我是武汉方洁，资深房产投资专家，是你梦寐以求的购房策略师，为10000人提供过最佳购房方案，方洁不像其他自媒体那样遮遮掩掩，让你摸不着头脑！方洁是一个踏实的人，只给你最有用的操作和建议

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问：亲爱的方姐，今年杭州的民办学校实行市民统一招生，有自媒体说公立学校生源会更好，学区房价格可能上涨。有人建议我过完年就买一套，我手头有200子弹，女儿才一岁，这么早买好吗？（我看中的学区未来几年变化不大） 2、另外我在杭州郊区买的楼盘叫融创金城未来海，刚交房，没有地铁，2万买的，现在均价2.7万，什么时候卖最好？是长期持有还是两年后卖？ 3、您怎么看杭州未来的房价走势？我看到很多文章说7年后楼市会崩盘（马云也这么说过），我女儿7年后就上小学了。 所以我也在犹豫今年买房还是等几年，可以分享一下你的预测吗？

答：1.公立学校能否取得好成绩，80%取决于生源，也就是父母的平均智商和家庭背景；10%取决于父母在课外训练上投入的金钱和时间；10%取决于老师的水平和时间投入。你能为孩子做的，除了有良好的家庭教育，就是尽量在富人圈搞到学区房，房价越高生源越好，跟买的早晚关系不大。

2、融创金城未来海可以继续保留，虽然没有地铁，但在未来科技城的辐射范围内，未来能跟上大势，可以考虑用子弹继续开发长者票，做接力贷，倒逼新楼盘。

3、马云的话是穷人的安慰剂，现在的房价对马云来说不就是洋葱吗？

如果你什么都听别人说，而没有自己思考的话，那你就是典型的韭菜。

问：方小姐您好！沈阳沈北新区汇智集团的房子可以买吗？就是汇智上岛和汇智上都？好像您比较关注沈北新区的楼盘，没有提到汇智，谢谢。

答：汇智的单价是1.1万，2019年沈北很多项目单价都是6000。定价不能决定一切，但真实反映了开发商的心理预期和信心。

从2018年初5100买入雅居乐花园以来，沈北单价如预期，两年后临界收益近一倍，看清城市逻辑的大趋势才是赚钱的关键。

赚200%和赚150%差别不大，重要的是分清150%和15%的差别。很多人2018年初在沈阳郊区买了1.2万的房子，开发商至少把你的利润吃掉了3年。

问：我家住山东烟台下属县级市，目前房产情况：烟台市两套房子，芝罘区一套2018年商业贷款，精装修105平，牟平区一套2014年全款，两套房子均空置。现在县城有一套145平的房子自住，还有一套200平的商铺出租。另外2018年在长沙买了一套140平的房子全款，2019年在济南买了一套110平的房子贷款。请问：1、如何优化房产？2、儿子在英国读大二读金融专业，想去上海这样的大城市工作，方杰有什么建议？3、今年又想投资房产。 上海、杭州、南京等城市我考虑过，一方面自己没有购房资格，另一方面觉得房价有点高，首付和还款压力比较大；主要想考虑武汉、济南、青岛、沈阳（济南、青岛有购房资格），大家觉得呢？希望给大家一些买房建议，建议选择哪个城市的区域。谢谢！

答：烟台是一个多中心城市，有点像深圳。

芝罘区与罗湖同为老牌经济、文化中心；

莱山区现在是市政府所在地，沿海地区空气好，很多人在这里定居，比如福田南；

福山区及开发区经济总量较大，拥有大量外资企业和高科技企业，与政府重点扶持的南山区一样。

二手房市场也有区域性特点，芝罘区2.5万元左右学区房成交量较大，莱山区改善性住房市场需求也很大，开发区、高新区市场在2017年也开始升温，二手房价格半年涨幅达30%，目前处于下降通道。

