21世纪经济报道记者刘宁欣、实习生许逸轩杭州报道

杭州二手房限购全面放开一个月后楼市表现如何？

4月中旬，21世纪经济报道记者采访多家房产中介及买卖双方发现，杭州楼市已形成二手房价格回落的共识，打破了近几年的“涨价信念”。随着限购措施陆续解除，二手房市场更加市场化，受供求影响的价格变化愈发明显。

3月14日，杭州出台房地产新政，全面取消二手房限购，增值税免征期限统一调整为2年。以往一季度是房地产交易的旺季之一，但今年随着整个房地产行业的下滑，房地产交易略显冷清。杭州二手房市场受政策松动而活跃度有所提升，但也出现了“以价换量”的现象，不少房屋成交价格回落至2017年前后的价格，当前成交更多受到刚需、改善性心态影响，个性化真实购房需求显露。

杭州是全国城市的一个缩影，前几年房价持续上涨，城市潜力和老百姓购买力被透支，日常消费能力受到限制。如今，这一轮二手房降价，让不少城市的房价泡沫逐渐消解，显示出房地产需求更加真实理性。在回归“房子是用来住的、不是用来炒的”原则基础上，也回归了更加市场化的价格调节机制。

房地产市场明显回暖

从截至4月中旬的数据来看，杭州二手房新政给市场注入了活力，杭州房地产市场特别是二手房领域出现了“小春天”，成交量、看房量等均出现明显回升。

杭州贝壳研究院数据显示，3月份，杭州市十区二手房成交8557套，环比增长236%；经纪人看房量环比增长224%，创下近四年来单月看房量最高纪录。3月14日至4月14日，杭州市区（含临安、富阳）二手房成交超9000套。

德友地产温馨园分公司的于贵告诉21世纪经济报道记者：“整个3月份我基本上没有休息日，一直在带客户看房，3月份带客户看房的数量达到了近年来的最高水平。”

房东李峰家住拱北区湖树片区，2017年买了自己唯一的一套房子，今年1月决定挂牌出售，3月杭州二手房新政出台后，他决定降价40万元，尽快把房子卖掉。李峰告诉21世纪经济报道记者，现在的挂牌价已经接近他2017年买房时的价格，他主要想换个大一点的房子，目前二手房可供选择的房源很多，选择空间也比较大。“我在余杭区工作，主城区和郊区的房子都可以选，我考虑把这套房子卖了，再搬去别的地方住。”

值得注意的是，新政出台一个月内，杭州学区房成交量增幅最为显著。

杭州我爱我家数据显示，3月份，杭州多个学区房小区成交量出现明显增长，如蔡荷路段、管城武林学校、保俶塔实验学校、文一街小学、文三街小学以及望江新城多个新建学区房小区，相比去年同期月均成交量涨幅至少在50%以上，部分学区房小区成交量涨幅甚至超过100%。

王欣是浙江金华人，在杭州富阳工作多年，接受21世纪经济报道记者采访时表示，自己原本没有在杭州买房的打算，但新政策放宽二手房限购后，也有了买房的想法。

“毕竟想让孩子在省城读书，有更好的教育资源，以前没有这个机会，现在政策放宽了，可以在主城区买房，以后孩子有机会上骏、杭二等名校，我也想趁这个机会尽快找房子，主要希望学区好点，以后好拿户口。”

西湖区贾鲁板块一位房产中介告诉21世纪经济报道记者，因靠近贾鲁中学等好学校，贾鲁板块不少二手房成交速度加快，“3月份学区好、环境好的房子，上市后不久基本就售罄了。”

除了学区房，一些降价幅度较大的主城区老旧、破烂、小户型房也受到有急需购房者的青睐。上述房产中介称，比如古荡新村一套50平米左右的二手房，目前总价在100万到200万元之间。限购解除后，有一部分人买来出租或者自住。“一些有闲钱的人，目前不愿意投资新房，就把这些‘老旧、破烂、小户型’买下来，装修一下出租。”

“朝晖、翠园一带的‘老、破、小’房很受欢迎，购房者大多需求比较急，主要看中地段好、上班上学方便。”余桂说。

供需关系影响房价，是房地产市场除政策调控之外最重要的因素。杭州新政解除二手房限购后，杭州二手房房源再度增加，说明在目前的市场情况下，供给远大于需求，多数购房者仍持观望态度。

