界面新闻记者|白帆

自成都、长沙等城市出台解除限购新政以来，有传言称一线城市也将出台类似政策，加之近期房地产市场利好提振，房地产股近期出现反弹，部分房企股价涨幅逾30%。

市场也期待北京如期放宽限购政策的消息。4月30日，北京发布楼市调控政策，允许居民在五环外限购一套新建商品住房。同日，天津也发布楼市新政，其中一条规定，北京、河北的从业人员在天津购买住房，可享受天津居民购房政策。

此时，各城市限购措施已逐层解除，有利于提振市场人气，预计五一假期看房量将有所增加。

北京放宽五环外购房限制

4月30日晚，北京市住房和城乡建设委发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，提出自本通知发布次日起，在执行现有住房限购政策基础上，允许下列户籍常住家庭(含夫妻及未成年子女，下同)或成年单身人士在五环外新购一套商品住房。

具体来说，可以“购买”五环外商品住房（包括新建商品住房和二手房）的群体主要包括：

1.具有北京市户籍的家庭（含驻京现役军人、武警部队人员家庭、持有效《北京市工作居住证》家庭），在京已拥有两套住房；

2.具有本市户籍并在北京市拥有一处住房的单身成年人；

3、非本市户籍居民，在本市连续缴纳社会保险或个人所得税5年以上，在京拥有一套住房的家庭或成年单身人士。

通州区为“双限购”区域，“追加购买”政策也需符合此前的限购要求。上述通知提到，在通州区（不含太湖、马驹桥地区）购买新建商品住房的常住家庭或成年单身人士，也须为通州区户籍居民，或与在通州区注册或经营的企业，或迁入通州区的党政机关、企事业单位有劳动关系。

这意味着，实施了13年的北京住房限购政策首次调整。2011年，北京出台了《关于北京市住房限购政策实施的通知》，主要是为了抑制投资投机过热，合理引导住房需求。按照当时的限购政策，有北京户籍的已婚家庭限购2套房；有北京户籍的单身家庭限购1套房；无北京户籍且在京拥有住房且在京连续5年（含）以上缴纳社会保险或个人所得税的家庭限购1套房。新政策出台后，北京户籍常住家庭在京最多可购3套房，单身人士及满足5年社会保险的家庭最多可购2套房。

中原地产首席分析师张大伟认为，北京这次的政策调控力度明显强于以往。“北京是全国房地产市场最稳定、政策力度最大的城市，调控政策抑制了市场非理性上涨，基本实现了房住不炒的目标。但过于严厉的政策措施也伤害了部分现实购房需求，所以从2023年开始‘小步快进’，一共出台了8个政策。”

目前房地产市场已经一改之前投资投机比例过高，交易行为主要基于供需关系、楼市前景以及未来房价预期。张大伟认为，在这样的市场背景下，之前以收紧、抑制需求为主的调控政策应该会逐渐退出，这是必然趋势。从全国来看，目前只有少数城市还存在限购。

中国指数研究院市场研究总监陈文静认为，从市场来看，今年以来北京房地产市场保持平稳运行，新房市场有一定的调整压力，二手房市场相对活跃，4月份二手房成交量突破1.3万套，该政策的实施有利于进一步活跃五环外市场。她预计，目前北京的限购政策还比较严格，未来北京针对不同人群、不同区域、不同区域的限购政策仍有优化预期。同时，在降低首付比例、下调房贷利率、降低交易税费等方面也存在优化空间。

天津新政“引流” 京津冀同权购房

4月30日，京津两地出现“梦幻联动”。同日，天津市住房和城乡建设委员会等四部门发布《关于进一步优化房地产调控政策的通知》。这项新政主要从四个方面整顿房地产调控政策，其中一条就与北京有关：京津居民和在津购房的职工，可享受天津居民购房政策。

外地人在天津购房比例较高，这也是天津挖掘住房需求的重点之一。据《中国房地产报》援引贝壳研究院发布的《2021年新一线城市居住报告》显示，外地客户占天津购房者的比例约为63%，这些购房者主要来自北京、河北、山东等周边省份。此外河北房产新政，据克而瑞数据显示，受教育资源的驱动，60%的外地人来天津购房，2023年天津人口将增加4万人。

对于京津冀就业人员在津购房政策，中指院天津公司高级分析师牛晓晖表示，加上去年实施的异地公积金可在津使用政策，将为京津冀人员在津购房提供更多便利，有利于促进京津冀区域人员流动和资源共享，预计天津六区二手房市场将有所回暖，有利于稳定市场预期。

