1、能够提供自购买房产之日起连续一年在本市缴纳的个人所得税收据及相应的劳动合同。

2.该人在本市无住所。

特殊人群：

1、上海市高校博士研究生，户口在学校集体户口的，已婚的，可购买一套住房。

2.上海高校博士后，持“100”号户口卡和加盖立站单位公章的《博士后研究人员入境登记证》购买商品住房，不论是家庭还是无产权个人，在站期间可在本市购买一套住房。

3.驻沪非上海市户籍军官，已婚，经部队出具未享受福利分房的证明，可在上海市购买一套住房。

4、在沪工作的华侨华人，可凭自购买住房之日起连续一年在本市缴纳的个人所得税收据、相应的劳动合同、《外国人在沪就业批准证明》、户籍注销证明等材料，在本市购买住房1套。

2021 年 1 月 21 日

夫妻离婚的，任何一方自离婚之日起三年内购买商品住房的，其拥有的住房套数以离婚前家庭拥有的住房套数总和计算。

2021 年 1 月 25 日

上海的法拍屋被纳入限购范围，购买法拍屋者必须具备本市购房资格。

2021 年 3 月 3 日

企业限制购买二手房（2018年7月3日起企业限制购买一手房），须同时满足以下条件：a.企业成立满5年；b.在本市累计缴纳税收满100万元；c.员工人数10人以上，且在企业缴纳社保、公积金满5年。同时，5年内限制所购商品房交易、出售。

2021 年 5 月 27 日

在上海，购买二手房时查询自己名下房产套数时，已取得房产证、已网上登记签约、已入围新房购房资格三种情况，均会被认定为已购套数。

2021 年 7 月 24 日

以赠与方式转让住房的，受赠人应当遵守本市限购政策，5年内该住房仍算作赠与人所有的住房。

在上海购买非住宅住房仅限澳大利亚同胞、台湾同胞和外国人（外商投资企业总部除外）上海市查个人房产信息，不受内地居民限制。

02

税费

目前在上海购买房产，房东可能需要缴纳增值税和个人所得税，而买家则需要缴纳契税和房产税。

购买非住宅物业时，客户仅需缴纳3%的契税，而房东必须缴纳以下税款：

1、增值税：（销售价格-购买价格）÷1.05×5.3%。

2、合同印花税：0.05%×房屋总价。

3、个人所得税：税率20%，以房产转让收入（卖价-买价-原已交印花税-当期已交营业税-合理费用）计算（注：如不能提供购房发票，则买价不能扣除）。

4、土地增值税：（出售价格-买入价格-原缴纳契税-本次缴纳的增值税、印花税-房产交易费用-其他费用）×适用税率*-扣除项目总额×速算扣除系数*。

注：适用税率*及速算扣除系数*按增值率（即增值额/房产购置价格）确定。

增值税率≤50%，适用税率30%，速算扣除系数0

50%＜增值税率≤100%，适用税率为40%，速算扣除系数为5%

100%＜增值税率≤200%，适用税率为50%，速算扣除系数为15%

增值税率>200%，适用税率60%，速算扣除系数35%

注：如不能提供购房发票，可按照资产评估价值计算扣除房屋购置价。

普通住宅三项标准（必须同时满足）

享受优惠政策的普通住房标准如下：

1、单套建筑面积在140平方米以下。

2、内环线以内总价为450万元/套，内外环线之间总价为310万元/套，外环线以外总价为230万元/套及以下。

3、五层以上（含五层）的多层住宅楼，以及五层以下的旧式公寓、新式里弄、旧式胡同等。

以上标准于2014年11月20日起实施，有效期5年。2019年11月14日，上海市房屋管理局发布《关于延长部分规范性文件有效期的通知》，标准继续使用5年。

03

信用

目前，上海住房信贷政策基本遵循2016年3月25日发布的《关于进一步完善本市住房市场体系和担保体系促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》中的相关政策。

商业贷款

住房认定及贷款政策：住房认定是指客户家庭在上海是否拥有住所，认定标准与限购政策一致。

贷款认定是指客户家庭是否具有全国范围内的购房信用记录。

首套住房贷款：是指客户家庭在上海市无自有住房、亦无全国范围内购房信用记录的贷款。

二套房贷：指客户家庭在上海市拥有一处住房，或具有全国范围内购买住房的信用记录，且法规规定只能有一笔未偿还的住房贷款。

首付比例：对于认定为首套房贷款的贷款，无论购买的是普通住宅还是非普通住宅，首付比例均不得低于35%。

对于核准为二套房的贷款，购买普通住宅的首付款比例不得低于50%，购买非普通住宅的首付款比例不得低于70%。

利率：自2021年7月24日起，上海市首套房贷款利率由4.65%调整为5%，二套房贷款利率由5.25%上调为5.7%。

首付来源：2021年1月29日，上海银保监局发布《关于进一步加强个人住房信贷管理的通知》，要求严格审核首付资金来源和还债能力，防止经营性贷款、消费贷款等非自有资金违规挪用到房地产领域。上海多家银行需要核查近半年内客户首付来源，必须为自有资金或父母给付。

