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房地产公司完成土地增值税结算后，如果仍有剩余房屋待售，则需要重新计算土地增值税。这种“后期销售”过程有一些需要注意的特殊规则。

根据国税发[2006]187号文第八条规定，清算后出售的房地产，扣除金额按照清算时的单位建筑面积成本乘以当前销售面积计算。国家税务总局公告2021年第9号进一步明确，在计算单位成本时，分子为“清算申报或清算审查时确定的扣除项目金额”，不包括“转让相关税费”。清算时扣除的房地产”。

这是因为清算后继续销售也会产生新的转让税。如果分子在清算时不扣除税款，则会导致单位成本虚高，影响土地增值税的计算。开发费用等其他扣除项目清算后基本保持不变。因此土地政策财务风险，单位成本=（清算时扣除的工程总金额-清算时扣除的税金）/清算时销售的总面积。

在此基础上，滞销扣除项目金额的计算分为两步：

（清算扣除项目总额-清算扣除税金）/清算时已售建筑面积×日末已售建筑面积；

第 1 步结果 + 与后期销售相关的税费。

滞销增值额=滞销不含税收入-滞销扣除项目金额。

以M公司G项目为例，截至2023年底的情况如图所示。 2024年6月，M公司将剩余1万平方米打包出售，获得税前收入9600万元，转让税108.48万元。

项目

数量（金额）

总实用面积

平方米

截至 2023 年 12 月 31 日已售面积

90000㎡

截至 2023 年 12 月 31 日的税前收入

9亿元

售出部分对应的扣除项目金额

64017万元（含房产转让相关税费1017万元）

未售出面积

10000㎡

滞销土地增值税计算流程如下：

1、后期销售单位成本=（64017-1017）/90000=70万元/㎡；

2、滞销品扣除金额=0.7×10000+108.48=7108.48万元；

3、增加值=9600-7108.48=2491.52万元；

4、增值率=2491.52/7108.48=35.05%；

5、应纳土地增值税=24.9152×30%=747.46万元。

可见，清算时不扣除税费，会导致增值税额和滞销应纳税额减少，与政策相悖。

因此，房地产企业在后期销售时必须严格按照187号文和9号公告的计算，妥善保存清算结束通知书，及时申报，准确计算，规范操作，守法缴纳。税土地政策财务风险，以保证公司的健康发展。

附：土地增值税税率表

系列

增值额占扣除项目金额的比例

税率

快速计算扣除率

阐明

50%（含）以下

30%

0%

扣除项目是指取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本和费用；新建房屋及配套设施的成本费用或者旧房屋、建筑物的评估价格；与房地产转让相关的税费；财政部规定的税费 其他扣除。

50%~100%（含）以上

40%

5%

大于100%~200%（含）

50%

15%

超过200%

60%

35%

2022年，在国企压缩改革背景下，为落实集团公司降低管理层级、减少法人数量的工作要求，某中央企业决定吸收合并母公司H将其全资子公司N收购，并注销N公司。N公司已于2014年底完成土地增值税汇算清缴，预缴的土地增值税已全额退还。截至2022年6月，子公司尚有121套滞销储藏室，原值950万元，但已足额计提存货跌价准备，账面净值为0元。

在与主管税务局沟通合并时转让N公司滞销库房相关税务问题时，税务局从系统中发现，该公司自2018年起一直在申报销售房地产增值税纳税申报表，但公司不存在房地产开发业务。无项目信息及土地增值税申报记录。税务局发现该公司存在未申报土地增值税风险后，立即下发《税务事项通知》，要求该公司尽快填报房地产开发项目信息，完成土地增值税申报。后期销售的增值税申报。

主管税务局与N公司相关人员沟通后，于2021年10月对该子公司进行了税务风险评估，风险之一是房地产销售增值税计税依据存在较大差异。以及土地增值税的计税依据，可能存在少缴土地增值税的风险。但最终公司的解释是，土地增值税在清算时会退还，后期销售车位不会有大的增值率，所以有后期销售时不可能缴纳土地增值税。企业没有意识到后期销售价格可能高于早期销售。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理问题的通知》（国税发[2006]187号）第八条规定：“未征税的房地产土地增值税清算期间转让的，清算后可出售或有偿转让。纳税人应当按照规定办理土地增值税纳税申报表，扣除金额按照单位建筑面积成本计算清算时乘以出售或转让的面积。”最后，N公司整理了开发项目信息和土地增值信息。对清算后转让的财产重新录入税务清算信息、销售合同、发票等材料，重新备案房地产开发项目信息，补缴土地增值税。最终，该公司按月补报了土地增值税申报，累计补缴税款超过100万元，并缴纳滞纳金100元。一万多元。经测算，滞纳金较2021年的风险评估增加了约15万。这样一来，该公司逃过了大年初一的风险评估，但并没有逃过10日的风险评估。第十年。

截至合并时，N公司尚有121套储藏室未售出。根据《财政部 国家税务总局关于继续执行企业改制重组土地增值税政策的公告》（财政部 国家税务总局公告第21号） 2021年）：“按照法律规定或者合同约定，两个以上企业合并，原企业为企业且原企业投资主体仍然存在的，对合并后的企业暂不征收土地增值税。原企业向被合并企业转让或变更房地产的，上述改制重组的土地增值税政策不适用于开发企业向任何一方转让房地产的情况。合并双方均为房地产企业，本次合并涉及的房地产转让需缴纳土地增值税。

关于并购过程中转让房地产时土地增值税的计税价格，N公司拟按照评估价格申报土地增值税。评估机构采用市场法评估后，剩余滞销储藏室的估计价值约为480万元，仅占资产原值的51%左右。但税务局认为申报价格过低，不予受理，遂委托其他第三方评估机构对剩余库房进行评估，并出具评估报告。最终，税务局委托评估机构出具的评估价与企业自行评估的价格基本一致，税务局按照评估价批准了企业申报土地增值税。

最终，随着剩余121套滞销库房转让给母公司，N公司截至当日全部售完。由于储藏室的应税价格远低于其成本，所有后期销售的累计销售价格低于扣除项目的金额。后期销售期应缴纳的土地增值税为0元，税务局退还此前缴纳的100元。但因未按时申报土地增值税，该公司损失逾100万元滞纳金。