北京楼市:南城此地,能躲快躲吧

作者:admin | 分类:房产资讯 | 浏览:35 | 时间:2024-05-15 23:16:59

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以下问答载自“知识星球”部分内容

Q:提问:您好！目前无住房需求，想买套房保值增值，可拿出700万用于买房，最多可接受贷款100万。想买套600-800万的房产，目前看好公益西桥地铁站附近。想问下是否合适？个人对居住品质要求较高，现在买了准备租出去，15至20年后应该会用于养老。现在的位于海淀区西直门北的价值1600万的房产到时候准备卖掉，视情况给两个孩子买婚房。

A:回答:您好，无自住需求买后即租选筹范围就没必要在公益西桥了，你的持有时间在15年以上甚至会达20年，首先要考虑将来的成长性，其次是房价的高度，最后是租金水平，从这三个核心要素南部公益西桥都是全面落后于东部与北部的，北京这座城市最好的资源除了内城区以外，其它大多都分布在北部与东部，南部最好的资源有两个方向,一个是东南，一个是西南,将来一线资源也大概率是投入到这两个位置，有自住需求比如在丽泽附近或者西城上班，为了扩大居住面积还不丢保值性与流动性，在附近如玉泉营，草桥，公益西桥置业是一个不错的方向，

但没有实际居住需求买这些位置会降低整个投资的效率，纯投资是效率优先原则，因为800万从地段资源、楼盘资源也就是对应的成长性、房价的高度及租金水平这些板块是全部弱于东北部强势商圈的，如海淀清河的主流潜力盘莱圳家园、朝阳望京的澳洲康都、慧谷阳光，大悦城的两个流量大盘，华纺易城和青年汇佳园，这些盘所占有的地段资源、产业资源更具备大跃升的条件，你的持有时间足够长，要首先关注成长属性的，建议参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图，81#北京房产投资核心逻辑和原理，16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,祝顺利！

Q:提问:京总您好，多次拜读过您的文章，非常佩服您的思维。我和老公都是外地人，落户北京。我老公在园博园附近上班，我在房山教育系统上班，已经找好长辛店附近单位准备调动。女儿一岁。家庭年收入税后50万。现在有长阳篱笆房附近90平二手房一套（19年买的，不到五年，卖掉到手二百五十万左右），公婆和家中可以凑400到500万现金，现在思考如何处理家中财务能够保持保值增值，同时可以兼顾工作生活。方案一老公看上了西山金茂府120万新房（距离两个人单位都五公里左右），首付四百万，贷款二百多万。同时留着篱笆房的房子等行情好点去西城买个四百万左右的占坑房，给闺女上学用。

优点是房子大，离单位近，不知道西山金茂府五六年后流通性会怎么样，毕竟现在周围配套差。方案二：我是想去青塔或者其他好点的地段买一个600万多点的二手房，虽然上班远点，但感觉能保值。（因为我们两个一般就能承受二百万贷款，贷款太多感觉压力大），篱笆房的房子留着，以后合适机会再卖。因为认知有限，所以没什么好的方案，希望您帮我们分析一下哪种方案更好，或者有没有其他更好的方案。非常感谢

A:回答:您好，西山金茂府大概是5万4左右，旁边的珠江逸景均价大概是4万，金茂府比珠江贵了约1万4，这个1万4的溢价全部体现到了楼盘资源上，当然金茂府的品质是要比珠江高的，但这个位置没有地段资源，房地产的价值是由地段资源加楼盘资源组成，也就是说你们多付的1万4全是为了品质买单，这种溢价称不上投资，只能说是从纯居住的属性考虑，投资兼顾居住二要比一更具备保值性，你们应该考虑把长阳的房子出掉，资金增加的这次的购房上，从青塔移到玉泉营，玉泉营受丽泽影响板块价值比青塔更牢靠，万年花城四期128平的南北三居挂牌价在850左右，捡漏价基本可以在800以内拿下来，包括二期和三期的

玉泉营无论是流动价值还是保值性以及将来的跃升都是要比长阳综合条件更优的，这种仓位的缩小是为了提高单产，或者说将来有购置学位房的需求，把玉泉营的房子套现出来也要比持有长阳效率高，这种选筹方案符合你们贷款200万的计划，买房一方面是为了自住，但更多的是资产的保值与增值，不能只追求大面积高品质便宜的，这种往往只有居住属性，高品质的住宅产品很容易把人迷惑而忽略了地段价值，地段资源的重要性占70%，楼盘资源只占30%，也就是说没有地段资源的楼盘品质再高也要谨慎，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:星主好！目前有德胜门西大街7号院一套82平米的三居室，不知道是应该留着出租还是卖了。还有一个园墅的243的联排，也是一直没怎么涨，不知道是不是应该卖了。如果卖了，想在西直门附近买，您推荐买那个小区呢？

A:回答:您好，从楼盘本身的价值7号院大于园墅，回龙观是一个偏刚需的区域，这种终极改善盘的流量很小，价格很难上去，可参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析,其次园墅有点老了，200多平的联排在居住上分隔为三层，其实一层也就70平左右的活动空间，住起来舒适性要整体差一些，鉴于板块属性和楼盘自身因素，如果有条件最好是把园墅做置换升级，按照市场价最终可能会是在1300-1400之间，在西直门可以看看交大嘉园140的三居户型，也可以考虑把德胜的也一并出掉，

用2换1的打法去拿熙府桃园140平的南北三居，熙府桃园这种户型从楼盘，户型在整个板块都具备稀缺性，未来的海拔也更高，成长性及保值性都有保障，北京三环内的品质大盘，正南正北的三居极为稀缺，长持价值自然牢固，尤其是像海淀西城这种区域更为明显，拿海淀来说地段好户型好的大多都集中在公房上，但是这种房普遍面积很小，户型好品质好的的地段资源差，地段好品质好的户型很拉，有地段资源，楼盘资源及户型资源优势有条件的情况下要做优先考虑，可参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）;祝顺利！

