亩。但是，这批土地主要为保障城中村改造的项目用地。

截至发稿时，5月未见南宁上架住宅用地。有业内人士认为，住宅用地供应量减少，意味着未来南宁住宅供应将减少，或将形成房价向上涨。

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