“前言

近年来，越来越多的人关注司法拍卖行，甚至有不少企业加入了司法拍卖行的竞拍队伍。虽然司法拍卖行可能具有一定的价格优势，但由于各种风险和复杂的司法拍卖程序，很多想参与拍卖的客户一直持观望态度。本文将以司法拍卖行竞拍的整个流程为视角（本文以南昌司法拍卖行竞拍流程为准，各地流程可能有所不同），详细讲解司法拍卖行竞拍流程中各个环节的具体操作流程和相应的风险及应对措施。

步骤 1：确定您感兴趣的房产

目前，南昌市司法拍卖机构主要在阿里司法拍卖和京东司法拍卖两个平台上，竞买人可以根据平台设置的“标的类型、标的所在地、拍卖状态”等条件，选择自己中意的、满意的拍卖机构。

（阿里司法拍卖平台）

但必须指出的是，其他平台也会提供相应的司法拍卖房产，但房产数量相对前两个平台来说较少，网站设计和检索功能也不如前两个平台便捷清晰。不过也建议潜在买家不要放弃其他平台的房产，有些平台的房产可能比较便宜，也有一些价格更低的房产。

附：目前常规司法拍卖平台链接：

（1）阿里巴巴司法拍卖：

（2）京东司法拍卖：

（3）人民法院诉讼资产网：

（4）公开拍卖网络：

（5）中拍平台：

（6）北京股权交易中心：

第二步：拍卖前房产尽职调查

拍卖前财产尽职调查不仅是规避司法拍卖财产风险的关键步骤，还涉及法律、税务等专业性较强的问题，同时需要与人民法院、不动产登记中心、税务机关等多个机构进行沟通。因此建议聘请律师完成相应工作，并形成专业的《法律尽职调查报告》，这样既可以有效规避风险，又可以在拍卖结束前及时完成相应的调查内容。

（法律尽职调查报告）

调查主要内容包括：

（1）调查分析相关司法拍卖房产信息、数据：包括分析人民法院通过拍卖平台发布的房屋拍卖信息、联系执行法官沟通相关司法拍卖房产具体情况、调查核实房产证号码、抵押等权利限制情况、分析权属来源、标的物介绍、人民法院拍卖过程中的风险提示等基本信息、分析拍卖明细、分析周边位置其他司法拍卖房产成交情况等。

（2）实地考察：了解房屋其他基本信息，对房屋实物情况进行调查，包括小区情况、入住情况、开发商情况、物业公司情况、债务人欠债原因、房屋在整个小区的位置、房屋具体朝向、房屋质量及装修情况、是否有漏水修复痕迹、墙面是否有裂缝、房屋具体装修情况等，这些都涉及到所购房屋的居住价值或投资价值。如果要竞标非住宅物业南昌法院房产拍卖信息，还应重点调查相应物业的出租情况、空置场地清拆情况对商业用途的影响等。

（3）向相关部门咨询：包括向执行法院咨询相应抵债房产目前的租赁、占有和使用情况；向当地房地产中心咨询过户手续和所需材料，购房政策中是否存在限购规定；向税务机关咨询抵债房产过户手续和所需材料，买受人如已拥有该房产或不拥有该房产的税负比例等。

步骤3：参与拍卖

对房产进行尽职调查后，如果确认意向房产没有相应风险，就可以准备参与拍卖了。具体拍卖规则可以在拍卖平台上查看。特别注意押金缴纳要求，不要错过时间。另外，如果需要贷款，可以联系银行办理拍卖平台公布的相应贷款（一般最高可贷比例为80%南昌法院房产拍卖信息，利率低于LPR基准20个基点）。同时也建议需要贷款的朋友尽量提前联系银行，因为银行审批贷款需要一定的时间，万一银行不能顺利放贷，视为被动反悔，导致法院扣掉全部押金。

第四步：办理相关转接手续

拍卖成功并支付余款后，即可开始相关过户手续，具体流程如下：

（1）联系法院出具执行裁定书、协助执行通知书等相关司法拍卖材料；

（1）一般而言，南昌市辖区内的法院一般会在30日内出具相关司法拍卖材料（但积极与执行法官保持良好沟通也可提前完成相关手续并提前获得相关司法拍卖材料），因为法院要等到竞买人中标并付清余款后才会开始准备相关文件，而必须等到不动产登记中心及房管局将相关收据转交给法院后才能准备上述司法拍卖材料。

（2）相关文件材料齐全后，人民法院将通过拍卖时登记的联系电话联系竞买人，并将执行令、协助执行通知书等相关司法拍卖材料交给买受人（建议提前联系法官给予多份复印件，因为在后续程序过程中，需要向不同的政府部门提交多份复印件，一般3-4份即可）。

（3）您到人民法院领取上述材料时，买受人为自然人的，需携带本人身份证；买受人为公司的，需由公司代理人（代理人）准备营业执照复印件（加盖公章）、法人身份证复印件（加盖公章）、法人身份证明文件（加盖公章）、授权委托书（加盖公章），在领取材料时一并递交人民法院。

