2020年10月9日，苏州市住房和城乡建设局官网发布《关于规范全市新建房建设和销售管理的通知》（苏竹建方〔2020〕18号），规范全市新建房建设和销售。所谓“成品房”，简单来说，就是商品房买卖合同中约定的全装修房屋。该文件的颁布对开发商提出了更严格的限制，尤其是自苏州实施商品房限价政策以来，在装饰装修领域实现了更多的“利润空间”。文件严格规定了商品房装修标准，加强了从土地流转到商品房交付全过程的公开性和透明度，进一步有效遏制了各种装修费用或劣质装修的出现。在仔细阅读了所有内容后，笔者总结了以下重点，希望对读者有所帮助。

关键点 1：设定成品房最低综合单价为

保证苏州市成品房装修的基本质量和功能，遏制实务中劣质装修的发生，新规规定了装修装修最低综合单价标准，即装修综合单价不得低于土地出让楼层单价的5%~10%，且不低于1000元/平方米（当地特别商定政府在土地转让条件中）。

关键点二：成品房装修工程全周期管控

为规范成品房市场，将成品房装修工程的设计、施工、销售、验收等方面纳入控制范围苏州装修材料，加强从土地流转到最终交付全周期的规范化。

（一）列入装修设计审查范围的文件

根据新条例的要求，施工图审查机构应当将房屋装修成品施工图设计文件纳入审查范围，审核合格后方可使用。

（二）将装饰装修工程纳入工程监理和质量安全监理

根据新法规的要求，成品房屋装饰装修工程和土建工程应纳入统一的工程监理和质量安全监理范围。从事装饰装修设计、施工、监理的单位，必须依法取得相应的资质证书。

（3） 竣工验收包括装饰装修工程

根据新规要求，装修前需要对成品房进行交接验收;此外，开发建设单位组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收时，应当包括装饰工程部分。换句话说苏州装修材料，只有在装修完成后才能进行竣工验收。

（四）商品房买卖合同、销售现场，明确装修材料、设备

根据新规定要求，开发商应在《成品房买卖合同》中明确规定成品房的主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌和型号，开发商还应在销售现场公示主要装修材料和室内设施设备的名称、品牌和型号。

关键点 3：装修标准固定透明

根据新条例的要求，在编制建设项目的设计文件时，必须明确成品房的施工指标，不得随意更改。因此，一旦确定合格了成品房的装修标准，开发商不得根据市场价格的波动随意改变;确需变更的，开发商应在样板房验收前提交施工图审查机构审查。

关键点 4：您在样板房中看到的就是您得到的

（1） 不同类型的成品房屋都需要样板房

根据本文件的规定，对于不同类型的成品房，要求开发商设置有交付标准的样板房。

（2）样板房应真实反映成品房的房屋类型、结构和装修标准

目前，因样板房与实际交付不一致而引发的纠纷数量不断增加，针对这一突出问题，新规明确规定样板房应真实反映成品房的房屋类型、结构、装修标准。也就是说，样板房应按照成品房屋装修施工图的设计文件进行建造;且施工完成后，需要经建设、设计、监理等单位验收，验收合格后方可向公众开放。新法规还明确要求，成品房的交付标准不得低于样板房和合同约定的标准。

（3） 样板房在取得交房使用通知后三个月方可拆除，并保留影像资料备查

根据新法规的要求，样板房应保留至成品房型获得交货和使用通知后三个月，并保留图像数据以备将来参考。这是在《苏州商品房买卖合同》示范文本中“样板房装修需公证后方可拆除”的要求的基础上，开发商应合理安排标准样板房交割的设置期，以及项目中设置的标准样板房的实物交付， 开发商还应掌握样板房的销售和交付节点。在标准样板房拆除前，开发企业必须按照合同要求和新政策的规定对样板房内的装修进行公证，以避免在装修质量发生争议时不提供证据的不利后果。

重点五：强调开发建设单位的质量保证责任，建立问责与惩戒机制

根据新规要求，开发建设单位负责装修质量保证、售后服务和协调相关责任单位处理投诉;此外，对于必要的装修材料和设备，必须在住宅质量保证书和住宅使用说明书中注明使用说明和保修（保修）期限。因建设单位不履行或不认真履行质量保修责任，造成严重后果的，通知建设行政主管部门批评，并将相关违法违规行为纳入企业诚信档案和信用等级评价;宣传和揭露性质恶劣的问题企业;情节严重拒不改正的，将严肃查处，依法处理。这就对开发商对业主对装修质量的投诉提出了更高的要求，对于做出负面回应的开发商，行政主管部门可能会进行干预并采取相应的管控措施。