三价最低：自2021年8月6日起，上海各银行将按照“三价最低”原则审核贷款额度，即银行将按照网签价、涉税评估价、银行评估价三价中最低的价格批准贷款额度。目前，三价中的涉税评估价由上海市房屋状况信息中心系统提供。以曹杨、长风地块为例，涉税评估价基本为实际成交价的50%~60%。

贷款：2020年12月31日，中国人民银行、中国银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知明确了大中小银行房地产贷款和个人住房贷款限额上限，导致各家银行个人住房贷款额度明显收紧，目前各家银行的贷款放贷时间为2至6个月不等。

公积金贷款

1、房屋及贷款认定政策：房屋认定同样指客户家庭名下在沪的住宅，但与商业贷款不同的是，如果客户名下住宅面积超过规定的人均37.3平方米，则不能认定为改善性购房，不能申请公积金贷款。（允许夫妻双方婚前各有一套住房及父母住房，不计入验房次数）贷款认定指客户家庭的公积金贷款记录，如果有一次公积金贷款记录，则认定为第二套，如果有两次公积金贷款记录，则不予发放公积金贷款。如果公积金贷款未结清，则不能再次申请公积金贷款。

2、首付比例：公积金贷款购买首套住房最低首付比例为20%（需购买90平米以内的普通住宅），正常首付比例与商业贷款相同。

3、利率：5年以上首套房贷款利率为3.25%，二套房贷款利率为3.575%，贷款额在原有额度上减少10万元。

4、目前公积金贷款不查首付来源，但会查客户的信用报告，如有逾期还款记录（两年内连续三次、累计六次还款），将拒绝放贷。公积金贷款不涉及三降政策，取得房产证后15个工作日内放贷。

04

贸易

上海自2006年起对新房、二手房实行网络签约，涉及限购、税收等政策大多在网上签约时点进行区分。

目前上海二手房交易的大致流程如下：

签订中介合同→签订网上合同→缴纳首付及申请贷款→房东同时办理取消贷款手续→放款→审批→税务审核及转移→纳税及领证→银行发放贷款→房屋交付。

上海于2018年2月开始实行“全网通办”交易登记，申请人只需到现场一次，窗口一次受理后即可完成不动产交易登记全部申请手续。同时，各类登记办理时限统一调整为当日办理和5个工作日办理两种。

目前，线下交易过账后5个工作日内即可缴税（最迟20天可完成缴税），缴税后2小时可取得房产证，抵押注销、租赁登记注销均在同一天完成。

2021 年 4 月

2021年4月，上海推出线上售房服务，客户可通过随身办APP或登录“一站式服务”PC端上传交易材料，后台审核通过后即可知晓交易需缴纳税费，并可预约到交易中心办理过户登记。过户当天，仅需1小时即可完成交易→缴税→取证全流程。

05

财产税

2011年1月28日，上海市政府发布《上海市对部分个人住房征收房产税试点暂行办法》，重庆也是全国试点城市之一。房产税自取得房产证的次月起征收，纳税人须在每年12月31日前申报纳税，逾期不缴纳的，将被处以滞纳金。

以下为现行上海房产税政策：

征税对象：指本市常住家庭新购买的第二套及以上住房和非常住家庭新购买的住房。

计算公式：每年应纳房产税（元）=新购住房应税面积（建筑面积）×新购住房单价（或核定应税价格）×70%×税率（根据2021年上海市统计局公布的数据，应税住房售价低于73482元/平方米的，税率降为0.4%，超过此价格的，房产税税率为0.6%）

扣税：

1.对本市常住家庭在本市新购买第二套及以上住房，按合并计算的住房总面积（指房屋建筑面积，下同）不超过人均60平方米（即免税住房面积，含60平方米）的，其新购住房暂免征收房产税；人均面积超过60平方米的，对超出部分新购住房面积按照本暂行办法的规定计征房产税。按合并计算的住房总面积为常住家庭新购住房面积与其他住房面积之和。本市常住家庭中有共同生活的成年子女且无住房的，经核实后可纳入常住家庭免税住房面积计算范围；有其他特殊情况的常住家庭，免税住房面积计算方法另行制定。

二、本市居民家庭购买新住房后一年内将其原唯一住房出售的，可退还新购住房已依照本暂行办法规定计算征收的房产税。

3.本市常住家庭子女成年后因结婚或者其他需要首次购买新住房，且该住房是该成年子女家庭的唯一住房的，暂免征收房产税。

4.对按照国家和本市有关规定引进的高层次人才、重点行业紧缺急需人才（居住证积分不低于120分即可），持有本市居住证且在本市工作、生活的，对其家庭在本市新购买的住房且为唯一住所的，暂免征收房产税。

五、对持有本市居住证3年以上且在本市工作生活的购房者，其在本市新购置的住房且该住房为家庭唯一住所的，暂免征收房产税。对持有本市居住证但在本市居住未满3年的购房者，上述住房先按本暂行办法的规定计征房产税，待持有本市居住证3年以上且在本市工作生活的上海市查个人房产信息，对其已缴纳的上述住房房产税予以退还。

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