（4）每笔止赎房产都有不同的执行法院和法官，买家可以在止赎房产平台的公开信息中找到对应法官的联系方式。

（二）到南昌市不动产登记大楼办理解除抵押手续（如该房产已有抵押登记）

（1）如果您购买的房产有抵押，则需要到南昌市不动产登记大楼办理解除抵押手续。但也有执行法官已经持工作证办理完毕的情况，因此建议您先与执行法官沟通。

（2）解除抵押所需材料：1、执行令、协助执行通知书等司法拍卖材料（原件）；2、身份证明材料：自然人作为买受人需携带本人身份证，公司作为买受人的，公司代理人（代理人）需准备营业执照复印件（加盖公章）、法人身份证复印件（加盖公章）、法人身份证明（加盖公章）、授权委托书（加盖公章）。

（3）办理流程：进入写字楼后直接持身份证到信息前台取号，说明要办理的业务，然后排队等候叫号（温馨提示：人多时，排队可能很长，请耐心等待）。办理业务时，只需提交相关司法拍卖材料和身份证明材料即可。

（4）南昌市不动产登记大楼办公地址为：南昌市红谷滩区叠子湖大道2157号。咨询电话：-（一般咨询窗口）、0791-（境外拍卖行咨询窗口）。

（三）到南昌市房地产交易市场（南昌市房地产登记中心）办理过户手续

（1）办理完解除抵押手续后，最重要的流程就是办理过户登记手续。目前，南昌市房地产交易市场为方便群众办事，已采取房地产登记中心、税务窗口二合一模式，只需一个窗口即可办理全部业务。

（2）办理过户手续所需材料：1、执行令、协助执行通知书等司法拍卖材料复印件（原件）2份；2、身份证明材料：自然人作为买受人需携带本人身份证，若为公司，需公司代理人（代理人）准备营业执照复印件（加盖公章）、法人身份证复印件（加盖公章）、法人身份证明（加盖公章）、委托书（加盖公章）。3、注意，若为公司，还需携带公司印章、法人印章、财务印章。（温馨提示，营业窗口对授权书模板有要求，建议按照南昌房地产交易市场的模板要求制作授权书）。

（3）申请流程：

①进入写字楼后直接拿着身份证和房贷材料到咨询前台拿号，说明要办理的业务，然后排队等候叫号（温馨提示：南昌房地产交易市场办理业务的人一般很多，排队三四十人是正常的，队伍可能会很长，请您耐心等待，建议准备好空闲时间或者找人代为办理）；

②办理业务时，只需提交司法拍卖相关材料及身份证明材料即可，若代理人以公司名义办理，还需提供代理人身份证。

③缴纳税费的方式有三种：1、现场使用POS机；2、现场用手机扫码缴纳；3、通过银行缴纳（税务窗口需出具《六联银行收款凭单》）再持此单到银行缴纳税费；需要注意的是，由于税费是直接上缴国库，没有对公账户，如果企业作为采购人缴纳税费，只能通过以上方式缴纳，但可以由员工或者代理人缴纳，税务机关可以开具相应发票。

④关于不动产登记费用的缴纳，在缴纳完所有税费后，不动产登记窗口也会同步办理过户手续，最后开具一张印有二维码的《受理通知书》，扫码即可缴纳不动产登记费用，用手机扫码即可直接开具相应发票。

⑤关于领取房产证，办理过户手续并收到《受理通知书》后，3个工作日内完成相关手续。办理过户手续时登记的手机号会收到短信，告知您业务已办妥，可以去领取房产证了。领取房产证时，持身份证到咨询前台取号，将《受理通知书》交回相应窗口，即可当场领取房产证。

（4）南昌市房地产交易市场（南昌市不动产登记中心）办公地址：南昌市红谷滩区湘江路199号，咨询电话：-（一般咨询窗口）、0791-（国外拍卖行咨询窗口）。

（六联银行收单）

第五步：清理房子

取得房产证后，即可清场并搬离房屋。如前业主或租户有剩余资产或物品，可联系执行法官处理，也可在拍卖结束后立即联系法官，以免延误搬入。搬离房屋时，可自行更换门锁。取得人民法院的执行令时，买方已是该房产的所有者。

关于其他人：检查文件

鉴于公司内部资产收购的要求，部分公司需要证明所购抵债房产已经增值。此时，您可以携带1、执行裁定书、协助执行通知书等抵债材料复印件1份（原件）；2、身份材料：营业执照复印件（加盖公章）、法人身份证复印件（加盖公章）、法人身份证明（加盖公章）、授权委托书（加盖公章）。到南昌市不动产登记大厦（南昌市红谷滩区叠子湖大道2157号）办理档案查询业务，即可查找到对应房产首次购买时的发票。