烟台最大的问题是主城区人口较少，大量人口居住在县市，其历史存量很可能在三年内维持在全国前三名，因此是时候投资其他城市了。

建议烟台卖房，优先考虑上海，虽然均价高，但是北上广深不限购，买房难度不大，一线城市买完后再考虑济南、沈阳。

在济南上公交车需要50发子弹，在沈阳上公交车需要20发子弹。

问：你好，我想问一下武汉房产投资，我是武汉户口，房券已经用完了，我打算用父母在武汉的户口来购房投资，我有几个问题：1.父母入户后，会不会有2个房券？我爸爸妈妈各有一张房券。2.我应该做共付还是接力贷？3.武汉哪些房产项目比较适合投资，特别是汉口地区？我主要考虑租售，和前一年相比，要有比较好的租金收益，同时也要考虑未来的升值空间。目前主要看了几处二手房，泛海、金河金桥世家和汉口传奇，从网上看，泛海和金桥世家的租金比较好。 泛海在CBD，金桥世家还没搞清楚什么样的人会花高租金买房。汉口传奇看公寓类型不怎么样。还有什么楼盘可以推荐吗？4.投资新房好还是二手房好？新房需要精挑细选。装修

答：1、此后父母以家庭为单位将有2张房票，一张为第一批，一张为第二批。

若父母离婚，则有4张房票，第一套两张，第二套两张。

2.接力借贷比共同借贷更好。

3. 除了汉口丽晶不那么CEO以外，你在汉口看的其他楼盘都是CEO楼盘，租售比非常低，投资重点是看增长率，武汉整体租金收益很低，所以租金不是最重要的判断标准。未来还可以通过民宿、转租等方式提升租金。

新房、二手房都可以关注，关键还是看价格。

武汉投资回报率最高的房产项目，详见知识星球内部分享。

问：新用户第一个问题。你好，我第一套房贷有60块现金，这个房子适合我吗？我想五年左右可以拆迁，应该很容易出租，居住环境也还可以，请大家给点建议。我目前和父母一起住在国博新城，每个月只能负担5000块钱的房贷。我和老婆信用卡有40万，已经用了30块钱，会不会影响我买房？如果这个房子买不到了，怎么办？我没什么好的建议，打算等疫情结束了再买。

答：1、赌拆迁。如果附近所有建筑都拆了，只剩下1、2栋楼，可以赌一赌。如果房子有近30年的历史，那么拆迁的概率很大。

2、如果等拆迁，具体的拆迁补偿还不清楚，拆迁什么时候能开始还是个未知数，只能初步判断拆迁补偿比现在卖要高，但是如果房子不能贷，也没有负债，长期持有的话，3年损失是30%+的资金成本，一部分是预期的增值，还有选择直接卖获得现金持续裂变和展期的机会，如果每5年翻一番，可能又有60%的机会成本损失。

3. 关键是，5年不拆，能不能守住？如果考虑过了，还想买，那就买吧。

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信用卡债务会影响您的负债，因此建议您在抵押贷款之前先还清债务，或者拥有足够的现金流来支付每月的还款。

问：新会员第一个问题：方姐，针对因为银行账户和工作关系不在武汉工作的外籍人士，请问：1. 是否具备在武汉买房的资格（持探亲签证，不是工作签证）？2. 可以办理房贷吗？目前知道的情况是？汇丰可以办理，但是需要武汉的银行对账单。外国护照的信用报告是空白的。谢谢。

答：您好，港澳台及外国人可以在武汉买房，不需要提供两年社保、税金，但需要进行资质审核。

但贷款难度较大，仅能向UC、花旗、渣打等外资银行申请。

问：方洁您好，看了您关于香港楼市缓慢下滑、不值得持有的分析，能详细解释一下吗？虽然香港经济低迷，行业缺乏广泛性，但不会因为供应量少，年轻人买房意愿增强，楼市还会继续上涨吗？另外，中国楼市在政策的引导下还会继续稳步上涨，但未来十年，楼市会不会出现像1997年亚洲金融危机、2008年次贷危机那样的大幅下跌？十年没有调整，怎么判断现在的水平不高？谢谢您的回答

答：核心是人口，即使人口流入的地方出现问题，也只是时间问题，香港楼市不值得进入。

第一，非香港居民购买香港房产，需缴纳歧视性印花税；

其次，香港楼市是一个畸形、不健康的楼市；

其次，香港房地产市场已经经历了增长阶段；

最后问题是香港人口一直无法增加，无法突破1000万。

对比未来10年的增速，内地肯定会比香港好，但是如果你生活在香港，自己需要住在香港，那就另当别论了。

房地产市场靠人口、金融、政策，未来10年，还会有3亿人涌入一二线城市，中国城镇化还有很长的路要走，你太悲观了。

问：方姐，请问未来两个月有啥好的楼盘吗？

答：2月份楼市处于冻结状态，业主要等疫情结束才会挂牌出售，对楼市集中释放情况不乐观。

我们都希望有个不懂行的外地业主来给我们一个打七折的房子，这样我们买下它就能赚到几百万美元。然而，实际上在烟台房产网上发布卖房信息，你遇到的大多数大手笔业主都是在欺骗新手。

