来源：江苏高院民事审判第六庭，转载自肖枫博士公众号“法语风眼”

【编者按】刚刚，江苏省高级人民法院民事六庭发布了《商品房买卖合同中装修质量纠纷案件审理指南》的通知。该指南针对限购限价情况下商品房买卖合同纠纷的单独解除，对装修合同、装修质量价格差异、装修质量标准等问题进行了规范和指导。该指南也是目前我看到的第一部专门针对精装修房屋的国内标准指南！我个人的学习体会是，该指南对于争议问题的导向、裁判标准的统一、纠纷的有效解决都具有十分重要的意义。为此，编者将尽快将全文发给各位同仁，共同学习。

江苏省高级人民法院民事审判第六庭发布

关于印发《商品房装修质量纠纷案件审理指南》的通知

各市中级人民法院、基层人民法院民事审判部门：

商品房买卖合同质量纠纷案件日益向装修质量集中。为规范案件审理，统一裁判标准，平等保护购房者和房地产开发商的合法权益，省法院民事六庭经过专题调查研究，制定了《商品装修房屋买卖合同质量纠纷案件审理指南》。现将《合同装修质量纠纷案件审理指南》印发，供全省法院参考。在审理此类案件中，如遇到新情况、新问题，请及时向省法院民事六庭反映。

请知悉。

江苏省高级人民法院民事第六审判庭

2019 年 12 月 16 日

江苏高级法院

商品房装修买卖合同中装修质量纠纷案件审理指南

随着住宅行业的快速发展，商品房销售中精装修房的比例不断提高，而毛坯房的比例逐渐减少，商品房买卖合同中的质量纠纷越来越集中在装修质量环节，为规范、正确、及时审理涉及商品住宅装修合同质量纠纷案件，维护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国房地产管理法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件若干问题的解释》等法律、司法解释的规定，结合全省审判实践，制定本指南。

1.商品房买卖合同的特点

1.商品装修住房买卖合同的概念。本指南所称商品装修住房买卖合同，是指房地产开发企业（以下简称出卖人）将交付前已装修完毕，具备基本居住使用功能的房屋向社会公开销售，房屋所有权转移给买受人，买受人支付价款的行为。

相较于商品毛坯房，《商品住宅一次性装修实施指南》中所说的商品精装修房俗称“精装修房”、“全装修房”，是指房屋交付时已经具备基本居住功能。商品精装修房的基本居住功能包括但不限于房屋所有功能空间所有固定表面的铺装或粉刷完成，卫生间、厨房等必要功能空间基本设备的安装完成。

2.商品房买卖合同的形式。商品房买卖合同中装修部分的形式主要有：（1）买卖双方签订的商品房买卖合同中的装修条款；（2）（3）买受人与第三方装修公司签订的装修合同或者卖方委托卖方、买受人与第三方装修公司签订的装修合同。

3.商品房买卖合同的界定。房屋装修合同在法律性质上是否独立于商品房买卖合同，应结合商品房买卖合同和房屋装修合同的订立、约定和履行情况判断。就房屋而言，交付标的物为精装修房的，按照商品房买卖合同纠纷处理；在毛坯房实际交付后进行房屋装修的，交付标的物为毛坯房的装修材料销售合同，按照装修合同纠纷处理。

2. 确定装修质量的约定要求

4.确定装修质量要求的一般规则。交付使用的装修房屋的装修质量应当符合相关法律法规、工程质量、安全标准和相应的技术规范的规定以及双方的约定。

装修装饰的质量要求，买卖双方有约定的，按照有关合同条款或者交易习惯确定；没有约定或者约定不明确，又不能达成补充协议的，按照有关合同条款或者交易习惯确定；仍不能确定的，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款的规定确定。

法律、法规有相关强制性规定的，适用其强制性规定，房屋所在地房地产相关职能部门关于商品房装修质量约定及履行要求的行政规定，应当按照有利于实现合同目的和保证充分、适当履行合同的原则在裁判中参照适用。