易居研究院研究总监严跃进也分析称，这一政策其实是放宽限购的重要体现，有利于加快周边地区购房来津，因此备受市场关注。

对于天津市民来说，天津楼市新政也有多项松绑措施，进一步释放改善性住房需求。天津市住房和城乡建设委员会等三部门发布的《关于进一步优化房地产调控政策的通知》显示，天津户籍居民在市六区购买单套120平方米以上新建商品住房，不再需要核实购房资格。此外，居民在非限购区购买住房的，还将核查其在相应区的住房状况。同时，对成员年满60周岁(含)以上的常住家庭或有2个及以上子女的家庭，依据常住户口簿等材料确定住房套数时，可按1套扣除。

通知还指出河北房产新政，天津市将继续鼓励各区结合自身实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策，减轻购房负担，支持刚性、改善性住房需求。鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索住房券安置办法，并与区内新建商品住房项目对接，更好满足安置居民住房需求。

2024年天津房地产市场的“小阳春”并不理想，这进一步推动天津释放购房潜力。据诸葛数据研究中心监测数据显示，今年3月天津新建商品住宅和二手住宅成交量环比翻番，同比分别下降41.2%和33.9%。此外，结合诸葛数据研究中心建立的市场领先指标景气指数，3月份天津市场景气指数为-0.92，环比下降0.03，处于市场低迷区间，处于近年来的低位。

在市场信心不足的情况下，去库存也伴随着以价换量。据克而瑞数据显示，3月份，天津六区中，河西、河北、河东等区域项目出现“降价潮”，以价换量成交，完成一季度目标。

牛晓晖认为，当前房地产市场供需关系发生较大变化，改善性住房需求是新房市场的关键支撑。2023年以来，天津改善性需求释放加快。在市场上购买新房的客户中，四成是首次置业刚性需求，六成是改善性需求，其中面积改善性占比25.6%。这部分客户的平均住房面积由84.3平方米改善到124.9平方米。

新政策不断增多，去库存是重中之重

在北京、天津出台放松楼市政策的同一天，中央政治局召开会议，提出，继续坚持因城施策，统筹研究消化存量住房和优化增量住房的政策措施，加快构建房地产发展新型模式，推动房地产高质量发展。

不管是从政治局会议，还是京津新政，去库存都是不容忽视的关键问题。严跃进表示，这两年房地产供需关系最显著的变化或者说热点事件，就是二手房上市量激增，反映出“卖难”的问题。这类问题牵涉到上千户换房户。从消化存量楼盘的角度，下一步要对“上市二手房如何消化”进行深入研究。

上海易居房地产研究院发布的《百城住宅库存报告》分析认为，一线城市库存同比增加，原因有三：一是一线城市预售政策普遍放松，新房入市节奏明显加快；二是一线城市房企经营状况总体健康，企业资金到位情况良好，供应能力充足，房源供应有保障；三是一线城市城区及郊区销售情况普遍较好，但郊区项目销售情况相对较差，客观上会拉高部分库存指标。

北京五环外商品房“加购”政策更有针对性。据中原地产研究院统计，北京新建商品房约80%在五环外销售，上述新政出台后，预计这部分商品房需求将大幅增加，政策对北京郊区楼市尤其是改善性楼市十分有利，目前新建商品房存量的81.4%在五环外，二手房约70%在五环外。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，北京针对库存压力较大、价格下滑明显的区域，在去库存的同时，放开多套住房购买资格，将高度集中在中心区域的住房需求向外围转移，实现人口疏解的同时也疏解了部分产业和就业。

他进一步表示，中心区限购政策短期内预计不会取消，一方面顶层设计是住房子、不炒房子，另一方面住房政策主要针对刚需和改善性住房需求，引导合理的住房消费，包括存量交易、盘活等，不希望资金和资源再大规模进入房地产市场，导致未来供需失衡。

为去库存，全国各地都在进行新一轮政策调整。张大伟表示，救市政策再度进入高潮期。4月份以来，全国各地房地产市场风头不断，减轻购房需求负担、放松限购、增加购房规模的政策不断出台，主要包括新一二线城市走向全面解禁限购、房贷利率下调（包括LPR下调）、公积金政策松动、部分城市推出“以旧换新”政策等。他认为，只要市场还不稳定，北京等城市还会不断出台政策。