2022年，疫情几度复发，拖累消费市场和服务业经济复苏，给商业地产市场经营带来压力。加之去库存时代到来，短期冲击与长期矛盾交织，企业经营面临挑战。面对行业寒冬，商业地产百强企业在过去一年迎难而上，在逆境中夯实基础、拓展经营能力。

2023年，中指院基于多年在商业地产领域的研究和数据，推出“2023中国商业地产百强企业”研究，旨在挖掘行业内综合实力强、成长性大、经营稳健、社会责任感强的优秀商业地产企业，鼓励企业在客观了解当前商业地产发展现状和行业趋势的基础上，不断提升管理运营水平，促进行业平稳健康发展。（往年百强报告请查看文末）

获取报告 2023中国商业地产百强企业研究报告

2022年，在多重意外因素冲击下，我国经济增速放缓，特别是疫情反复爆发，拖累消费市场和服务业复苏，给商业地产市场运行带来压力。2022年，我国GDP同比仅增长3.0%，经济低速运行；疫情在二、四季度反复，影响范围较大，消费市场特别是接触性、聚集性消费受到严重冲击。全年社会消费品零售总额同比下降0.2%；服务业经济活力下降，服务业商务活动指数下半年持续下滑，9-12月处于收缩区间。

从商业地产市场的表现看，供给侧和需求侧均有所减弱。供给侧，2022年，全国300个城市商业、办公用地供给与需求均有所萎缩，开工、销售计划面积同比分别减少23.2%、17.6%；商业营业用房、办公楼投资建设规模有所下降。全国商业营业用房、办公楼开发投资同比分别减少14.4%、11.4%，新开工面积同比分别减少41.9%、39.1%。需求侧，2022年，全国商业营业用房、办公楼销售面积同比分别减少8.9%、3.3%；商铺、办公楼租赁需求疲软，租金有所下降。

面对行业寒冬，商业地产百强企业在过去一年迎难而上，逆境中夯实基础、拓展业务能力。一方面，百强企业加大轻资产发展力度，审慎并购，保持规模适度增长；另一方面，代表企业加大数字化转型力度，多措并举降本增效；同时通过创新内容、会员服务赋能消费者和租户，保障项目平稳运营。

2023年以来，我国宏观经济和消费市场呈现回暖迹象，恢复和扩大内需也是今年经济工作的首要任务，机构普遍预计2023年社会消费品零售总额增速在7%以上。随着消费市场的稳步回暖，2023年我国商业地产市场也有望重现生机，商业地产百强企业要全力以赴抢抓机遇、稳增长，引领行业加速复苏，实现高质量发展。

1. 规模绩效

1）2022年百强代表企业商业地产持有及经营面积同比增速回落至9.6%，五年来首次低于10%。

百强代表性商业地产企业商业物业持有量及经营面积平均及同比增长率

商业地产研究：

受宏观经济下行、疫情冲击、消费市场疲软等因素影响，商业办公市场供给侧和需求侧均有所减弱，百强代表企业持有及运营的经营性物业规模增速明显放缓。2022年，商业地产百强代表企业持有及运营的经营性物业平均面积为483.8万平方米，同比增长9.6%，近五年来首次跌破10%，增速较2021年收窄3.7个百分点。

从行业扩张速度来看，2022年全国购物中心开业节奏也将明显放缓。据中指数据，2022年，新开业面积3万平方米以上的购物中心约350家（总建筑面积约3100万平方米），同比下降超过30%，回落至2014年的水平。

2）百强代表企业经营性物业租金、经营服务收入同比增速回落至6.3%，收入增速低于面积增速，平米效益有所下降。

百强商业地产企业经营性物业租金及经营服务收入平均及同比增长率

商业地产研究：

受疫情影响，实体商业客流下滑，商业项目成交额普遍下降，商业地产企业收入承压，加之中央企业积极落实国家对商户租金减免政策，多重因素影响下，百强代表企业租金收入增速回落。2022年，百强代表企业平均租金及运营服务收入29.0亿元，同比增长6.3%，增速较2021年收窄19.0个百分点。百强代表企业租金及运营服务收入同比增速低于持有及运营面积增速，表明2022年商办物业单位面积贡献的收入有所下降，经营压力凸显。 从增速来看，在市场整体承压下，仅有龙头企业保持了较为稳定的收入增长，多数企业增速有所放缓。

