文︱刘德科

「4·30」政治局会议之后，各地都在出台楼市新政。我们归纳了一下深圳、北京、杭州、成都、武汉、西安、合肥、佛山等城市的政策措施，形成了一份地方政府刺激楼市的作业版本。你可以用这份作业，对照一下你所在的城市——如果还有一些政策没出，可以继续期待；如果已经出尽，那就只能期待中央部门是否会有后续政策了。

——针对购房者的措施

❶解除限购

截至目前，北上广深、海南、天津等地仍然保有不同程度的限购。京沪深全面取消限购的可能性较低，但值得大尺度放松限购；广州、天津与海南等地，更应该彻底取消限购。

❷放松首套房认定标准

二套房的房贷利率比首套房高。是否取消差别化房贷利率，权力在央行，不归地方政府。所以，地方政府能做的，就是放松首套房认定标准。武汉（2024/5/6）的做法是，仅有一套房且正挂牌出售，办理新购房商贷时可认定为首套房。杭州（2024/5/9）不仅抄了武汉的作业，还更进一步：按行政区来算首套房，你在每一个区县都可以有一套首套房。这样一来，几乎所有人都能享受到首套房的房贷利率，理论上你可以在杭州最多享受26次首套房的房贷利率。

❸购房落户

杭州（2024/5/9）扭扭捏捏地出台了「购房可申请落户」，事后还专门声明「购房可申请落户」不等于「购房即落户」——意思是你可以申请，批不批我还要再琢磨琢磨。南京（2024/5/11）就爽落多了——南京市公安局印发《关于合法稳定住所落户有关事项的通知》，直接宣布「购房即落户」。

❹以旧换新

现在是两种版本的「以旧换新」并行存在：一种是政策型，即国资出手收购二手房，这是实招，比如南京与郑州等；另一种是服务型，即政府搭台提供服务，国资不出手收购二手房，这是地方政府表明自己在作为的虚招。

❺重启「房票安置」

今年年初，广州重启了「房票安置」。房票可以全市通用，跨区购房，而且还能在被征收人间互相转让。现在，合肥和宁波也正在出政策，让房票可以全市通用。

❻购房补贴

购房补贴是地方政府最容易想到、也最频繁使用的措施，但作用已经很微弱。极端例子是：河南省濮阳市濮阳县2017年的购房补贴，直到现在都没兑现，当地住建局说「要等财政资金到位」。既然承诺补贴，就该及时兑现，以维护政策的信任度。

❼提高公积金房贷额度

对于地方政府来说，公积金是他们可以完全自主掌握的，提高公积金贷款额度虽然作用不大，但做总比不做好，至少表明了地方政府对于楼市的重视与在乎。

❽明确期房学区

全中国几乎所有的楼盘在期房销售时都不允许宣传学区。日前（2024/5/8），浙江省在研究稳定房地产若干举措时提出，「鼓励有条件的城市推进新开发区块在学校建设阶段即明确学区划分」。一年多以前（2023/2/28），义乌曾发文「在住宅用地挂牌出让时，明确该地块的目前学区安排」。

❾取消公证摇号

实际上，公证摇号是新房限价的配套措施。当一二手房价差消失之后，公证摇号其实已经失去了意义。比如成都（2024/4/28）就已经取消了公证摇号选房，把自主销售权彻底还给房企。相比之下，仍然有一二手房价差的杭州，由于不肯取消新房限价，仍然保留了红盘的公证摇号。当然，对于杭州或上海这种还存在一二手房价差的城市来说，比取消公证摇号更重要的，是直接且彻底地取消新房限价。

——针对产品形态的措施

❿优化容积率计算规则，让户型实得面积变得更大

地方政府只要稍微调整一下阳台、露台、飘窗等部位的容积率计算规则，户型实得面积就可以变得更大，让购房者获得更多实惠。现在，多数城市都已经就此做了调整，只剩京沪深杭等少数城市，仍然没有启动。

⓫调低宅地容积率，以便做出更多排屋别墅

郊区宅地越来越难卖，调低容积率，允许做出更独立的排屋别墅，可以增强一些市场吸引力。很多城市都已这么做，其中最极致的做法是丽水，他们不仅下调容积率，还准备把宅地切碎来卖——切成821平米到4306平米不等的迷你地块，允许个人独立建房。

⓬允许类住宅项目执行民用水电气价格标准

在中国，所有城市的商办用地都是过量供应，无一例外。如果不改变城市规划的惯性思维，这种过量供应还将加剧。当前阶段，地方政府能做的，无非是在微观层面打一些小补丁，比如睁一只眼闭一只眼允许房企做出类住宅。武汉（2024/5/6）和佛山（2024/5/13）做了很聪明的示范，即发文允许「实际作为家庭居住用途的商办项目执行民用水电气价格标准」——言下之意就是商办项目可以做成类住宅产品了。

——针对房企的措施

⓭适当减少住宅用地供应

自然资源部（2024/4/29）出台新规，要求适当减少宅地供应，「商品住宅去化周期超36个月的城市，暂停新增用地出让」。去化周期压力超大的城市，纷纷表示自己没有超过36个月。所以，「暂停新增用地出让」是不太现实的，毕竟地方政府还是要靠土地出让金过活。但是，地方政府还是会有所忌惮，他们在出台楼市新政时往往第一条就是「优化宅地供应」。

⓮地价分期支付

佛山（2024/5/13）很直接地宣布了「实施土地出让价款分期支付」，拿地之时先付一半，另一半等到要开盘之时再支付。

⓯降低预售门槛

2020年新冠疫情爆发之后，很多城市都曾出台政策降低预售门槛，以帮助房企加速资金回笼。但现在几乎没有城市敢率先这么做，毕竟保交楼还没取得实质性的全面胜利，降低预售门槛的民意压力可能较大。但形势比人强，用不了多久，降低预售门槛也将是不得不祭出的招数。

⓰不再强行要求房企建太多车位

在楼市低谷期，地下车位销售成为老大难，大量积压，极大影响了房企的资金流速。成都（2024/4/28）和西安（2024/5/9）都明文提出了「调整优化商品住房项目停车位规划配比」。

⓱加快落实「白名单制度」

几乎每一个城市在出台楼市新政时，都会提到这一点：加大房地产企业开发贷款融资协调力度，对符合「白名单」条件的合规房地产项目应贷尽贷。虽然各级政府都在这么说，但「白名单制度」的落地速度已经不如刚出台时的那种效率，现在不少银行又找到了各种理由来拒批地方政府上报的「白名单」项目的贷款。

编辑︱卢丹婷  后期︱沈奕飞

视频编导︱费嘉   摄像指导︱王德正

策划︱王冬莺  主编︱何玲  流程︱周慧慧

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