5、确定装修约定质量要求应考虑的因素。双方约定的装修质量要求的确定，一般应以商品房买卖合同、装修合同、装修标准确认书、补充协议等书面合同的内容为依据，以广告宣传、样板房设置等商品房销售资料的内容和装修材料清单、装修材料价格等房屋装修施工资料为依据。如果无法确定样板房装修实际使用的材料，可以以装修合同、施工图纸、材料购货合同等样板房装修施工资料作为确定装修质量约定要求的依据。

6.广告的适用与排除。卖方的广告、样板房、装修价格的说明、承诺等内容，具有针对性，对买卖合同的订立、房价的确定具有重大影响，应当视为合同的内容。

销售精装修商品房时，卖方设置样板房的，交房装修质量应当与样板房相同。以样板房装修的构件、材料、施工质量、质量等级作为确定装修质量要求的依据。买卖合同对样板房装修质量要求及广告等内容笼统排除的，不予支持。商品房买卖合同对交房装修与样板房装修、广告等内容不一致的，有明确、具体的专项规定的，从其规定，除非协议另有约定或解释。

7.备案装修材料的适用性。房地产相关职能部门应当审查备案材料是否符合法定要求。备案材料的真实性由出卖人负责。装修质量要求应当有明确约定或者可以通过商品房销售资料、房屋装修施工资料等予以验证。买受人主张以备案装修数据为认定装修质量要求的直接依据的，不予支持。如果对装修质量要求约定不明确，且因出卖人未尽到相应举证责任而无法综合认定的，则备案装修数据可以视为装修质量要求的依据。

8、装修价格与装修质量要求。双方就装修设计、装修施工、装修材料、材料价格、构件型号、生产厂家、材料数量等与装修质量要求有关的事项进行了约定，买受人主张以约定的装修价格、广告宣传的装修价格或者登记的装修价格作为装修质量要求依据的，不予支持。

当事人对装修质量要求未作出明确约定，买受人主张以装修价格作为装修质量要求的，应予支持，以广告中的装修价格为依据，没有广告价格的，以备案中的装修价格为依据。

当事人约定的装修质量要求内容在诉讼时仍不明确，或者明显不足以体现基本装修价款，或者交付使用房屋的实际装修质量与样板房有较大差异的，买受人可以请求按照前款规定支付装修价款，作为装修质量要求的，应当予以支持。

3.装修质量不符合约定的证明

9.举证责任的承担与转移。当事人对其主张有举证责任。买受人主张装修质量不符合约定或者装修质量不合格的，适用举证责任的一般规则，买受人承担相应的举证责任。受让人应当提供证据，对其行使权利的期限、装修质量的约定、存在的质量问题等基础事实予以证明。买受人初步证明装修存在质量问题的，出卖人应当就装修质量符合约定或者合格承担举证责任。

10.拒绝提供证据的后果。当事人应当对其持有的证据承担举证责任。出卖人作为商品房的提供方，应当持有装修施工合同、装修施工图、材料设备采购合同等证据。以样板房作为装修质量交付要求的，出卖人还应当有义务封存样板房，并说明样板房的质量情况。出卖人在诉讼过程中无正当理由未按照人民法院的要求提供相关证据的，人民法院可以根据被举报的商品房登记材料查明相关事实，买受人主张该证据内容对出卖人不利的，可以推定该主张成立。

11.专业意见与司法鉴定。当事人委托相关机构通过鉴定出具专业意见的，出具意见人应当出庭作证。当事人不申请出具意见人出庭作证，或者出具意见人经人民法院通知后拒绝出庭作证，对方当事人有充分证据反驳诉讼请求并申请司法鉴定的，应当准许。

当事人申请司法鉴定的，应当在举证期限届满或者人民法院指定的期限内提出；当事人逾期申请鉴定或者经解释不需要鉴定再次申请鉴定的，可以准予许可，但应当依法给予警告、处以罚款。

准许司法鉴定申请的，应当根据装修质量纠纷类型确定鉴定范围和鉴定方式，涉及降价的，应当由房地产估价机构对房屋装修价格进行评估。

4.装修质量不符合约定的责任

12、责任承担以约定为优先，非约定可选项。装修质量不符合约定，构成违约的，卖方应按约定承担违约责任。卖方授意买方与第三方装修公司签订装修合同的，卖方应按约定承担装修质量违约责任。约定从其约定，但不影响卖方承担违约责任。买方主张卖方应承担合同约定以外的违约责任的，不予支持。