3）布局策略：战略上聚焦核心一二线城市，战术上拓展优质三四线城市

从存量购物中心分布来看，据中指数据，截至2022年底，全国在营面积3万平方米及以上购物中心总建筑面积约5亿平方米（项目数近5700个），其中五大城市群约占60%，长三角、珠三角核心一二线城市以及强三线城市商业氛围浓厚，购物中心密集。

从百强代表性商业地产企业的布局策略来看，也主要聚焦经济发达、消费市场活跃、消费需求旺盛的核心城市群中的高能城市，在巩固区域领先地位的基础上，适度向周边强三线城市扩张。

值得注意的是，随着一二线城市商业地产市场进入存量时代，部分企业逐渐关注三四线下沉市场的机会，实现规模增长。新型城镇化战略下，城市群内大中小城市联动加强，尤其是长三角、珠三角地区的三四线城市，人口吸引力增强，居民收入不断提高，消费需求升级，商业地产市场存在增量发展空间。部分企业抓住三四线城市发展机遇，进行全国布局。

2. 增长

商业地产企业的扩张模式逐渐由重资产为主向“轻重并举”转变。在重资产扩张方面，2022年商业地产百强企业普遍采取相对谨慎的态度。一方面，代表企业普遍推迟纯商业、办公用地的收购；另一方面，在并购市场，代表企业多呈现“积极寻找机会，谨慎决策”的态度。相比之下，在轻资产扩张方面，2022年商业地产百强企业普遍呈现更为积极的态度。

1）增量放缓，300个城市商办用地供需减少，百强代表企业普遍推迟纯商办用地获取

2022年，受经济下行、疫情反复影响，消费市场和企业经营承压，商业地产市场需求疲软，企业拿地更为谨慎。

2018年至2022年300个城市商业及办公用地推出情况、成交计划及建筑面积同比变化

商业地产研究：

300个城市商业、办公用地推出和成交规模同比均有所下降，2022年全国300个城市推出和出售的商业、办公用地计划建筑面积分别为2.01亿平方米和1.77亿平方米，同比分别下降23.2%和17.6%。

2018年至2022年各城市商业及办公用地成交规划楼面面积及同比变化

商业地产研究：

各梯队城市商业办公用地成交面积同比均有所减少。具体来看，2022年一线城市商业办公用地计划建筑面积705万平方米，同比减少24.6%；二线城市5899万平方米，同比减少18.4%；三四线城市11064平方米，同比减少16.7%。

受企业资金压力、商业地产市场需求减弱等因素影响，商业地产百强企业拿地意愿明显下滑。2022年，百强企业普遍推迟纯商办用地拿地，出让的少量地块均位于商业氛围浓厚、交通便利、配套成熟的优质商圈。

2）宏观经济承压背景下，股市大宗交易活跃度下降，但仍存在优质资产并购机会

2022年，受经济下行、疫情频发等因素影响，国内大宗交易市场活跃度下降，买家投资谨慎，投资规模回落。据中指数据，2022年20个重点城市共监测大宗交易141笔，较2021年减少78笔。城市方面，一线城市共监测大宗交易87笔，占比62%。上海仍为大宗交易最活跃的城市，共监测47笔；二线城市共监测54笔大宗交易，活跃度明显不及一线城市，其中成都、杭州、重庆、苏州、武汉等城市相对活跃。

写字楼最受投资者青睐，从物业类型来看，写字楼交易占比40%，其次是商业楼宇（占比13%），综合体、商务园区、工业厂房等约占比10%，其他资产类型占比18%。

商办资产的卖家主要为资金压力较大的地产商。为缓解资金压力，部分地产商选择快速出售资产回收资金，大宗交易市场优质商办标的增多。在此情况下，部分商业地产百强企业代表企业抓住窗口期，高性价比收购商办资产，实现规模扩张。

