这两天有一个重磅消息那就是央行开始降息了，而且此前的节目我们就跟大家说过这次降息是非常不对称的，是非常精准的。去年年底今年年初央行两次调低了LPR利率，那个时候央行还放出信号说我们这次调整LPR利率主要是针对实体经济的，大家千万不要觉得我们是要放松对于房地产的调控了。

央行两次调整LPR利率1到5年期调的多一点，5年期以上调的少一点，为什么？因为5年期以上LPR利率才是跟房贷直接挂钩的，央行此前两次调整明确的传递信号称，我们调整就是为了给实体经济输血，就是有序引导贷款向实体经济、中小微企业。

然而这一次央行的调整非常出乎大家的意料，央行这次根本就没有调整LPR利率，而是直接说以后任何一个城市发放住房贷款之时，那些首套刚需客户可以直接在LPR利率的基础上减20个基点，现在最低可以拿到大概每个月4.4%的优惠贷款了，这一次也是一次不对称的调整。

这一次调整直接就是冲着房地产去的，只有住房贷款能够享受到这样的优惠，什么意思？央行现在也发现了我国房地产市场进入到冰冻期，已经实在有点太久了，所以不得不痛下杀招希望提振一下市场景气了。

今年2月份的时候我们看到一个数字说我国住房贷款在今年2月份出现了几百个亿的下跌，这是过往15年所没有过的事情，在过往的20年我国房地产改革几乎每一个城市的房价都翻着翻的上涨，也几乎每一个中国人都确认了一个事那就是买房绝对只会赚钱不会亏本。

所以在过往的15年，每一个月我们的住房贷款都是在不断增长的，这是很多商业银行非常稳定的收入来源，对于大多数商业银行而言，它主要赚钱的方式就是息差，左手从老百姓那里以比较低的利息吸上来存款，右手把钱借出去。

当然借贷利率是比较高的然后赚这个息差，可是我们经常听说一些企业欠了银行的钱，资不抵债破产了还不上，前两年我们也经常听说很多银行信用卡有坏账，发放的信用贷款收不回来，所以对于银行而言它很头痛的一个问题就是我把钱借出去了要不回来怎么办？

然而房地产贷款几乎没有这样的情况，一方面房子都在升值，几乎所有买房的人都赚到了钱了，所以他没有必要赖这个贷款，另一方面住房贷款是有抵押物的，好歹房子是抵押在银行手里，银行持有他项权证，所以即便房主还不起钱了银行也可以通过司法拍卖把房子卖掉，本金也拿得回来。

所以大家可以想象一下住房贷款对于商业银行来讲是多么重要的一块利润来源，然而从2月份开始，已经连续三个月了，我国的住房贷款数量都在下跌，这说明市场很不景气，买房的人越来越少，那么当然就没有多少人要跟银行去贷款了。

这半年多以来我们真是感受到了房地产市场的一丝凉意，不管开发商打多大的折扣，也不管各级地方政府推出了多少优惠政策，但是这个房子还是不好卖。尤其是这次央行实际上在利息上是给予了很大的力度了，最低可以拿到4.4%的购房贷款利率了 ，要知道只不过是在一年之前，很多人买房都要在LPR基础上加50个基点、80个基点、100个基点。

现在就有人说我去年买房利率是5.8%，我能不能转换成今年的4.4%，当然不可以了，然而即便有这么大的优惠力度市场也没有立竿见影的变化，没有多少消费者说太好了，现在利率够低现在是购房的好时机，不是这样的。

大多数购房者还是在持币观望，当然了也有很多人说对于那些动辄几百万的房子而言调低了20个基点的利率，每个月也就是少还个几十几百块钱而已，难道我差那几十几百吗？我差的是动辄上百万的首付和未来每个月几千到一两万的月供。

当然很多人会说今年3月份以来我国很多城市出现了本土案例，很多城市的经济被按下了暂停键，今年以来确实我们感受到了疫情对经济的冲击，越来越多的人感觉到了钱不好赚了。很多以往看似工作很稳定的人今年却遭遇到了裁员或者降薪，所以当经济开始出现下行之时，很多人感觉到那当然不是购房的良机了。

很多人觉得我承担不了这个首付和房贷，但是也就短短在一年之前，市场可不是这样的，一年之前我国房地产市场有多么火爆，逼得各级地方政府不得不出台各种限售限购措施来调控，就是希望把这股火给压下去。

一年时间经济即便出现再大的变动也不至于让那些原本买得起房的人买不起，要知道去年有多少人准备好了资金就是要杀到房地产市场中，然而为什么到今年形势为之一变，实体经济的衰弱大家收入的减少这固然是原因之一，但我想更重要的原因是我们渐渐发现投资房产不一定是一个稳赚不赔的生意了。

咱们就说利率吧，今年4.4%的利率很多人还说还是很高，比银行一年期的定期存款高出两倍多，而且我们在市面上几乎找不到稳定的超过4.4%年化回报的投资，所以大家觉得即便4.4的利率我也觉得下不去手，我不能去买房可是反过来讲去年这个时候利率动辄高升到5.5%、5.8%甚至6%，为什么还是有很多人下手？

原因很简单 ，因为长久以来我们都认为房地产是一直会上涨不会下跌的，所以跟银行借点利息算什么，到时候房价一上涨我这个钱统统都赚回来了，所以当房价处于一个长期上涨的区间里，银行利息多高，购房者也几乎都是不在意的。

从另一个角度我们也可以分析一下这个问题，租房市场今天在很多大城市有很多人有两套房三套房闲置的房屋，大家都会拿出来出租，但是实际上如果我们真正算一算它的资金回报比，我们会发现几乎每一个房东都是在做慈善，越是大城市的房东慈善做的越多。