综上所述，《关于规范全市新建成品房建设和销售管理的通知》对开发商建设和销售成品房的行为做出了更严格的规定，各开发商要认真执行相关规定，以有效防控自身的法律风险，更好地优化苏州市房地产市场环境。

附件：《关于规范全市新建成品房建设和销售管理的通知》全文链接。

市、区住房和城乡建设局（委），苏州工业园区规划建设委员会及有关单位：

为促进全市房地产市场健康发展，规范新建成品房建设和销售管理，进一步提高成品房质量，保护各方合法权益，根据《建设工程质量管理规定》和《商品房销售管理办法》的有关规定， 结合本市实际情况，现将我市规范成品房建设和销售管理的通知如下：

1. 规范成品房建设管理

（一）本通知所称成品房，是指住宅套间内所有功能空间的固定面、门窗、厨卫等基本设施的铺装、修整、管道、设备及终端安装完成前，具备新房基本使用功能的房屋。

（二）成品房建设应严格执行江苏省《成品房装饰装修技术标准》（DB32/T3691-2019），符合国家、省、市有关规范、标准和法规的要求。鼓励使用整体厨卫、智能化等成套住宅产业化技术，积极采用绿色建材和绿色施工方式，满足环保卫生要求。

（三）成品房建设项目的设计文件应当有关于成品房建设的专门条款，包括成品房的建设指标、成品房在小区总规划中的位置（或楼号）、建设面积和建设顺序。成品房的建设应逐栋实施。

（4）施工图审查机构应将成品房屋装修施工图设计文件纳入审查范围，审核合格后方可使用。对审核通过的装饰装修设计文件需要变更的，开发建设单位应当在标准样板房验收前提交施工图审查机构审核。

（五）房屋装修装修工程和土建工程应当纳入统一的工程监理和质量安全监理范围。从事装饰装修设计、施工、监理的单位，必须依法取得相应的资质证书。

为保证我市成品房装修的基本质量和功能，装修综合单价不低于土地流转楼层单价的5%~10%，且不低于1000元/平方米（当地政府在土地流转条件中特别约定）。

2. 规范成品房销售管理

（一）开发建设单位在申请成品房预售许可证前，应根据房屋类型的不同设置并交付标准样板房。样板房应真实反映房屋类型、结构、装修标准和施工质量。

（二）开发建设单位应当在标准样板房建设完成后，组织施工、设计、监理等单位进行验收，验收合格后方可向社会开放。

（3） 样板房应保留至该成品房类型的成品房获得交付和使用通知后三个月后方可拆除，并保留图像数据以备将来参考。

开发建设单位应提供不同装修风格的成品房供消费者选择，满足多样化的住房需求。

（四）房地产开发企业应当在成品房买卖合同中，明确协议中使用的主要装饰材料和室内设施设备的名称、品牌和型号。房地产开发企业应当在销售现场公示成品房使用的主要装饰材料和室内设施设备的名称、品牌、型号。

3. 规范成品房验收和交付管理

（一）开发建设单位应严格执行工程竣工验收制度，按照《成品房装修技术标准》（DB32/T3691-2019）等验收管理有关规定，开展装修前交接验收和成品房分户验收工作。开发建设单位在组织设计、施工、监理等单位进行竣工验收时，应当包括装饰工程部分。成品房屋的质量应符合当前的技术标准、规范、程序和合同要求。

（2）成品房屋交付时，应在住宅质量保证书和住宅使用说明书中注明必要的装修材料和设备说明书和保修（保修）期限。成品房的交付标准不得低于样板房和合同约定的标准。

（三）开发建设单位负责装修质量的保修、售后服务和协调相关责任单位处理投诉。因建设单位不履行或不认真履行质量保修责任，造成严重后果的，通知建设行政主管部门批评，并将相关违法违规行为纳入企业诚信档案和信用等级评价;宣传和揭露性质恶劣的问题企业;情节严重拒不改正的，将严肃查处，依法处理。

各地住建部门要主动加强与发展改革、市场监管、信访等有关部门的沟通联系，建立联动工作机制，加强工程质量监管，严肃查处在成品房销售、宣传、样板房等方面的违法违规行为。要加强政策解读和宣传引导，营造良好的成品房推广舆论氛围。

本通知自公布之日起施行。