江苏的开发商不能再为所欲为了！

2019年12月16日，江苏省高级人民法院民事审判第六庭发布《商品房买卖合同中涉及装修质量纠纷案件审理指南》的通知。

该指引是目前国内首个专门针对精装修住宅的规范化指导意见，对精装修住宅合同纠纷中存在争议的装修质量标准问题、装修质量与价格不对等、装修合同解除等问题作出了明确解释，意义重大！

《风云武汉》第一时间详细研究了这份指南，我的感觉是，目前精装修市场乱象的一切，在这份指南里都解释得清清楚楚。

《风雨武汉》可以简单举几个例子。

示例1、第六条：出卖人对房屋的广告宣传、样板房说明、装修价格的承诺等内容具体，对买卖合同的订立和房价的确定有重大影响，应当认定为合同的内容。

《风云武汉》报道，武汉某开发商的购房合同中，有如下条款：“卖方与买方的权利、义务和责任，均以本合同的规定为准。卖方应通过报刊、杂志、电视、广播、广告、宣传品、建筑模型、售楼书、海报、宣传品、手机短信、网络或其他媒体或其他方式，披露买受人的权利、义务和责任的一切图片、数据和说明，本合同及补充协议中未包括的任何内容，对卖方不具有约束力。买受人不得引用其中的任何内容或信息来解释任何事项，也不得据此提出任何主张或要求。”

如果按照江苏的规定，这是不公平的条款，必须废除。

第六条：销售精装修商品房，卖方设置样板房的，交付使用的房屋装修质量应当与样板房相同。

过去，开发商最喜欢做的事情，就是在合同中增加一个不公平的条款：样板房仅供参考。

如果按照江苏的规定，这是不行的。

示例2、第十条：出卖人作为商品房的提供方，应当持有装修施工合同、装修施工图纸、材料设备采购合同等证据。

以前，开发商在合同中喜欢用“同档次装修材料”这样的字眼，因为即使你用的是质量最差的产品，你还可以说是“同档次”，但打不赢官司。

有了这项规定，江苏的开发商不能再继续逃避责任了。

还有第十条：如果以样板房作为装修质量交付要求的，卖方也有义务对样板房进行封存，并说明样板房的质量问题。

此前，开发商会随意更改或拆除样板房，让买家无从比较。例如，黄陂山海关原定于12月30日交房，但最近样板房突然被拆除。

根据江苏的新规定，这是一种严重违法行为。

示例3、第十一条：当事人委托相关机构通过鉴定出具专业意见的，出具专业意见的人应当出庭作证。当事人申请司法鉴定的，应当在证据提交期限届满前或者人民法院指定的期限内提出。

这点确实很重要，因为直接申请解除精装合同难度很大，但是以“质量价格不匹配”为由申请“赔偿损失”，胜诉的几率很大。难度：武汉目前不支持司法鉴定，如果做不到司法鉴定，你就不知道要开发商赔偿多少，也没法打官司。

江苏的新规以红头文件的形式告诉当地业主：你可以申请司法鉴定，也可以自行找第三方进行评估。

例4、第十四条：装修质量问题严重影响房屋正常使用，或者装修不符合环保质量要求，依法无法交付使用房屋，买受人请求解除商品房买卖合同，并赔偿损失的，应当支持。

这对于业主来说，大概是最有利的，因为有成千上万的业主愿意退房。但是退房是有成本的，比如：已经还的贷款能退吗？利息损失能退吗？如果这些都退不回来，业主的损失就很大。

如今，江苏已经用正式文件告诉业主：不但房子可以退，损失也可以退。

可以说，江苏出台的新规非常及时，对于规范案件审理、统一裁判标准、平等维护购房者和房地产开发商的合法权益具有重要意义。

遗憾的是，武汉尚未出台类似的新规。

相信随着“风云武汉”的持续呼吁和广大业主们的努力，不久的将来武汉一定会出台类似的新规。

以下为江苏省《审理商品房装修质量纠纷案件指南》全文。

商品房装修买卖合同中装修质量纠纷案件审理指南

随着住宅产业现代化的快速发展，商品房销售中精装修房的比例不断增加，而毛坯房的比例逐渐减少，商品房买卖合同中的质量纠纷越来越集中在装修质量环节，为规范、正确、及时审理涉及商品住宅装修合同质量纠纷案件，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，结合全省审判实践，制定本指南。

1.商品房买卖合同的特点

1.商装房买卖合同的概念。本指南所称商装房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将交付前已装修完毕、具备基本居住使用功能的房屋对外销售，通过合同将房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的行为。与商品毛坯房相比，商装房又称“精装修房”、“一次性装修商品房”，又称“全装修房”，房屋交付时即具备基本居住使用功能。商装房的基本居住使用功能包括但不限于房屋所有功能空间的固定表面全部铺装或粉刷，必要的功能空间如卫生间、厨房等基本设备已全部安装完毕。