Q:提问:京总好，看了您星球的文章深受启发，准备整合一下自己的房产做重新布局，请给予建议。目前房产情况：1;燕东园90平米，预计售价990W;2;人济山庄105平米，预计售价1155W;3、马连道2套34平米商用开间，预计售价204W;4、窦店世界名园131平，自建二层顶楼带露台。预计售价200W; 5、琉璃河小产权100平米，预计售价80W;6、今年底前，到手一套琉璃河大产权回迁，86平米可选择变现100W;7、手里无多余资金，不考虑贷款。问题:以您的角度，如果持有这些房产如何整合。以上请解答，万分感谢！

A:回答:您好，1：3456要最先做脱手的动作，参考星球11#北京七个行政区边缘的房价预警研判;窦店和琉璃河没有流通性更没有金融属性，也不会存在将来上涨的可能，房地产有多种类型，住宅、商业、工业等，每一类还有细分，最具备投资价值的只有70年产权商品房，从产权性质及地理位置两个维度，这三套都要弃掉且越快越好，有人接盘价格不离谱就可出。马连道要从2个角度考虑，一是租金回报怎么样，二是在你不出这套的情况下能拿到什么类型的盘，依照你描述的价格三套全部出仓也只有380左右，这和你的投资期望不符，380两居或者一居都很难吃到接下来每轮的第一波，马连道回报不明显可以考虑出掉把资金加到新仓位上。

2：人济山庄及燕东园保值性尚可，这两套的总值可以平价替换成主流盘主流户型，且可以占有三项稀缺资源,分布在这两个盘上都为小户型，效率太低了，把这两套二流区域二流盘小户型换为一流区域一流盘大户型，更有利于后期的成长性,这种置换是大趋势，市场分化的越严重越会凸显这种策略的价值，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘; 房山加马连道脱手后近600，燕东人济是2100往上，这样你的布局很灵活,策略一:大的2100可一次打完，600可布局一套2居，策略二:大的总价控制在1800左右，剩余的加到600上拿资源更好的盘！这都是后期成长性很好的策略,祝顺利！

Q:提问:星主您好！我家目前有两套房子，一套是在顺义的高丽营，是农村的宅基地，目前我爱人住，他已退休。另一套在东城东直门北，紧挨着二环路，面积60平小两居，现在报价600万左右，87年的塔楼，我自己住，因为我还在上班，公司在丽泽商务区，想把东直门的卖了; 方案一，卖东直门的，买晨光家园A区的80平2居，大约520万，剩余100个买年金保险;方案二，卖东直门的，买朝青版块的或者东坝的是奥林匹克花园，以房换房，居住面积变大了;方案三，卖东直门的，买2套小两居，

一套在石佛营西里，也是小两居，1999年的，大概340万，另一套想买东坝的回迁房，2012年的，大概也是300多万，这样我还要再加些钱。这个方案就是想我自己住一套，租一套，过几年房价上涨，再卖出去一套。还是现在什么也不动，留着这套小两居，因为位置好，应该能保值;因为我已经快退休了，退休后肯定会去顺义住，现在也不想贷款去投资了，请星主给个建议，谢谢

A:回答:您好，因为你没有提供详细的房屋地址，但从87年塔楼这个信息是要升级的，好位置的房子具备天然的投资属性，但楼盘资源比较落后后劲会变的越来越小难涨易跌，这四个方案确定性及稳健性比较好的是朝青板块，可以平价置换，你可以参考星球精华栏会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图，东坝的底子差了些，不是说不会上涨，而是效率比着朝青要低很多，你东直门置换除了扩大面积解决住的问题，其次还是要解决涨幅效率的问题，如果换到东坝只扩大了居住面积，但效率并没有提高，

方案三和未来的市场主流趋势不符，现在是要尽可能的把老的小的，全部脱手转为大的，参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），现在所有的购房群体需求都在发生变化，房地产市场已经大升级了，越小的户型将来的海拔越低，金融属性也越差，这种方案还不如继续持有东直门的了，关于置换的理解建议你参考星球内会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶，祝顺利！

Q:提问:京总您好！东四十条海运仓小区，一居室，47平米，南北朝向，无电梯的四楼，2003回迁房。目前出租状态，一个月8000。这套房子未来不会自住。请问您，从资产配置角度看，需要出手吗？如果需要出手，大概什么时间合适啊？非常感谢

A:回答:您好，海运仓社区流量很好，东直门很热的项目，但一居室面积太小了，这种核心地段的老社区小户型只能理解为过渡型资产，在没有条件拿到更大面积、更优质的项目时去持有这种类型的房产从保值性流动性及租金回报率都是没有问题的，一旦有条件可以去购买更优质的项目，这种要果断弃掉，北京二手房挂牌量最高峰值17万套时有70%全是老房子小房子，这类房子将来是没有稀缺性的，并且还会随着时间推移慢慢降低金融性，

内城区相比于外城区只是保证了流动价值与保值性，成长空间时取决于北京的市场均价，如果将来均价拔高，内城区的老房子也会跟着往上走，从效率上市场节奏早已经慢下来了，拔高均价并不容易，加上市场在持续分化，所以有条件尽早置换为好，现在大盘的价一直被量拉低，有很多很多项目都是可以淘笋抄底的，一旦有笋价盘老房子折一些价出手不亏，持有好项目可以以时间换空间，建议您参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶;04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘;祝顺利！

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