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本月楼市政策重点

中央持续改善房地产企业融资环境，重点城市购房政策加快优化。

2024年1月，我国房地产政策环境持续宽松。中央层面，住房城乡建设部、国家金融监管总局发文建立城市房地产融资协调机制，满足房地产企业合理融资需求；央行、金融监管总局提出，符合条件的房地产企业可以利用经营性房地产贷款偿还企业及其集团控股公司（含并表子公司）房地产领域现有贷款和公开市场债券。同时，正式发布住房租赁“金融十七条”，为加强住房租赁信贷产品创新、拓宽融资渠道提供指导；住建部提出充分赋予城市房地产调控自主权，要求地方政府因地制宜调整房地产政策。

地方层面，本月地方政府出台房地产调控政策55项，连续四个月减少。其中，宽松政策52项，中性政策1项，紧缩政策2项。总体来看，广州、上海、苏州、海口等重点城市放松和优化限购等核心政策，进一步向市场传递积极信号；三四线城市仍以住房公积金政策、购房补贴、货币化/房票安置等政策为主。此外，近期地方两会召开，构建房地产发展新模式、稳步化解房地产风险已成为多数省市政府工作报告中明确的核心任务（见表1）。本报告主要对1月份房地产行业政策进行梳理分析。

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中央政策：改善房地产企业融资环境，满足房地产企业合理融资需求

1. 政策跟踪

2. 政策概要

1月份资金形势较上月略有收紧，但月末维稳信号增强。国投证券研报数据显示，2024年1月，DROO1、DR007运行中心较2023年12月分别上升8bp、2bp，隔夜、7天资金费率运行中心有不同程度移动； DR007相对政策利率上行偏差为5.9bp，较之前的3.8bp小幅上升，创近五年同期新高。公开市场操作方面，1月份净交易量环比减少，但1月22日以来，逆回购操作规模仍维持在1000亿元水平。此外，央行1月24日宣布降低金融机构存款准备金率0.5个百分点，预计将向市场释放1万亿元长期流动性等，释放出信号：流动性稳定性有所加强。 LPR方面，1年期和5年期及以上LPR分别维持在3.45%和4.20%不变。

房地产方面，住房城乡建设部、金融监管总局发文提出，指导各级及以上城市建立房地产融资协调机制。协调机制以房地产项目开发建设情况和项目开发企业资质、信用、财务状况为依据，遵循公平、公正的原则。 ，提出可提供融资支持的房地产项目清单，满足合理融资需求。央行、国家金融监管总局印发《关于经营性房产贷款管理的通知》，明确符合条件的房地产企业可以利用经营性房产贷款偿还企业及其集团控股公司（包括合并子公司）相关贷款和公开市场债券等；同时，住房租赁金融“十七条”正式发布，内容涵盖加强住房租赁信贷产品和服务模式创新、拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道、加强和改进住房租赁金融等。管理。等待。此外，住建部召开城市房地产融资协调机制部署会议，提出充分赋予城市房地产调控自主权，要求地方政府因地制宜调整房地产政策，重点编制住房发展规划，完善“保障+市场”住房供应体系。建立人、房、地、财要素联动新机制，健全住房全生命周期基础制度，实施保障性住房建设、休闲应急公共基础设施建设和住房保障体系。城中村改造。

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地方政策：重点城市购房政策加快优化，三四线城市购房补贴、住房公积金政策持续发展。

1.政策宽松

（一）行政干预政策

（二）土地政策

（三）公积金政策

（四）人口人才政策

（五）其他政策

2. 中性政策

（一）住房保障政策

3. 紧缩政策

（一）市场监管政策

四、政策概要

重点城市购房政策加快优化，三四线城市购房补贴和住房公积金政策持续发展。

中国房地产研究会评估研究中心监测统计显示，2024年1月，地方政府出台房地产调控政策55项，连续四个月减少。其中，宽松政策52项，主要涉及放宽“四限”、优化住房信贷政策、鼓励货币化或房票配售、发放购房财税补贴、加大住房公积金政策支持、优化住房公积金政策支持、优化住房公积金政策等。房地产企业销售监管、鼓励支持房地产企业合理融资需求等； 1.中性政策，主要涉及公共租赁住房的建设和管理； 2从紧政策，主要涉及安置房市场监管、自建房安全管理等。总体来看，本月地方政策继续宽松，尤其是临近月底。广州、上海、苏州等重要城市对限购等核心政策进行宽松调整和优化，进一步向市场发出积极信号。