2.商品房买卖合同的形式。商品房买卖合同中装修部分的形式主要有：（1）买卖双方签订的商品房买卖合同中的装修条款；（2）（3）买受人与第三方装修公司签订的装修合同或者卖方委托卖方、买受人与第三方装修公司签订的装修合同。

3.商品房买卖合同的界定。房屋装修合同在法律性质上是否独立于商品房买卖合同，应结合商品房买卖合同和房屋装修合同的订立、约定和履行情况判断。就房屋而言，交付标的物为精装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；在毛坯房实际交付后进行房屋装修的，交付标的物为毛坯房的，按照装修合同纠纷处理。

2. 确定装修质量的约定要求

4.装修质量要求确定的一般规则。交付的装修房屋的装修质量应当符合相关法律法规、工程质量、安全标准和相应的技术规范的规定，以及当事人的约定。受让人有约定的，按照约定执行；没有约定或者约定不明确、无法达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定确定。对第一项予以认定。法律法规有相关强制性规定的装修材料采购合同，从其规定。房屋所在地房地产相关职能部门关于商品房装修质量的约定和性能要求的管理规定，应当根据合同目的和合同充分、适当履行的原则，在裁判说理中予以参考。

5、确定装修约定质量要求应考虑的因素。双方约定的装修质量要求的确定，一般应以商品房买卖合同、装修合同、装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容为依据，以广告宣传、样板房设置等商品房销售资料的内容和装修材料清单、装修材料价格等房屋装修施工资料为依据。如果无法确定样板房装修实际使用的材料，可以以装修合同、施工图纸、材料购货合同等样板房装修施工资料作为确定装修质量约定要求的依据。

6、广告的适用与排除。卖方的广告、样板房、以及对装修价格的具体说明和承诺等，对买卖合同的订立和房价的确定有重大影响，应当视为合同的内容。卖方在销售房屋时，设置样板房的，交房装修质量应当与样板房相同，以样板房装修的构件、材料、施工质量、质量等级作为确定装修质量要求的依据。笼统地排除样板房和广告对装修质量的要求的，不予支持。商品房买卖合同对交房装修与样板房、广告等不一致的情形有明确、具体的特别规定的，从其规定，但本协议另有明示或解释的除外。

7.备案装修材料的适用性。房地产相关职能部门应当审查备案材料是否符合法定要求。备案材料的真实性由出卖人负责。装修质量要求应当有明确约定或者可以通过商品房销售资料、房屋装修施工资料等予以验证。买受人主张以备案装修数据为认定装修质量要求的直接依据的，不予支持。如果对装修质量要求约定不明确，且因出卖人未尽到相应举证责任而无法综合认定的，则备案装修数据可以视为装修质量要求的依据。

8.装修价格与装修质量要求。当事人对装修设计、装修施工、装修材料、材料价格、构件型号、生产厂家、材料数量等与装修质量要求有关的事项有约定装修材料采购合同，买受人主张以约定的装修价格、广告宣传的装修价格或者登记的装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。当事人对装修质量要求未作明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应当支持。合同对装修价格没有约定的，以广告宣传的装修价格为依据；没有广告宣传的，以登记的装修价格为依据。无法明确约定，或者明显不足以反映基本装修价格，或者交付房屋的实际装修质量与样板房存在较大差异的，买受人依据前款规定主张以装修价格作为装修质量要求的，应当支持。

3.装修质量不符合约定的证明

9.举证责任的承担与转移。当事人对其主张有举证责任。买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任的一般规则，买受人承担相应的举证责任。受让人应当提供证据，对其行使权利的期限、装修质量的约定、存在的质量问题等基础事实予以证明。买受人初步证明装修存在质量问题的，出卖人应当就装修质量符合约定或者合格承担举证责任。

10.拒绝提供证据的后果。当事人应当对其持有的证据承担举证责任。出卖人作为商品房的提供方，应当持有装修施工合同、装修施工图、材料设备采购合同等证据。以样板房作为装修质量交付要求的，出卖人还应当有义务封存样板房，并说明样板房的质量情况。出卖人在诉讼过程中无正当理由未按照人民法院的要求提供相关证据的，人民法院可以根据被举报的商品房登记材料查明相关事实，买受人主张该证据内容对出卖人不利的，可以推定该主张成立。

