近日，长兴县房地产项目全过程监管实施意见（试行）印发。该文件自2024年2月25日起试行，试行期限三年。

该文件涉及项目建设的源头控制、审批、过程管理、销售监督、竣工验收、销售跟进等多个方面。

▽

各乡镇人民政府（街道办事处、园区管委会）、县直各单位：

为进一步加强房地产领域风险管控，维护房地产市场运行秩序，保护房地产权利人合法权益，促进房地产市场健康发展和良性循环、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规，经县人民政府同意并结合实际情况现就我县有关情况提出如下意见。

一、加强项目建设源头管控

（一）加强规划设计条件制定。规划条件的制定应注重城市设计控制和引导，优化空间布局，科学设置建筑高度、绿地率、建筑退台等控制指标，合理设计建筑形态、立面、尺度、色彩、社区等。出入口、地下车库出入口等。风格、景观、公共空间和城市环境景观等要求。建筑空调机组、电梯间、设备间、楼梯间、入户门等设计要求要以精细化、精细化为基础，着力提高工程质量。县自然资源和规划局负责根据城市总体规划和功能布局，组织开展地块及周边现状调查，科学合理制定项目建设规划条件；做好地块周边配套道路用地调整、审批等前期工作，明确委托道路（公园、广场等）的产权主体、建设主体以及后期移交和养护主体；制定规划条件时，应当听取有关部门和当地乡镇（街道、公园）的意见和建议，并按照规定办理。公共配套设施的统筹规划和配置，尽可能控制或减少住房风险和危害。

（二）加强建设条件论证。建设条件论证应根据项目建设规划条件，从项目周边市政配套基础设施和公共设施建设入手，加强分析研究，提出建设要求，包括外围道路（广场）、供电等满足项目建设和交付的需要。 、供水、供气、排水（“污水零直接排放”）、路灯（照明）、海绵城市、绿化、通讯、广播电视等项目建设事项及建设实施内容、主体和时间安排，明确产权和维修管理单位的定义。县建设局牵头组织该地块建设条件论证，提出建设条件意见。县自然资源和规划局应当将建设条件意见作为土地出让的依据之一。

（三）加强土地流转管理。县自然资源和规划局要根据项目规划条件和建设条件，加强土地出让控制。土地出让前，应明确市政配套基础设施和公共设施建设的内容、主体和时间安排，并将电力接入工程费用纳入土地开发支出。 。土地出让合同应当约定土地用途、地价和付款方式，并明确项目建设的开（竣工）时间、规划条件、违约责任等。土地出让合同签订生效后，县自然资源和规划局启动监管程序，及时跟进土地供应及后续使用的监督落实情况，避免出现“供而不建”等问题。且施工未能快速完成。对逾期未开工（竣工）建设或擅自改变土地用途的房地产企业，县自然资源和规划局将按照土地出让合同或相关法律规定及时处置，并采取必要措施依法。

2、加强项目建设审批管理

（一）规范规划许可审批。县自然资源和规划局负责规范项目规划方案、建设工程规划许可证审批、规划方案公示等工作。规划方案的设计论证应当听取有关部门的意见。其中，县发展和改革局负责人防工程设计审查和控制；县教育局负责幼儿园（学校）布局和内部功​​能的审核和控制；县公安局负责智能安防、监控 县民政局负责社区、居家养老建筑建设的审核、异地建设付款确认（含提案）的建设）。要求、发出货币分配费支付通知等）；县建设局负责物业住房、垃圾分类、绿色建筑、新型工业建筑、海绵城市、公共配套设施建设、排水（“污水零直排”）、消防设计的审查和控制。负责环卫、燃气、水、夜景泛光照明设施、附属道路、绿化等设计审核和控制；县文化广电旅游体育局负责室内外体育设施布局功能的审核和控制；县残联负责，县水利局负责项目建设期间水土流失防治措施的审核和控制；县卫生健康局负责婴幼儿照护服务建筑和社区卫生服务站建设的审核和控制。

