大家好，我是十九。

国家总共发布了4条楼市新政：

1. 取消全国首套房、二套房的商业贷款利率下限。

2. 首套房首付比例下调到15%，二套房首付比例降至25%。

3. 下调公积金贷款利率0.25个百分点，最低可达到2.35%的利率。

4. 央行设立了3000亿元的保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售的商品房。

前边这三条政策基本与老百姓息息相关，主要是为了降低购房难度，但就目前楼市现状而言，降首付、降利率并没有什么直接意义。

老百姓都有自己的账本，大家肯定都会算，首付降低了，后边的月供必然增加。原来3成的首付，相当于3倍的杠杆，这已经够吓人的了。现在实行1.5成首付，则是从3倍变成了7倍的杠杆，让我想起了周润发，大家都坐在赌桌前，赌起来了。

在当前断供潮、失业潮、裁员、收入不增、物价飞涨的环境下，有谁敢背债？是觉得自己的收入还能涨，还是算出来经济要腾飞呢？现在最大的问题就在于大家对未来的信心丧失殆尽。

在当前大环境下，这两点（指降低首付和利率）都不可能一下子做到。所以这种让老百姓加杠杆的方式，真是缺了大德了，不知道是哪位大聪明想出来的。

好，接下来说说第四条，央行设立3000亿保障性住房再贷款的事儿。我发现很多人对这件事无感，但我反而最看重这一条政策。央行宣布设立3000亿保障性住房再贷款，让地方政府和地方国资平台再次加杠杆来收购已建成未出售的商品房，用作出租或出售的保障性住房，俨然一副政府要作为中国最大房东的态势。

而且只买现房，你瞅瞅，谁都不是傻子，期房是不能碰的。那些买了烂尾房的同胞们不知道现在如何？

过去一年，楼市虽然有很多利好政策刺激，但大家还是不愿意买房。于是，这次政府直接下场买房，减少市场供应。央行设立了3000亿元的保障性住房再贷款，贷款利率1.75%。这样，央行把钱借给商业银行，再由商业银行借给地方政府和城投公司去买房。

这看似是在印钞放水，但实际上只是让地方政府更多负债。贷款是要还的，但地方债务已经很重了，大家心里都清楚。对于负债压力大的地方，这个任务确实难接。

地方政府要用借来的钱买商品房，再出租或出售为保障房，赚回的钱再还贷款。但再贷款利率1.75%，地方至少要保证租金收益率达到1.75%才不会赔钱。2023年全国50大城市租金回报率是1.95%，考虑到改造成本和银行差价，地方负担难免加重。

此外，商业住宅周期超过36个月的城市要暂停新增土地供应，现在地方既不能卖地，又得增加负债，动力成疑。即便地方硬着头皮借钱去买房，3000亿元的额度能撬动约5000亿元资金，但这对于巨大的库存来说仍是杯水车薪。比如恒大一家未卖出的房子、烂尾楼和土地储备就有1万亿元。

根据测算，要将库存周期降到健康水平，全国需要约7万亿元资金。而且现在说的还都是新房的事儿，至于二手房会怎么样，大家可以自己琢磨。