当小区楼下又一家房产中介公司变身麻辣汤店，当二手房中介的朋友圈不再推荐二手房而是充斥着新的楼盘信息时，是的，你的感觉没错，郑州的二手房市场是真的冷了。

在普通人心中，房子就等于财富，因此房地产占据了中国家庭财富的70%以上。但别忘了还有一个前提，那就是能兑换成现金的房子才等于财富。难以兑换成现金的房子只是一堆凝固的钢筋水泥，充其量只能称为“纸面财富”。

过去总有人一厢情愿地认为这是危言耸听，但现在，越来越多的人真切感受到了无法变现所带来的尴尬。

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二手房困境：量大价低，无人买

那些挂牌出售二手房的人感受更直接。余哥的一位朋友抱怨说，他家的房产位于西三环沿线的一个纯基本住房项目内，挂牌半年多，总价从挂牌时的120万降到108万，降价两次。几个月来，甚至没有几个中介带人看房。中介建议他降价到100万以下。朋友不愿意，只好暂时放弃卖旧换新计划。“这套房子把我困住了。”他说。

像这位朋友一样，面临卖房困境的人还有很多，如今“成交即业主大幅降价”已经成为二手房市场的常态。

据诸葛找房数据显示，自2018年6月以来，郑州二手房挂牌均价已连续12个月下跌，由当时的16800元/平方米，跌至7月份的15300元/平方米。

价格越低，二手房越涌入市场，今年6月郑州二手房挂牌量环比增加1.8%郑州二手房个人出售信息，其中价格上涨的有3186套，价格下跌的有18340套，平均下跌4.74万元。

目前卖方仍处于较为活跃的状态，但买方则处于观望情绪，“买高不买低”的观念根深蒂固，整体来看，市场对后市行情并不看好。

二手房中介也日子不好过。楼市火爆的时候，余哥家附近300米内，二手房中介多达五六家，如今只剩下两家在勉强维持。

从目前的成交数据来看，完全依赖二手房销售的房产中介将面临“缺粮”危机，存活下来的中介纷纷转型销售新房，一手房销售中介实际上已经成为不少门店业绩的主要来源，一些门店甚至有80%的销售额来自新房交易。

毕竟，相比于二手房市场，郑州的新房市场数据看起来要好得多。

国家统计局数据显示，郑州新建商品住宅价格保持平稳，2018年末以来环比涨幅不足0.1%。上半年，郑州商品住宅总供应量445万平方米，总成交量630万平方米，同比增长43%。一些房地产项目甚至再次出现即使付了全款也买不到房的情况。

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二手房为何不受欢迎？

一边是二手房卖得不好，一边是新房成交量大幅增加，这是矛盾吗？余哥觉得，并不矛盾。

二手房主要供应区域正被抛弃

事实上，二手房降价并不能一概而论，目前二手房多集中在金水、二七、中原等老城区。

大多数人买二手房都是自住，对于现在的年轻人来说，大部分都在东区工作，二七、中原等传统老城区根本没有吸引力，市政设施落后，背街小巷脏乱多，尤其是老小区的二手房郑州二手房个人出售信息，除非有非常优质的学区资源，否则很难卖出去。

在有迫切需求的年轻人眼中，与其在老城区买房，还不如在东区的交通更便利、环境更好、规划更先进的惠济东区、金水北区、白沙区，甚至滨河北区买新房。

对于在西区工作的购房者来说，拥有四条地铁线路的长溪湖区域也是热门区域，在没有明显价格优势的情况下，何必买老城区破旧不堪的房子呢？

高端客户甚至不愿意购买联盟新城、老东区绿地百合的二手房，宁愿多花一点钱，直接去北龙湖。

大量新房供应挤压二级市场

据诸葛找房数据显示，6月份郑州共推盘27个项目，供应房源8190套，销售6126套，推盘项目环比增加7个，供应量环比增加65%，成交量环比增加47%。

土地市场整体供应量也呈现上升趋势，今年春节以来，除6月份外，住宅用地成交套数、土地成交规划建筑面积均呈稳步增长态势，这些土地将在近期转化为可销售项目。

开发商拼命促销、增加销量，大量新房项目入市，进一步稀释了二手房的潜在客户群。

新房价格倒逼二手房价格下跌

Wind数据显示，郑州土地成交楼面地价自2018年8月达到6151.25元/平方米后，开始整体走弱，今年6月最新数据为3411.82元/平方米，短短一年时间，楼面地价几乎缩水一半。

房地产开发商拿地越来越便宜，限价、限购政策也未见放松。郑州新房价格平稳，惠济区、滨河新区部分楼盘甚至出现大幅降价。过去新房价格与二手房价格严重倒挂，如今新房降价，迫使二手房业主不得不降低标准降价，以求卖房。

二手房交易流程缺陷

银行对二手房的评估价一般较低，导致贷款额度有限，很多情况下买二手房需要准备50%左右的首付，对于有急需的人来说，买新房30%的首付肯定压力小一些。

而且二手房交易流程繁琐，购房者还要担心业主违约、遇到黑中介。

此外，相比新房的税费，二手房需要多交个人所得税和增值税，还要交中介佣金（一般是1.5%或者2%）。而且，如果你看中的是2015年1月1日以后建成的二手房，个人所得税标准是差额的20%。也就是说，如果这套房子上次卖了100万，这次卖了150万，你需要交的个人所得税就是10万。

以上这些情况让不少潜在的二手房买家望而却步。

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其实，现在的二手房市场还是很值得看的。

显然，二手房空头逐渐占据上风，并没有出现断崖式下跌，而是平缓过渡，毕竟市场的变化不会一蹴而就，更多的是多重因素叠加的结果。

未来一段时间内，对于有自住需求的购房者来说，无论新房还是二手房都是值得关注的机会。

个人建议没必要太过注重新区的宏伟和新房的高品质，等12月份二手房价格慢慢回落之后，有急需的确实可以去二手市场好好看看、逛逛。

相比于新房一交房就维权的尴尬、预售房要等两三年的焦虑，二手房依然有着其不可替代的优势。

房地产市场监管严格，开发商现金流告急，只能想办法赚取利润，加快房屋销售速度，降低建筑成本。于是去年有位大老板直言：“未来两年，大家买到的都是史上最差质量的房子。”你永远不知道自己花光所有钱买的新房会给你带来什么样的糟糕体验。

说实话，看到维权运动愈演愈烈，看到开发商屡屡突破底线，不尊重产品和消费者，买楼花的消费者或多或少都会有些担心。但二手房完全避免了这个问题。小区品质、小区管理、户型装修、配套设施，都是所见即所得。

另外，从付首付、开始还贷、搬进新房，需要三年甚至更长时间，这三年多的财务和时间成本，是否比二手房额外缴纳的几万税费还要大呢？

而且新交付的楼盘周边往往才刚刚开始规划建设，配套设施非常不成熟，加之小区外围还在建设中，居住环境会非常嘈杂，未来会发展成什么样子还是个未知数。

余哥建议，在二手市场降温、购房者相对活跃的情况下，下半年还是多看看为好，总会有愿意以价格换时间的楼盘。

建议重点关注黄金房龄5-8年左右的二手房，因为该类型房产经过一段时间的规划建设，周边的配套设施已经趋于成熟齐全，而且房屋外观看上去比较新，户型设计不会过时，楼盘和小区内的设备也不会老化。

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