行政干预的核心措施包括放宽“四限”、优化住房信贷政策、发放购房财税补贴、推动住房券发放等。

行政干预方面，核心措施包括放宽“四限”、优化住房信贷政策、发放购房财税补贴、支持房地产企业增利、优化房地产企业预售监管等。典型代表包括：广州明确面积120平方米以上的房屋不纳入限购范围。家庭在限购区内完成出售自有住房的租赁或挂牌手续的，不纳入家庭住房套数统计；上海提出，本市必须连续缴费5年。社保或个人所得税及以上的非本地居民只能在外环以外地区（崇明区除外）购买一套住房，并且取消了“已婚”限制。在苏州购买新建或二手房时，不再审核套数。购房资格审核标志着苏州限购全面取消；晋江新购一、二手房不再限售，取得房产证5年后才能转让的商品房限售期缩短为2年；东莞实施阶段性取消辖区内首套房商业性个人住房贷款利率下限。此外，广州、佛山、赣州市南康区、南平市延平区等地鼓励房票投放，徐州、达州、乐山、台州、连云港、三门峡、南阳、盐城市亭湖区、宜丰县宜春市、津西清区、苏州市姑苏区等地出台了购房补贴政策。

土地政策的核心措施包括优化土地出让管制、实行市场化定价规则。

土地政策方面，核心措施包括优化土地出让管制、实行市场化定价、允许“商改住”等。典型代表包括：湘潭提出将改善性安居工程优先纳入年度土地供应计划、放宽住宅建筑面积控制要求、取消高低配限制、支持“商改住宅”、实行市场化定价规则;乐山拟新增出让 若变更土地用途用于房地产开发建设，应自《国有建设用地使用权出让合同》签订之日起1个月内支付土地出让金的50%。余款可按合同规定分期支付，支付期限不超过1个月。 2017年，晋江明确，房地产住宅用地招拍挂不设限价、限价。

公积金政策的核心措施包括提高贷款最高限额、降低最低首付比例、放宽公积金贷款限制等。

住房公积金政策支持方面，核心措施包括提高公积金贷款最高限额、降低公积金贷款最低首付比例、放宽公积金贷款申请限制和提取限制等。典型代表包括：上海明存职工家庭在本市已有住房且全国范围内未使用住房公积金个人住房贷款或首笔住房公积金个人住房贷款已结清的，认定为第二套改良住房。其中，第二套住房的最低首付比例为50%。购买房屋位于临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的，最低首付比例为40%；郑州拟建立新公民和年轻人住房公积金普惠金融“超市”，对符合相关条件的新公民和年轻人实行提高贷款限额；九江支持提取住房公积金支付购房首付；南京支持住房公积金贷款购买止赎房屋；黔南州实行住房公积金“确认”“住房无需贷款”原则，个人公积金贷款最高限额由40万元提高到50万元，申请住房公积金不受限制户口登记的限制。

引进人口人才的核心措施主要包括放宽人才购房限制、发放人才购房补贴等。

在人口和人才方面，核心措施包括放宽人才购房限制、发放人才购房补贴。典型代表包括：上海青浦区、奉贤区出台人才购房新政策，明确在上海缴纳职工社会保险或个人所得税满3年且在本市无住房的非上海人才还应当符合相应单位或者个人的要求。符合一定条件的，可以在青浦或奉贤购房，同时购房资格由家庭调整为个人；海口认定的高层次人才、灵活引进的高层次人才和外籍“优质急需”人才可享受与当地居民同等的待遇。平等购房待遇；杭州市桐庐县提供在桐庐县就业创业并缴纳社会养老保险、公积金或个人所得税的全日制本科及以上大学生和桐庐大学全日制高校毕业生购买新建商品住房在县城内首次安置或安置住房，最高给予15万元首付补贴。

中性政策主要涉及公共租赁住房的建设和管理

中性政策主要涉及公共租赁住房的建设和管理。典型代表包括：东莞市修订公共租赁住房管理条例2024天津房产新政，明确保障对象包括三类群体：本市户籍困难家庭、新就业职工和稳定就业的外来务工人员。将原有新增居民群体并入本市户籍困难家庭，明确了新建公共租赁住房的原则是满足基本居住需求。成套建设的公共租赁住房，单套建筑面积控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应当遵守国家宿舍建筑设计规范的有关规定。