3）百强代表企业加大轻资产扩张力度，“轻重并举”成为行业共识

相较于重资产扩张的谨慎态度，在商业及办公物业进入库存阶段、外部环境承压的情况下，代表企业普遍选择以轻资产扩张为主，实现运营管理规模的增长。

从轻资产扩张策略来看，代表企业积极尝试拓展不同类型的项目，包括TOD项目、城市更新项目、文旅项目等，不断提升运营能力、完善服务体系。同时，部分代表企业加强与国资平台合作，多渠道进行轻资产扩张。

整体来看，商业地产企业正积极采取“轻重结合”的策略扩张规模。重资产方面，增量发展空间相对有限，收购改造优质存量资产仍是龙头企业扩大资产规模的有效途径之一；轻资产方面，代表企业近年来持续发力，不断提升运营能力，实现多渠道扩张。

3. 运营质量

1）商业项目承压，出租率普遍下滑，百强企业重点项目平均出租率也跌破90%，市场形势严峻。

百强商业地产企业重点项目平均入驻率

商业地产研究：

2022年第二季度以来，疫情反复扩大，部分商户及企业经营不善，选择退租，百强代表企业重点项目经营压力加大，平均出租率下滑。2022年商业地产百强代表企业重点项目平均出租率为89.9%，较2021年下降1.9个百分点，百强企业重点项目仍是商业地产市场相对优质的项目，2022年平均出租率已跌破90%，据此推测整体商业地产市场出租率下滑或将更为明显，市场形势将更为严峻。

在宏观经济下行压力加大、消费市场复苏不及预期的背景下，商业地产百强企业代表企业通过精细化内容打造、会员服务、商户帮扶等举措保障项目运营稳定，展现出卓越的运营能力。

2）商业运营：降本增效成为行业主题，数字化建设助力企业提效，内容创作+会员服务+商家助力保障项目稳定运营。

2022年，受多重因素影响，消费市场疲软，实体商业客流下降，经营承压，商铺租赁需求萎缩，商业街、购物中心租金水平下降。

2020-2022年全国重点城市主要商圈、商业街平均租金及环比变化

商业地产研究：

据中国指数研究院发布的中国商铺租金指数显示，2022年中国土地政策研究报告，全国重点城市主要商圈(购物中心)租金由涨转跌，主要商业街租金持续下跌。

此外，疫情发生三年多来，人们的消费观念和行为逐渐发生改变，对消费空间和内容的要求不断提升，部分库存量较大的区域项目竞争愈发激烈，项目运营分化加剧。严峻的市场形势推动商业地产企业不断提升创新能力，保持组织活力，强化运营能力，提升服务水平。

面对市场下行压力，商业地产百强企业主要采取稳中求进的经营策略，在业务层面推进数字化建设，降本增效；在项目运营层面加强精细化运营，通过引入首店、举办专场营销活动、强化会员体系功能等方式维持消费者粘性；并支持商家稳定客流和成交，从而稳定项目入住率。

3）写字楼运营：租赁需求疲软中国土地政策研究报告，代表企业加强产品打磨，以精细化服务吸引优质租户

近年来，写字楼租赁市场进入新一轮调整。从需求端来看，疫情时有反复，制约服务业经济发展，写字楼租赁需求释放不足。加之双减政策、TMT行业调整等因素，也对写字楼租赁需求释放造成一定影响。同时，部分城市写字楼供应量持续增加，长期处于供大于求的状态，导致空置率居高不下。

2020年至2022年全国重点城市主要商圈写字楼平均租金及环比变化

商业地产研究：

据中指院发布的中国写字楼租金指数显示，2022年，全国重点城市主要商圈写字楼平均租金连续四个季度下跌，跌幅持续扩大。2022年，写字楼租赁市场整体呈现下行趋势，部分城市空置率高企，楼宇间竞争激烈。面对市场寒冬，部分商业地产百强企业代表企业加强产品和服务打磨，以精细化服务和数字化运营为重要抓手，推动项目平稳运营。