（二）规范初步设计审查。县建设局建立住宅项目初步设计审查机制，进一步强化初步设计成果质量，提高住宅建筑设计质量，最大程度避免类似“不合理达标”的问题。具体初步设计审查机制规则和审查内容技术标准由县建设局另行制定。方案设计完成后（须经县规划例会通过并根据例会意见修改）、施工图设计文件下达前（在原则上，住房建设和市政管理同步设计，确需分别审核的，可按照“先住房建设、后市政管理”的原则分批提交市政初步设计结果。市配套项目开工前2个月报送审查）。初步设计结果完成后，一次性报送县建设局，由县建设局组织初步设计审查。初步设计作为方案设计的深化设计。建筑、结构、给排水、暖通、强电、弱电、绿化、市政管道、消防、节能、装配式、绿色建筑、海绵城市等各学科同步完善、优化、系统化。融合的。建设单位、设计单位等应当根据审查意见进行修改完善。通过审查的初步设计文件应当作为施工图设计文件编制的依据和施工图设计文件审查的依据。

（三）规范施工图设计审查。县建设局要对审图机构的施工图审查工作进行监督，加强对工程建设强制性标准、绿色建筑标准、地基、主体结构安全、消防安全和人防工程防护安全等的审查，严格监督项目建设期间如有重大勘察设计变更，未经审图机构审查并取得批准证书的，不得施工。县建设局在监督审图机构施工图审评工作时，必须加强对各类专业图纸与县自然资源和规划局图纸是否相符的审核。确需变更的，须报县自然资源和规划局审批。 。审查意见确实需要对初步设计审查结果进行调整的，审图机构须报县建设局批准后，方可进行调整。图纸批准后，县建设局、县自然资源和规划局等部门要按照职责分工加强后续监管，确保设计图纸、施工内容与规划设计方案一致。

（四）规范施工许可审批。县建设局负责加强建设工程施工许可证申请材料审查（质量监督和安全监察手续、特种工程消防设计审查），严格审批把控；加大事后监管频次和力度，督促房地产企业自觉履行告知承诺，对违反承诺的，吊销施工许可证，责令停工整顿，并按照法律；负责牵头项目（住宅小区、建筑物等）命名审批和应当建设气密地下室的民用建筑项目施工审批。县民政局负责项目（住宅小区、建筑物等）的解决。县发展和改革局负责人防工程质量监督手续和人防工程搬迁施工核查工作。

3、加强项目建设过程管理

（一）加强规划跟踪管理。县自然资源和规划局负责跟进规划核准管理，监督房地产企业按照规划规划、用地、规划许可内容开展建设，及时纠正违法行为，查处违法行为。依法进行违法活动。运用监督与执行一体化管理机制，强化事中监管。在预售、主体屋面、市政景观建设过程中，县建设局、县自然资源和规划局、县综合行政执法局三个部门组织联合检查。深入项目现场，全程跟踪管理，做到问题早发现、早解决。

（二）加强项目建设管理。县建设局要压实工程建设、勘察、设计、施工、监理等单位主体责任，确保严格按照合格的施工图纸进行施工，杜绝“两图”、“阴”现象。和阳图”的批准和实施。不断加强工程建设质量管理和监督，妥善管控屋面渗漏、墙体渗水、地下室积水等“质量通病”。持续推进建筑市场整顿，配合县政务办加大对违法发包、分包、违法分包等乱象的查处力度，有效遏制房地产项目建设各方矛盾纠纷。加强对项目附属的道路、环卫、排水（“污水零直排”）、燃气、供水、海绵城市、绿化等配套工程的建设监管，督促相关单位严格按照施工图报批并获得批准。

（三）加强施工现场管理。县建设局要加强施工现场管理，督促施工、施工单位提高工程安全和文明规范管理水平，落实施工现场安全生产管理规定，确保场地整洁、堆放整齐、施工有序、作业顺畅。文明施工，严禁影响周边居民正常生活的野蛮施工。县综合行政执法局要加强施工场地周边环境管理，动态解决夜间施工噪声、污水泥浆排放、建筑垃圾清运处置等突出问题。

(4)加强装修全过程的管理。房地产全装修工程应当按照住宅装修基本交付标准设置样板房。县建设局完成项目预售许可前样板房验收，明确样板房保留期限，要求房地产企业保留期间不得擅自搬迁、拆除、更换时期。加强装修材料质量监管，严格执行装修材料现场复检审核制度；鼓励购房者参与装修样板房验收，组织建设单位的设计、施工、监理等单位对购房者反映的质量问题作出回应，制定整改方案，及时组织整改并报告向购房者通报整改结果；加大入户验收监管力度，在各建设单位委托第三方检验的基础上，按一定比例对入户验收工作进行监督抽查。加强室内环境质量检查等。切实加强全装修工程的过程监管，牢牢守住装修质量底线。