11.专业意见与司法鉴定。当事人委托相关机构通过鉴定出具专业意见的，鉴定人应当出庭作证。当事人不申请鉴定人出庭作证，或者鉴定人经人民法院通知后拒绝出庭，对方当事人有足够证据反驳诉讼请求并申请司法鉴定的，应当准予许可。当事人申请司法鉴定的，应当在证据提交期限届满前或者人民法院指定的期限内提出申请。当事人逾期申请鉴定或者经人民法院说明不需要鉴定后再次申请鉴定的，可以准予许可，但应当依法给予警告或者罚款。根据纠纷类型决定鉴定的范围和方式。涉及减价的，房屋装修价格鉴定应当委托房地产估价机构进行。

4.装修质量不符合约定的责任

12.责任承担约定优先，具有可选项性。装修质量不符合约定，构成违约的，出卖人应当按照约定承担违约责任。出卖人授意买受人与第三方装修公司签订装修合同的，出卖人应当承担装修质量违约责任。从其约定，但不影响出卖人承担违约责任。买受人主张出卖人承担合同约定以外的违约责任的，不予支持。双方对装修质量违约责任没有约定或者约定不明确的，根据相关规定，买受人仍不确定的，买受人应当根据装修质量问题的性质、遭受损失的大小，合理选择承担对方违约责任的方式。买受人选择方式明显不合理的，人民法院应当予以明确解释。经解释后，买受人拒绝作出调整的，其相应的诉讼请求应当驳回。 买受人主张出卖人承担多项违约责任，但其数额不得超过其因违约所受到的损失的，应予支持。

13.未通知质量异议的后果。装修质量不符合约定或者法定的特定情形的，买受人应当在法律、法规、司法解释规定的期限内及时通知出卖人。买受人应当在上述期限内将质量异议通知出卖人。出卖人未通知出卖人瑕疵异议的，视为装修质量符合约定。当事人约定装修质量检测期或者质量保证期的，买受人应当在约定的期限内通知出卖人；没有约定或者约定的期限过短的，买受人应当自房屋实际交付之日起二年内通知出卖人。当事人约定的质量异议期限短于法定期限的，以法定期限为准。买受人不受前三款通知时间限制。

14.装修质量问题与合同解除。装修质量问题严重影响房屋正常使用，或者装修环保质量不达标等房屋依法不能交付使用，买受人请求解除商品房买卖合同并赔偿损失的，买受人在房屋装修过程中以假充真、以瑕疵品冒充良品、以不合格品冒充合格品，买受人以受欺诈为由请求解除商品房买卖合同并赔偿损失的，应予支持。买受人依据消费者权益保护法相关规定请求赔偿损失的，不予支持。出卖人与买受人签订的商品房买卖合同约定交付的标的物为商品房，因装修质量存在严重问题，买受人一方单独请求解除、解除装修合同的，不予支持。 当事人一并请求解除、解除商品房买卖合同的，应予支持。

15.装修质量瑕疵及修复责任。装修质量在工程质量、功能质量、质量等级等方面存在瑕疵，但对买受人正常使用房屋不构成实质性影响的，除非当事人对房屋装修质量瑕疵另有明确约定，买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交付违约责任的请求不予支持。装修质量问题严重影响房屋正常使用，或者装修质量问题符合法定的不能交付使用的条件，买受人拒绝接受房屋，要求出卖人承担逾期交付违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。在装修质量保修期间，出卖人应当承担修复责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修复的，买受人应当承担装修质量修复责任。 销售者委托他人修理后，要求其承担修理费用以及修理期间造成的其他损失的，应予支持。

16.减价责任及装修差价损失责任。因装修质量不符合约定要求、不符合法定要求，或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定的装修价款，当事人没有约定或者约定不明确的，买受人要求出卖人承担房屋装修部分减价款的违约责任的，应予支持；当事人有明确约定，买受人除约定的责任方式外，还要求出卖人承担减价装修价款的违约责任的，不予支持。买受人可以选择接受不符合约定范围的装修质量，并要求出卖人承担对不合格部分进行修复的责任，应予支持，但在计算装修差价损失时，应当计算修复部分的折旧价值。 装修价款的减免一般以维持合同约定的交易条件平衡为原则，按照“按年减免”规则计算具体金额。具体做法是，以房屋交房情况为评估时点，以房屋所在地房屋装修市场价格为基准，评估实际装修价与约定装修价的差额与装修部分销售价格的乘积即为装修价款的减免金额。计算公式为（1-实际装修估价/约定装修估价）×装修价。

房屋装修存在欺诈行为，或者无法确定和评估约定的装修价款的构成情况的，应当按照约定的装修价款与实际装修评估价款的差额，按照公平原则减少并确定装修价款的数额。