本周，我们将开始以“我国房地产市场的底层逻辑和周期性规律”为主题的一系列分析。第一篇开篇文章，简单讲一下大环境的现状，以及思考和启示。

本文是《我国房地产市场的底层逻辑与周期规律》系列文章的第一篇——摘要。

01.底层逻辑

1、房地产市场是基于人类生命周期的各个阶段和各种使用需求。它的成长和发展受到土地、市政基础设施等资源的约束，并因外部金融环境和微观市场调控政策的影响而呈现波动特征。

2、金融与土地资源供应、人口与城市规划、产业与交易监管等要素是监管政策的具体实施手段。市场的周期性规律通常更全面地体现在政策调控的周期性规律中。

3、现有的资产投资驱动的增长模式仍然是经济发展的关键，房地产调控仍然徘徊在“保增长”和“抑制房价”之间。

02. 周期规则

1、康波周期和房地产周期的内在逻辑是由于科技革命主导产业的加速发展以及各国之间相关产业链的联动，带来了大量的新型产业人口的置业购买需求和基本购买力。

同时，产业发展本身也会产生剩余资本。在逐利驱动下，混合型金融资本大量涌入房地产领域，进一步激发房地产的多重属性，最终推动房地产市场走向繁荣顶峰，呈现价值泡沫。

2、因此，当技术传播和产业发展走到尽头，人口红利消散，资本没有增值空间时，房地产市场的泡沫可能会消散，进入下一个周期。

三、国内房地产市场运行符合盛衰周期的一般规律。

近二十年来，国内房地产市场在康波周期的启动阶段，伴随着产业资本和人口因素逐渐带来的房地产市场的崛起、繁荣和泡沫；与此同时，国家宏观调控采取逆向反应，形成了显着的政策周期特征。

4、从市场区域来看，从过去单一一线城市与其他城市发展不平衡，到核心城市群与非核心区域的分化，高房价开始在全国范围内普遍存在，这也为房地产开发商扩大全国布局提供了市场。基本且现实的利润回报。

5、从短、中、长期来看房产信息摘要，无论是库存、金融和人口还是政策、金融和人口或其他角度，核心规律都无法回避。产业跟随规划，人口跟随产业，需求跟随人口，市场和人口跟随。价值源于需求的基本规律。

03.思考与灵感

1、改革开放前二十年，从1978年改革开放开始，我国在前十年一方面完成了一定程度的财富原始积累，进一步完善了工业体系。改革开放。贸易顺差大幅增加，一般制造业实力显着增强，占据全球产业链重要环节，外贸经济成为国民经济支柱。

另一方面，由于外部环境的变化，国家开始寻求以内部市场为主导的经济发展模式。由此，以房地产和基础设施建设为代表的房地产投资拉动内需的经济模式开始盛行。

2.未来二十年。房地产市场和产业发展到前所未有的规模，房价特别是全国范围内的房价屡创新高。但国民经济房地产和房价泡沫、社会各部门金融杠杆和地方政府债务、货币通胀、金融信贷资源闲置等深层次问题极其复杂。

三、2017年，这三大问题引发的社会经济矛盾加剧，亟待解决。今年的供给侧改革、严格的金融调控以及地方政府和房地产行业的严格去杠杆，暂时遏制了房价的持续​​快速上涨。

但外部环境进一步复杂化，基础生产要素受到制约，产能升级也受到阻碍。探索经济发展新动能的道路更加紧迫和艰难。

4、当前房地产市场的发展从根本上缺乏实体经济发展的有力支撑，但在承载社会货币、维持现有经济发展体量、稳定金融资产安全等方面再次展现了自己的实力，稳定社会财富和就业。重要性。

5、2018年是我国本次房地产强势周期的峰值，也高于下一个房地产弱周期的峰值，从而形成整个康博周期的制高点。此后，在寻找经济新动能的同时房产信息摘要，保持温和发展态势。

其中，核心城市圈房价将温和上涨，体现未来货币因素和城镇化的集聚效应；其他城市在经历了这次住房置换周期后，将进入新一轮房地产市场的平静期，直到20年后左右。一个需求周期。或者等待第六个康波周期的到来。

04.简介

什么是房地产？这是一个大家非常关心的话题。理清其逻辑存在三个难点：

一是问题的开放性。

社会各阶层都关心、参与，都有自己的逻辑和自洽的规则。

二是决策信息的对称性和不对称性。

在商品房交易端，大多数理性参与者能够或者有条件面对一个信息充足的决策环境，但对于这个行业背后的政策、土地、货币等供给侧方面的信息却缺乏足够的信息。

三是问题涉及面广。

从横向看，房地产涉及整个宏观经济基本面和微观经济活动中最基本的市场供求因素；从纵向看，它有自己的周期性规律，服从于宏观经济发展周期。

本文试图从人口、土地、金融、政策四个方面分析房地产市场及其波动可能引发的周期性格局；同时认为，我国的房地产市场实际上是这四个因素相互影响的结果。

本文作者目前在机构从事房地产风险管理工作，开通了自己的公众号——丰和金融微信ID：。作者在发表本文之前已获得发表本文的许可。