（五）加强农民工工资管理。房地产企业应当按照工程承包合同的规定，按时支付建设单位工程进度款2024室内装修材料大全，按月支付工资工程款，确保建设工程农民工工资足额入账。存入工资专用账户。县人力资源社会保障局要健全农民工工资保障管理长效机制，加强对农民工工资保障工作的组织管理、指导、协调和监督检查，对问题进行整改。依法处理拖欠农民工工资的问题。

四、加强项目销售监督管理

（一）加强预售许可审核把控。县建设局要按照《商品房销售管理办法》《城镇商品房预售办法》等相关规定，加强商品房预售、销售许可证审核，并比较售前和售中的条件和要求；落实“售前检查”机制，组织有关部门对新开盘项目销售场所进行检查，对沙盘模型、广告、宣传等进行重点检查，发现问题的，责令整改。对涉嫌违法行为的，有关单位将立案并依法查处。对未完成整改的，不予发放商品房预售许可证，防止“病挂牌”。

（二）加强项目宣传和规范管理。整合项目公开内容，规范信息公开行为，依法保障购房者知情权。县建设局负责督促房地产企业在销售场所显着位置设立公示牌，公示企业营业执照，公示项目施工“五证一书”、销售人员信息、中介信息等。信息、房产信息、不利因素、一房一价表、商品房预售资金监管台账、商品房销售合同范本等，并对样板房进行现场检查。

（三）加强项目营销宣传全过程指导。县市场监管局牵头成立县房地产项目营销宣传指导小组，由县发改局、教育局、公安局、民政局、建设局、文化旅游体育局组成局、市场监管局、综合行政执法局、残联、自然资源和规划局等部门组成，对项目营销宣传全过程进行指导（图片、文字、视频、沙盘、样板房、公众号、现场介绍内容等）和广告活动。原则上，房地产企业及其销售公司在发布项目营销方案和广告前，应向县市场监管局提交全面、真实的项目营销、广告等材料。县市场监管局组织县房地产项目营销宣传指导组相关部门对项目报送材料进行审核，指导房地产企业及其销售公司规范项目营销宣传、广告等内容。项目启动前、集中交付前，县建设局组织县房地产项目营销宣传指导组相关部门对项目进行联合检查，核实项目营销宣传、广告发布等情况，督促项目开发单位落实各部门的整改意见。县市场监管局负责加强项目营销宣传、广告发布的日常监管，检查宣传、广告内容是否与事实相符，防止房地产企业及其销售企业制造“缺货”、“销路”。 “通过制造扩展空间和赠送区域来改善住房。夸大项目周边交通、商业、文教设施（如炒作“学区房”）等配套条件，非法承诺升值或投资回报，误导购房；进一步加强价格检查，严肃查处房地产企业违反价格明文规定进行销售的违法行为。其他有关部门要在各自职责范围内加强日常监管。

（四）加强销售合同监督管理。县建设局、县市场监管局要积极推广使用行业合同示范文本，有效遏制合同纠纷。县市场监管局要加强对《商品房销售合同》备案和抽​​查，加大对房地产企业自行制定合同格式条款的监管力度，纠正房地产开发企业免责不公平现象，加大对房地产企业自行制定合同格式条款的监管力度。消费者责任，并依法排除消费者权利。 、格式条款不合理，涉嫌构成违法行为的，要依法查处。

（五）加强预售资金监督管理。严格落实《长兴县住房和城乡建设局等三部门转发湖州市住房和城乡建设局等三部门关于规范商品房预售资金监管的通知》要求》（长建联发[2022]8号），切实强化预售资金。销售资金监管。房地产企业首次申请项目预售许可证前，必须设立预售资金监管账户。县建设局、房地产公司和监管银行签订三方协议，明确预售资金征收管理办法、监管限额、违约责任等。监管限额内的预售资金严格“凡事都要审核”，经县建设局批准后方可拨付。在完成不动产首次登记前，累计申请使用资金不得超过监管限额的95%。有关单位在预售资金监管和使用过程中存在违法违规行为的，将依法依规严肃处理。