二手房的情况更能反映市场真实的供需状况。由于二手房不设限价杭州二手房出租信息，限购解除后，不少业主想赶紧卖掉手头的房子杭州二手房出租信息，换上新房，导致二手房市场即买即住成交占比大幅上升。杭州贝壳研究院的数据显示，3月份，300万元以内的房屋成交占比达71%，创历史新高。

杭州资深房地产从业者陈明对21世纪经济报道记者表示，杭州先是解除周边余杭、萧山等地区的限购，随后3月份又全面解除主城区二手房限购。其实这一切都是为了刺激二手交易，打通置换渠道，进而带动一手房市场。

“以量求价”推动交易

在二手房成交量不断上涨的同时，不可忽视的是，杭州二手房整体房价仍处于下行阶段，“以价换量”是最明显的特征。

中指院数据显示，杭州二手住宅样本均价自去年4月以来已连续11个月同比下跌，今年3月跌幅达5.35%，为近11个月以来最大。今年的数据显示，截至今年一季度，杭州单价3万元以上新房成交均价为157平方米，而近三年的数据分别为2021年125平方米、2022年141平方米、2023年150平方米。

“西湖区文二板块售出的房子70%价格在300万元以下，基本都是急需购房者购买的。”余桂谈及房价时表示，“虽然3月份成交量有所增加，但价格，至少从数据上看，并没有起色。”

陈明认为，杭州二手房新政出台后，成交主要还是业主和买家一拍即合，“大部分业主早就想卖房，新政出台后又降价，这是二手房成交价格同比、环比均下跌的主要原因。”

21世纪经济报道记者走访余杭区未来科技城板块的中南悦府、东源银未来等地产项目发现，虽然目前中南悦府的挂牌均价接近5万元/平方米，但实际成交价在4万元/平方米左右。

未来科技城的三个楼盘，又被称为“伟科三兄弟”，分别是中南悦府、东源银未来、阳光城未来悦，此前因中签率低、升值潜力大而受到市场追捧，前几年房价最高峰时分别达到8万元/平方米、9万元/平方米，如今均价在5万元/平方米/套以下。

余杭区一位房产中介楼翔表示，“未来科技城的房子不降价卖不出去，降价损失就严重了。因为这些房子很多都是业主2021年以每平米七八万的单价买下的，现在挂牌交易，加上税费，损失能达到一半左右。之前很多热门小区都是这样。”

杭州二手房市场未来走势是多种因素综合作用的结果，短期内政策调控仍将是影响市场的关键因素，长期来看，城市竞争力、产业前景、人口动向等都是影响房地产市场的重要因素。

杭州近年来大力发展高新技术产业和数字经济，这些产业的发展不仅能吸引人才流入，还能提升城市整体竞争力，从而提高居民的购买力和投资意愿。

但未来房地产市场也将呈现分化，随着保障性住房、自更新住房建设的推进，房地产市场的需求将更加多元，也将催生出优质的供给。

此前，浙江省发布《关于稳步推进城市旧区自我更新试点工作的指导意见（试行）》，这是全国首个针对推动旧区自我更新发布的指导意见，支持旧区自我更新。受政策导向影响，杭州主城区上世纪80年代建设的闸龙口新村，近日传出要拆迁改建的消息，导致附近小区不少业主将二手房撤出市场，挂牌均价也上调20%。

对于杭州未来的房价，陈明预计，杭州楼市最终还是会往上走，但具体的拐点还需要通过市场的表现来判断。

“出让土地是政府财政收入的重要来源之一，今年余杭、萧山、滨江等地都会有大量土地被拍卖，百姓二手房交易的资金要么用于消费拉动内需，要么继续购买新房改善居住条件。接下来预计杭州主城区新房限购将逐步解禁，萧山、余杭从去年到今年，从少数几条街解禁新房限购到基本全区解禁新房限购。预计这一波二手房热潮过后，就轮到主城区新房解禁了。”陈明说。

（应受访者要求，余桂、李锋、王欣、陈明、楼翔为化名）