从严监管主要涉及安置房市场监管和自建房安全管理

收紧政策主要涉及安置房市场监管和自建房安全管理。典型代表包括：海口市美兰区发布禁止倒卖安置房的通知，明确未取得房产证的安置房不符合挂牌交易条件，不得花钱购买或买卖安置房。私自流转安置房。江苏省发布通知，加强安置房购买工作。 《商品房自建房安全管理实施意见》要求严格落实业主和使用人主体责任，建立房屋安全隐患定期检查制度2024天津房产新政，加强用地、规划、建设管理。

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1月重要事项回顾

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40个重点城市现行房地产核心政策清单

1、行政限制政策

据中国房地产研究会评价研究中心监测统计，截至2024年1月31日，40个重点城市中：

（1）限购方面，实行全球限购政策的城市有4个，分别是北京、上海、深圳、海口；实行区域限购政策的城市有6个，分别是广州、成都、西安、杭州、长沙、天津；其他30个城市不限购。

（二）限购方面，15个城市实施限购政策。其中，北京、上海、杭州、海口、厦门部分楼盘限售期最长为5年，厦门特殊楼盘限售期最长为8年。 。

（三）在土地限价方面，北京、上海、深圳三个城市仍对土地拍卖最高限价进行了规定。其他城市基本取消了土地最高限价。

（4）与上月相比，本月广州、上海、海口的住房限购政策无论从区域还是客户群体上都有细化和宽松，苏州则全面取消了限购。

2. 住房信贷和税收减免政策

据中国房地产研究会评价研究中心监测统计，截至2024年1月31日，40个重点城市中：

（一）40个城市跟进“认房不贷”政策，即家庭（含借款人、配偶及未成年子女）申请贷款购买商品房时，家庭成员没有本市名下的成套住房。不论贷款是否已用于购房，银行业金融机构均按首套房执行住房信贷政策；

（二）40个城市二手房交易中，北京地区普通住宅免征增值税两年，非普通住宅征收差额增值税两年，免征个人所得税五年；上海、深圳普通住宅五年免征增值税。增值税、非普通住宅按服务满五年差额征收，五年免征个人所得税。其他城市的二手房交易基本实行两年免征增值税、五年免征个人所得税的政策。

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房地产政策展望

1. 中央层面

1月24日，央行行长潘功胜在金融服务实体经济高质量发展新闻发布会上表示，我国经济仍面临有效需求不足、社会预期不振等困难和挑战，以及外部环境的不确定性。货币政策仍有足够的能力。空间。央行将平衡好短期与长期、稳增长与防风险、内部平衡与外部平衡的关系，加强逆周期、跨周期调节，为经济运行创造良好的货币金融环境。短期流动性方面，据国投证券研判，受春节、税期、专项债发行等因素影响，2月份资金水平仍将受到一定扰动。但目前流动性注入规模较高，加上后续降准释放资金。预计总体金融形势仍将趋于紧平衡。

房地产方面，本月中央层面出台了建立房地产融资协调机制、住房租赁“金融十七条”、允许经营性房地产贷款还债等多项利好政策。它还明确赋予地方政府充分的监管自主权。预计短期内或将重点放在督促政策落实上，而改善房企融资环境、确保交付仍是重点。同时，2024年是实施“十四五”规划的关键一年。住房建设工作也要围绕经济建设的中心任务和高质量发展的首要目标，包括保障性住房和“休闲与应急并重”的公共基础设施建设。设施建设、城中村改造“三大工程”加快推进。

2. 地方层面

据克而瑞统计，1月份我国房地产市场持续承压。房地产企业仅实现销售交易金额2350.6亿元，同比下降34%，环比下降48%； 30个重点城市商品房新增供应量同比下降44%，环比下降47%，成交量同比、环比下降19%月下降43%。 。总体来看，当前房地产行业仍处于下行调整期。市场信心和行业预期的恢复需要时间。各地房地产扶持政策仍需加大力度，保持政策的连续性和稳定性。月底广州、上海、苏州等城市陆续放宽限购后，预计全国范围内将开启新一波政策宽松。一线城市仍倾向于定向精准增量调整，但调控步伐有望加快。 ;核心二线城市进一步降低购房门槛甚至全面取消限购已成为大势所趋。其他二三线及以下城市仍需加大住房公积金政策、住房券发放和购房补贴力度。

写 |王正荣

中国房地产研究会评价研究中心研究员