如果你听说市场上有紧急出售的15%折扣房产，那很有可能是瑕疵房产。从潜在的低洼地带挑选出有潜力的房产，耐心看房、讨价还价，才是真正牛市的日常。

问题：方姐您好！我想出售沌口金港湾三期9栋顶楼260平复式，目前出租给芒果公寓十间房，装修费10万，合同一年半到期，可以加装电梯吗（目前一楼不同意），金港湾小户型不好卖。问题1：适合什么样的买家？是否需要进行针对性的装修，比如：能不能改成镂空复式，墙面可以打通，把14平米的复式打通，14平米的复式如何装修？独立露台如何改成花园？2、不装修的话报价多少合适？3、出租期间如何看房？谢谢！

答：沌口地区老旧、破旧、大房子，目前穷人买不起，富人看不起，总价高，单价低，很难卖出去，该类型产品以沌口板块内自循环为主，利用科技树。

趁着你的问题，我来给大家讲一下什么样的人适合老旧破烂大房，怎么选择？老旧破烂大房的特点：

1. 杠杆高，但不是所有破旧大户型房产都适合高杠杆，在行动前一定要做好充分的预评估，跟银行搞好关系，才能真正实现低息、长期、优质、高杠杆。

2、租金高，但并不是所有破旧、大型的楼房租金都高，而且租金和正确的经营方式息息相关，如果经营方式不对，就拿不到高租金。

3. 可能会有折扣，但并不是所有破旧房都真的打折，大部分是因为市场只认那个价，所谓的“折扣”来自于硬性缺陷的损失，专业的眼光，加上专业的找房、谈房，才能拿到一定的折扣，但不要对此抱有太大的期望，现在市场信息这么透明，指望在无债务风险的房子里找到大折扣的房子，是不现实的，更有可能是负数。

4、涨幅过快更吃亏。一些老旧、破旧、面积较大的房子，甚至可能还没有完全折旧，未来它们和有社区环境的二手房之间的价格差距可能进一步拉大。很多人总以为单价越低，涨幅就越快，但不懂底层规律，反而更容易吃药。

5. 超卖溢价

只有专业人士才能实现以高于市场价格出售房屋的利润。这需要系统的方法和对许多细节的关注。普通人很难通过结合各种细节达到很好的效果。它很像股市中的“垃圾股”。它更适合我们专业人士，或者普通人在专业人士的全程指导下操作，并不适合普通人单独贸然操作。

6. 适合住旧房、破旧房、大房子的人

如果底仓充足，可以放弃流动性，接受楼价多年不涨，一般来说二线城市又老又破又大，不如一线城市。

根据您的装修报价，在1.3-1.6左右进场即可。

租赁期间，约定周末集体看房。

问：亲爱的地产姐妹，我该如何清理我的信用记录？我晚了两天还贷款，然后就忘了。

答：信用清理方案具体请参见知识星球内部分享。

问：方姐，我刚在郑州金水区华瑞紫金嘉园订了一套房子，1.6万，还有两三套安置房，不知道会不会有影响？还有，我已经交了几个月的长沙社保，有人说长沙房价这么久没涨，还在犹豫要不要继续交？现在订房压力很大，下一个目标应该选择哪个城市？我已经没钱了，已经没有首套房的资格了，要不要先申请几笔信用贷款，把房子全款买下来，然后再抵押？这样可行吗？银行抵押贷款是靠债务来还的吗？

