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当市场动荡时，时间总是过得比想象的要快。转眼间，金九银十已经结束。可以明显看出，国庆节成为二手房挂牌数、二手房交易量等数据曲线的拐点。

NO.1丨一

以下为10月份各行政区成交相对活跃住宅区二手房成交价格。

笔记：

1、二手房会因装修、楼层、朝向、业主个人情况等不同而有所不同，具体价格以实际情况为准。本文仅供参考。

2、数据来源链家。目前没有丽水和高淳的数据。

— 鼓楼 —

——秦淮——

——玄武——

— 建业 —

— 雨花台 —

— 栖霞 —

——江宁——

—浦口—

— 六合 —

NO.2丨二

其中成交价最高的户型来自鼓楼峨眉岭，面积56.72㎡，单价84627元/㎡，总价480万元。

峨眉岭原本是1990年的房改房，但因其学区优势而受到购房者的关注。是拉萨路小学和二十九中学的学区房。

相对来说，对于需要学区房的家长来说，这套房子面积适中，单价也不算天价。此前销售的40平方米以下的房屋，单价普遍超过10万/平方米。

成交总价最低的户型来自雨花台澜安3G，面积28.33㎡，单价15461元/㎡。总价仅为43.8万元。

蓝色海岸3G位于铁心桥附近。是一套办公公寓，拥有40年产权。开发商精装修交付。由于产权特有的缺陷，公寓成交价格普遍较低。

成交总价最高的来自建业银城西递国际一区，面积131.37平方米，单价57472元/平方米，总价755万元。属于正常价格范围。

总体来说，二手房的成交价格变化不大，但事实上，下半年以来，减量、急售已成为家常便饭。

事实上，根据链家的供需走势，我们也可以看到南京二手房带的情况一直在持续下滑。

NO.3丨三

然而，有一种住房并没有被大势所“冻结”。反而逆势上涨，成为硬通货——老破币。

南京的老小建筑普遍厅堂狭小，户型一般，甚至南北不通透。大部分为砖混结构。小区内没有正规物业南京市二手房信息，停车只能通过间隙进行，汽车经常需要挪动。墙壁不隔热或隔音......

但老破小是一个特殊的二手房板块，也是观察楼市的重要指标。

在我们统计的257套已售房屋中，有53.7%的购房者选择了总价在200万以下的房屋。

从成交面积来看，近80%的购房者选择了90平方米以下的房屋，尤其是70平方米以下的小户型，占比59.53%。也就是说，所售房屋一半以上是小户型。

但毕竟这个数据是全市范围的，包括非市中心的次新房总价南京市二手房信息，也很低。仅这些数据并不足以证明“老、断、小”即使在逆势走势下也具有强大的流动性。

所以，我们只看真正的老小集中区域，即秦淮和鼓楼。 98个单位中有86个是小单位，57个单位售价低于200万。

由于教育资源集中，鼓楼、秦淮也是老学区购房的主要区域。因此，虽然所售房屋面积较小，但总价并不低于其他地区。

在整体二手房市场低迷的情况下，老破小依然能够保持较高的成交比例，这足以说明老破小在流通方面还是很强的。

NO.4丨四

老破晓为何能成为低迷时期楼市的亮点？

归根结底，还是供需紧张和购房门槛问题。

目前，南京主城新建房价200万以下的房地产项目屈指可数，且大多位于周边配套不成熟的远郊。虽然市中心的老破房从产品本身和未来的升值潜力上不如新房，但交通等配套设施仍然是重要的考虑因素。

老破晓是市中心最便宜的住宿地点，并且拥有阶梯式房产。但只要家庭收入和资产增加，他们就会考虑其他方面的改善。

但南京新房与二手房价格提升仍存在严重倒挂。以及产品迭代，高端购买力不会进入二手房市场，未来很难实现流动性。

当然，还有一个原因就是学区房。

人们虽然向往高品质新房的“诗与远方”，却依然无法与“眼前的苦难”抗衡。城市地区尤其是鼓楼、秦淮、宣武的教育、医疗资源还是比其他地区好。

很多人已经在江宁、城东等地买了相对舒适、改善的房子，往往为了孩子而在中心学区购买或更换房子。

南京的教育均衡仍在发展中。市区、学区的老、破、小学生是硬通货，经得起楼市周期的考验。

NO.5丨五

但归根结底，老破笑的缺点也很明显。作为房子本身来说，住宅价值太低了。如果一栋危房可以通过改造来改善，那么房屋的外部环境就很难改变。

对于刚需的人来说，选择老的或者小的都没有问题。以后可以慢慢以小换大，或者以旧换新，但尽量选择学区资源更好的。

为了改善，尽量不要选择老旧、破旧的房子。很有可能不仅居住体验得不到改善，房子还会丢失。这个阶段，选择新房比较合适。

当谈到投资时，你必须有长远的眼光。毕竟，现在市区有多少老人、体弱多病的人，就意味着未来有多少改善的需求。

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