当事人对因装修质量问题承担的违约责任没有约定或者约定不明确、按照相关规定仍不能确定的，买受人应当根据装修质量问题的性质、遭受的损失数额，合理选择承担对方违约责任的方式。选择明显不合理的，人民法院应当予以解释。买受人经解释后仍拒绝调整的，应当驳回相应的诉讼请求。

买受人主张卖主应承担多项违约责任，但其数额不得超过买受人因违约所受到的损失的，应予支持。

13.未通知质量异议的后果。装修质量不符合约定或者法定的特定情形的，买受人应当在法律、法规、司法解释规定的期限内及时通知出卖人。买受人应当在上述期限内将质量异议通知出卖人。如出卖人未通知对瑕疵的异议，则视为装修质量符合约定。

双方约定装修质量检测期限或者质量保证期限的，买受人应当在约定的期限内通知出卖人；没有约定或者约定的期限过短的装修材料销售合同，买受人应当自实际交付房屋之日起二年内通知出卖人。

当事人约定的质量异议期限比法定期限短的，按照法定期限处理。

出卖人知道或者应当知道装修质量不符合约定的，买受人不受前三条规定通知期限的限制。

14.装修质量问题与合同解除。装修质量问题严重影响房屋正常使用，或者装修环保不符合标准，不能依法交付使用，买受人请求解除商品房买卖合同，并赔偿损失的，应予支持。

购买者在房屋装修过程中，以假充真、以劣充良、以不合格材料冒充合格材料，以被欺诈为由请求解除商品房买卖合同、赔偿损失的，应予支持。依据消费者权益保护法的有关规定请求赔偿惩罚性的，不予支持。

出卖人与买受人签订的商品房买卖合同约定交付的标的物为精装修房屋，买受人因装修质量存在严重问题，单独请求解除或终止精装修合同的，不予支持；买受人一并请求解除或终止商品房买卖合同的，应予支持。

15.装修质量缺陷及修复责任。装修质量在工程质量、功能质量、质量等级等方面存在缺陷，但对买受人正常使用房屋不构成实质性影响的，除非当事人对房屋装修质量缺陷另有明确约定，买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交付房屋的违约责任的，不予支持。

装修质量问题严重影响住宅正常使用，或者装修质量问题符合法定不得交付使用情形，买受人拒绝接受房屋并要求出卖人承担逾期交付违约责任和装修质量修复责任的，应予支持。

装修质量保修期间，出卖人应当承担修缮责任。出卖人拒绝保修或者在合理期限内拖延修缮，买受人自行或者委托他人修缮房屋后，可以要求出卖人承担修缮费用以及修缮期间造成的其他损失，买受人应当承担责任。

16.减价责任及装修差价损失责任。因装修质量不符合约定要求、不符合法定要求，或者因欺诈、重大误解等原因导致装修实际价值明显低于约定的装修价款，当事人没有约定或者约定不明确的，买受人请求出卖人承担房屋装修部分减价款的违约责任的，应予支持；当事人有明确约定，买受人除约定的责任方式外，还要求出卖人承担减价装修款的违约责任的，不予支持，除非出卖人同意。

买受人可以选择接受不符合约定范围的装修质量，并要求出卖人对不合格部分承担修复责任，应予支持，但在计算装修差价损失时，不应重复计算修复部分的折旧价值。

减少装修价款，具体金额一般在保持合同约定的交易条件平衡的原则下，按照“逐年减少”的原则计算。具体做法是，以房屋交割条件为买受人应验收的时间点，以房屋装修到位的时间点为基准，根据市场价格对实际装修价款和约定装修价款进行评估，实际装修估价与约定装修估价比例加上装修部分售价的差额即为减少装修价款的金额。计算公式为（1-实际装修估价/约定装修估价）×装修价款。

房屋装修存在欺诈行为，或者无法确定和评估约定的装修价款的构成情况的，应当按照约定的装修价款与实际装修评估价款的差额，按照公平原则减少并确定装修价款的数额。

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