为什么这么说，北京一套地脚不错的一居室至少能租5000块钱，这样的租金对于刚毕业的大学生来讲绝对是天价了，恐怕要填进去一个人的工资才能负担得起房租，可是大家知道吗这个地段能租5000块钱的房子，在北京它有可能是会卖到500万的。

500多万的房子月租金只有5000块钱左右，刨去什么暖气费、物业费，业主真正一年拿到手的钱恐怕连5万都没有，换句话讲很多房东他的租金回报比连1%都没有，按照正常的投资逻辑他完全应当把房子卖掉，把500万存到银行，哪怕存个3年定期5年定期，一年利息回报我想不会低于十几万。

可是为什么这么多房东还在做慈善呢，原因很简单，没几个人看得上租金，大家觉得我这个房子价格是会一直不断上涨的，今年500万明年600万后年可能800万，我这个房价上涨就可以让我赚的盆满钵满了，谁考虑什么租金回报比。

一个月能收得到几个子的租金，几乎所有购房者心中都有这样的迷思，那就是房价会一直上涨不会下跌的，所以大家不考虑银行贷款利率不考虑租金回报比，不考虑我买房子到底是不是要自己居住，空置了怎么办？只要房价会一直不断地上涨，未来的预期回报就都是非常非常大的，所以其他的那些支出完全可以忽略不计了。

然而到了今年当整个经济进入到下行通道之后，当房子已经半年多不好卖之后，当开发商打8折打9折打骨折也卖不掉房之后，当很多二手房房东发现自己的房子在中介挂了一年都卖不掉之后，我们慢慢意识到了一个问题那就是房价未必只会上涨不会下跌。

尤其是中国的房地产市场在高歌猛进发展了20多年之后，现在已经到了一个节点，我们以往的节目说过这个节点有两个特点 ，第一曾经高歌猛进的城镇化现在恐怕要迟缓了，因为我们的城镇化率已经接近70%了，广大的农村地区想进城的老百姓统统都进来了。

今天很多农村地区留下的都是垂垂老矣的老年人和一些留守儿童而已，我们能指望他们再进城吗，反过来讲即便他们再进城，他们有购买力去买房吗？而另一方面我们的总出生人口这些年来一直在减少，5年之前我们大概一年能出生1700万到1800万人，现在我们大概一年只能出生1000万人，这还是在我们开放了三孩政策之后。

曾几何时很多所谓的人口专家说我们不用担心，任何时候我们只要一开放二孩一开放三孩就行，甚至一鼓励生育我们这个出生人口打着滚的往上涨，到时候我们还会吃人口红利很多年。可是大家看到了吧，今天三孩政策已经开放了，今天广东地区率先说生孩子不需要审批了，甭说三孩你生四五六七孩都是合理合法的了。

然而我们的出生人口不但没有上涨反而大大的下跌了，一方面农业人口越来越少能进城的都进来了，另一方面出生人口越来越少，即便未来鼓励生育可以想见也不会有更多的人生出来，也就是说接盘的人数在最近这几年会大大的减少，而且这是一个加速度，别忘了我们今天二三十岁的年轻人还是不愿意谈恋爱不愿意结婚不愿意生孩子的。

在这个状态之下，未来的出生人口恐怕会变得更少，所以多层因素叠加之后，大家会发现我们未来购房的刚需人数真的不像以往那么多了，市场终究是要靠供求关系起作用的。

市场的需求一直在减少的时候，房子它怎么会一直上涨呢，所以今天我们劝很多购房者要考虑一个问题，如果你持有多套房屋用于出租的话，很显然租金回报比简直是低得可怜，比一年期定期的银行存款还要低。

而另一方面对于我们要购房的人而言，如果你要买的房子是你第一套刚需，是你家庭的自住用房，而你真的现在手里没有足够的钱，必须通过银行贷款才能把房子买到的话，那么你这是无奈的，你也是没有办法的，你必须得承担银行高利息，毕竟人家帮助你让你提前享受到了你不必要说去攒10年的钱，攒20年的钱再去买房，所以你承担这个利息我想大家也能够理解。

可是如果你买房的目的是投资，而你又想撬动银行的杠杆，你出3成银行出7成你们共同做生意的话，过往20年这个思路是完全正确的，很多人通过这样的方式实现了资产的飞速发展，因为你只要偿付银行一点点利息，而房价不管上涨多少倍利润都是你的。

可是现在这个思路恐怕要调整了，如果房价在未来5年10年都维持稳定，咱都甭说下降，就是不上涨或者温和上涨的话你恐怕都要亏钱了，因为你要支付银行最少4.4%甚至高达5%以上的利息。

你敢保证这个房子在未来10年每年都会上涨5%吗，如果它不能上涨的话，你就是在给银行打工，更何况各级地方政府还有各种各样的限购政策、限售政策、税费政策，你的交易成本也是很高的，就像我们今天很多人抱怨说我们很难找到一个年投资回报超过5%有非常稳定的投资渠道。

银行存款是不可能的，银行理财人家告诉你有风险，有可能赚也有可能赔，其他什么信托基金那更是有多少人在上面倾家荡产，所以你怎么能指望房地产市场就一直会给你提供每年稳定的超过5%的回报？你怎么敢去赌未来10年房子一定会以每年超过5%的速度上涨，所以这一轮的房地产冰冻期给我们每个人一个机会，让我们好好考虑一下未来的投资方向。

过去的20年投资房产会让你赚到很多钱，而未来的20年中国房地产市场一定会发生非常深刻的变化，如果你是自住的话那么没问题，因为这是个消费品。就像你买一辆汽车买一部手机一样，你不会去考虑它明天贬不贬值，你只要享用到了就可以，然而如果你是投资的话，你就真得算算账，是不是能够赚到钱呢？