2022年宏观经济下行，消费市场疲软，商业地产行业承压，百强代表企业也面临极大挑战，但总体上通过业务端降本增效、项目运营深挖客户需求、创新内容与服务等方式，保持了稳健经营。同时，消费者和租户企业也对商业地产项目的软件、硬件、内容和服务提出了更高的要求。未来，商业地产开发商需在智能化、低碳化建设上继续发力；购物中心运营商需通过打造主题空间、引入首店、IP演出等方式，实现线上线下融合发展；写字楼运营商需在升级租户管理系统和客服系统的基础上，提供更好的共享功能空间和各类配套服务，提升对租户的吸引力。

4. 稳健性

1）百强代表公司平均资产负债率为69.5%，继续小幅下降，偿债能力保持稳定

2018年至2022年商业地产百强企业平均资产负债率

商业地产研究：

商业地产百强企业资产负债率略有下降，处于合理区间。2022年，商业地产百强企业平均资产负债率为69.5%，较2021年小幅下降1.0个百分点。总体来看，2022年，商业地产百强企业在减债方面取得一定成效，顺应周期调整资本结构，抓住窗口期及时补充融资资金，借助政策工具优化资产负债表。

2018年至2022年商业地产百强企业平均流动比率及速动比率

商业地产研究：

短期偿债能力方面，2022年商业地产百强企业流动比率、速动比率分别为1.44、0.56，较上年上升0.02、下降0.04，整体保持平稳。但值得注意的是，2022年消费市场疲软、服务业经济复苏慢于预期，多重因素导致部分商业地产企业面临营收增速下滑甚至营收负增长的困境，一定程度上影响了企业的流动性。

从长期看，我国超大规模市场优势没有改变，当前消费市场、服务业经济呈现明显回暖迹象，随着稳经济、促消费、助企业纾困等各项政策进一步落地见效，商业地产市场发展的外部环境有望改善。商业地产企业应抓住2023年经济复苏机遇，提升在管项目经营业绩，积极拓展多元化融资渠道，保障现金流安全，实现高质量发展。

2）CMBS/CMBN及类REITs发行量增加，商办物业占基础资产比重超60%

2022年房地产行业融资受限，尤其是海外发债大幅下降，随着四季度政策面的持续发力，多重融资渠道得到修复打通，2023年行业融资压力有望缓解。

2021-2022年商业地产百强企业平均债券利率

商业地产研究：

债券融资整体成本有所下降。2022年，商业地产百强企业债券平均发行利率为3.4%，较2021年下降0.7个百分点；信用债平均利率为3.2%，较上年下降0.5个百分点，境外债券平均利率为5.7%，较上年上升0.7个百分点。受部分龙头企业信用债利率下降、高成本境外债券规模下降等影响，商业地产百强企业债券发行利率整体有所下降。

商业地产项目在企业良好运营的基础上能够产生稳定的现金流，因此近年来发行以商业地产项目为基础资产的资产证券化产品成为企业募集资金的重要方式之一。

2018年至2022年CMBS/CMBN及类REITs产品发行量

商业地产研究：

注：（1）数据不包括为发行公共房地产投资信托基金而设立的资产支持计划；（2）数据包括所有公司

2022年CMBS/CMBN及类REITs产品发行量合计1936亿元，同比增长23.2%。从产品类型来看，CMBS/CMBN发行量1325亿元，同比小幅增长8.5%；类REITs发行量611亿元。以基础设施为底层资产的类REITs产品发行量快速增长，带动类REITs产品发行量同比增长74.4%。

从底层资产来看，以商业地产（写字楼物业、零售物业、商业综合体）为底层资产的CMBS/CMBN及REIT类产品发行规模占比约64%。

值得注意的是，在碳达峰、碳中和战略目标引领下，我国绿色金融顶层设计不断优化，绿色金融产品和市场体系逐步形成。未来，绿色低碳建筑或将成为商业地产领域的新常态，相关金融产品的发行或将成为商业地产龙头企业新的融资渠道。