答：安置房影响不大，长沙未来1-2年没希望了，应对房价过快上涨最有效的办法之一就是增加供给，让房子不再稀缺！

上一轮房价上涨，不就是因为很多城市房子卖不出去，供应紧张吗？

长沙抑制房价上涨的做法是，一方面增加供给，另一方面实施七年限售（交房+领证+限售），增加规避限购的难度。

短期内没有改变的可能，保守点，不要太激进，还是建议负债率控制在70%以内，保持正现金流。

以后我会有余钱在沈阳增加职位

问：亲爱的全能房产中介，您说的远期合约能具体说一下吗？比如多久算远期？怎么跟卖家谈？合约里需要写明哪些事项？谢谢！

答：如果你看中一套房子，但暂时没钱，可以用远期合约延迟20个月买房。这样你就有充足的时间凑足首付，而且就算最后房主没卖给你，你也能得到一笔巨额的赔偿。具体操作请看知识星球《拖延流实用版》内部分享。

问：深圳市场风起云涌，总标的500万+的投资，1、是追涨杀跌，看好长期价值？2、还是预测板块轮动，寻找同类型未启动的标的？这是目前悬在很多人头上的最大疑问，您觉得呢？

答：说得好，这是每个购房者下一步都要面对的严峻问题。今年下半年深圳楼市如冰火两重天，热点区域持续上涨，而冷门区域则持续横盘，导致价差越来越大。下一步该怎么办？是选择热点追涨、抛售下跌？长期来看肯定比较稳，但暴涨之后，短期大概率横盘；还是预测板块轮动，寻找新的板块上线？这当然是真实价值，但超出了普通人的认知。

深圳投资回报率最高的行业具体请参见知识星球的内部分享。

问：方姐，我在天津机场有一套两居室，每月贷款8000元，年收入4万元，手头有5万元，三年后可以还4万元，考虑给孩子（今年6年级）中考，在城六区买一套老旧小户型，主要是为了登记户口；其次看看沈阳有没有机会。我是公务员，操作JLH不方便，所以只能买二手的。看了很多答案，我觉得沈阳江南嘉地地铁口附近有一套不错的公寓，103平米，3室，87万，9/18层。想听听您的意见和操作顺序。

答：你好，天津偏远郊区滨海新区的盛大建设如今已沉寂，响螺湾、塘沽口、于家堡的高楼大厦也无法缓解无人居住的尴尬。无人居住是偏远郊区新区最大的痛。几年下来，我放弃了，对滨海新区不看好，外贸经济一直不给力，爆炸事件给该区带来后续影响，人口不愿意搬进来，考虑到孩子上学，我会找机会把机场里的房子换成市六区老旧小房子。

大单原则是先把天津换掉，再考虑在沈阳建仓，嘉迪价格大概8000元左右，你看的房子如果没什么瑕疵的话，还不错。

问：各位房姐，现在北京房价这么贵，短期炒旧房还有盈利空间吗？新手入手还值得吗？

答：冯兵讲的几个重点。

第一，淡季的时候，应该买2、3、4层，最好是3层；旺季前，应该买1、5、6层，最好是6层；旺季的时候，反之，应该买2、3、4层，最好是3层。

第二，千万不要转让，转让肯定不划算，除非旺季有大幅度的涨幅，否则很可能不赚钱，甚至亏本。

第三，北京房价没有天花板，危旧房、小户型也是一样，危旧房、小户型只有门面、过道环境、社区环境一般，但是硬性指标还是很好的，地段、密度、房价、实用户型，那么只要这些外在容易提升的因素未来提升了，估值修复了，利润就有了。第四，新手练习一下，有助于学习和成长。但是ABC对技战术能力影响不大，挑战性很大，建议在专业人士的指导下谨慎操作。

详情可参阅知识星球内部资料《炒房大军（二）——如何炒老房、危房、小房赚钱》

问：你好，方小姐，请问您评价一下成都的房地产市场，还有投资空间吗？

答：成都是一个美丽的城市。

自从李冰父子开凿都江堰以来，四川平原便成为土地丰饶、旱涝保收的富饶之地，享受了两千多年的繁荣安定的红利。成都也始终是四川平原的中心，牢牢占据着西南地区的首位，至今，成都依然是西南地区商业最发达、最富有的经济文化中心。

从城市长远发展来看，成都拥有取之不尽的人口潜力，毕竟四川平原有1亿人口。

从房价来看，成都限购政策比较严格，一旦政策放松，房价上涨是必然趋势。

成都和武汉都是平起平坐的，比肩而立，逻辑就是一个是华中中心，一个是西部中心，本来就比肩而立，长远来看，权重也差不多。

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