此外，私募房地产基金试点已正式启动，未来公募REITs若能拓展至商业地产领域，将有利于优质商业地产企业盘活存量资产，拓宽融资渠道，改善资产负债结构，同时也将推动商业地产企业实现由开发运营型向资产管理型的转型。

展望未来，经过三年疫情冲击，2023年将是我国全力推动经济复苏的一年，消费将进一步发挥经济增长主引擎作用。作为国内消费和服务升级的重要载体，商业地产消费的回暖将为商业地产市场的复苏奠定良好基础，为优质商业地产企业扩大规模、恢复业绩提供契机。

（一）2023年为“消费提振年”，优质商业地产龙头企业业绩有望回暖

2023年以来，优化疫情防控政策效果显现，居民消费场景逐步恢复，我国消费市场呈现回暖迹象。中央和地方都把扩大内需、促进消费作为2023年政府工作的重中之重。随着消费的逐步恢复，今年商业地产市场也有望复苏。

（二）存量时代商业地产竞争加剧，企业需顺应居民消费特征变化趋势，加强空间转型和品牌调整能力，激发项目新活力

经过多年的发展，我国商业地产市场逐渐进入存量时代，竞争日趋激烈。同时，居民消费需求不断升级，更加注重消费体验、消费氛围。尤其是以Z世代为主的年轻消费者，更喜欢融合绿色、健康、人文、艺术理念，能够契合他们的兴趣和生活方式，带来精神共鸣的实体商业。在此背景下，商业地产的空间打造、品牌调性将与过去有所不同。因此，商业地产项目需要进行有针对性的空间改造和品牌调整，重新激发商业项目活力。

（三）房地产私募投资基金试点启动，商业地产公募REITs蓄势待发，优质龙头企业面临新发展机遇

2022年12月，中国证券监管委员会的副主席李·乔（Li Chao）在第一个长江河三角洲房地产投入论坛和2022年中国房地产投资信托公司（REITS PILOT计划的范围都将进一步扩展... 2023年2月，中国资产管理协会发布了“房地产私人投资基金的试点注册指南（审判）”，正式启动了房地产私人投资基金试点计划。

随着房地产领域的金融体系的持续建设和发展，由“房地产私人投资基金 +公共房地产投资信贷”组成的房地产金融链逐渐成形，这有助于促进房地产行业的稳定和健康的发展，如果公共房地产公司的企业也将在商业房地产范围内促进商业企业的启动，那么它将促进商业企业的启动，并促进商业股票的振兴，它将促进商业企业的振兴。 。

结论

在2022年，在多个意外因素的影响下，我国家的经济增长速度放慢了，尤其是流行病的一再爆发，拖延了消费者市场和服务行业经济的恢复，并给商业房地产市场的运营带来了压力。在过去的一年中，ED挑战巩固了他们的基础，扩大了他们在逆境方面的运营，并增强了其运营能力。

2023年是第20届CPC国民大会的全部实施的第一年，我国家的社会经济有望在消费者市场上恢复，而商业房地产行业将在今年的长期以来恢复生命力，而且我国家的长期经济发展局面也没有改变。股票时代的“零和游戏”很可能会出现。

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2022年中国的前100名商业房地产公司研究报告

2021年中国的前100名商业房地产公司研究报告

2020年中国的前100名商业房地产公司研究报告

2019年中国的前100名商业房地产公司研究报告

政策分析：

住房和城乡发展部的最新声明表明，对房地产市场的稳定和恢复充满信心！

2023年政府工作报告：预防和解决高质量领先的房地产公司的风险，并支持严格和改善的住房需求

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公司研究：

中国房地产公司的销售业绩排名从2023年1月至2月

全国房地产公司从1月至2023年2月对土地收购的排名

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房地产市场：

2023年2月的每月住房租赁市场报告

中国房地产市场月度报告2023年2月

中国300个城市的土地市场交易情报（2023年2月）

指数研究：

中国房地产指数系统100城市价格指数报告（2023年2月）

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物业研究：

中国财产管理行业2022年度摘要和2023年年度前景

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