5、加强工程竣工验收管理

（一）严格项目专项验收。具有专门验收职能的相关部门要按照各自职责，对项目建设全过程进行监督，采取台账积累、资料查验、现场检查等方式，全面掌握项目建设进度和节奏，认真做好项目建设工作。做好规划、人防、消防、节能、物业巡检、安防技术（智能化）、道路、绿化、环卫、排水（“污水零直接排放”）、燃气、供水、电力供电、通信、广播电视、水利等专项验收工作。专项验收必须高标准、严要求。凡不符合验收标准的，一律不予通过。

（二）严格项目联合检查。项目验收阶段，要高度重视房地产领域的风险排查和保障工作，加强项目风险预测和评估。相关部门专项验收合格后，县建设局将根据分项验收数据收集情况，及时组织项目现场检查，召开联合检查会议，督促房地产企业落实各部门整改意见。

（三）严格认股权证办理程序。县自然资源和规划局负责加强不动产登记的指导和服务，按照法定程序和要求收集信息、审核登记、发证；不断规范房地产登记机构的经营行为，防范各类办证纠纷。

6、加强项目交付的后续管理

（一）保障项目交付和使用。当地各乡镇（街道、园区）负责成立临时项目交付指挥部，组织有关部门和当地派出所，现场指导房地产企业完成项目交付相关工作，牵头办理住房相关事宜。投诉和潜在风险。县建设局负责督促项目开发企业、物业服务企业遵守《浙江省物业工程验收管理办法》、《湖州市物业管理条例》和销售合同，明确规划、工程质量、道路、绿化、环卫、供水、排水（“污水零直接排放”）、供电、燃气、通讯、广播电视、其他配套设施和物业管理等交付使用标准，同步完成验收和使用物业项目公共部位、公共设施设备及场地信息的验收。对检查中发现的问题，建设单位应当予以整改，并在房屋交付前检查合格。

（二）提高物业服务质量。县建设局要以《长兴县人民政府办公室关于进一步推动现代物业服务业高质量发展的政策意见》（长政办发[2021]66号）和《红色物业建设与发展创建“红色物业”为载体，推行住宅小区物业服务企业合同履约服务管理制度，落实物业公司履约服务“红黑名单”、物业激励机制服务企业转型升级，继续会同当地乡镇（街道、公园）加强物业企业监督管理，全面压实物业服务企业服务质量主体责任，引导督促物业服务企业参与加强省级物业服务企业信用信息管理，开展物业服务市场信用体系建设，提供细致、热情、贴心、暖心的优质服务，为业主营造舒适的居住环境。

（三）规范停车位租售。房地产企业在办理项目预售许可证或现售登记时，应按规定报送配套车位出租、销售价格，承诺严格执行明码标价规定，并公示上述承诺及车位租金以及销售网站上的销售价格和其他信息。县建设局负责加强车位销售计划审核，确保优先考虑业主需求。县市场监管局负责加强居民小区停车位使用收费专项检查，按照规定查处不按规定明码标价、串通涨价、暴利经营等行为。法律。县发展改革局（国家劳动局）负责加强人防停车位日常使用监管，规范房地产企业使用行为，制止和纠正购房奖金等违法销售或变相销售行为依法实行长期租赁、工作积分等，允许出租使用人防停车位的，租赁期限不得超过法律、法规规定的最长期限。

（四）加强社区常态治理。辖区乡镇（街道、园区）要坚持党建领导，以“红色物业”创建为载体，充分发挥社区作用，指导物业委员会建立健全各项制度规定，促进“智能货币享受”的房地产服务平台，并标准化“三黄金”流程来不断促进对住宅社区的自主管理。依靠“大型全面融合”行政执法改革，我们将领导“执法到社区”的工作，并积极解决社区治理中的障碍和问题。物业服务公司应专注于地表服务，突出关键监督，并有效地加强了非法建筑的劝阻和预防，非法装饰，对走廊的侵占（火灾出口），车辆随机停车，随机停车，垃圾的随机倾倒，破坏，绿色植物和其他行为。县综合行政执法局，紧急管理局，消防队，公共安全局，建筑局，市场监督局，自然资源和规划局，生态环境分支机构和其他部门应加强“双重随机”现场检查他们各自的职责并执行部门监督的工作要求，可以在必要时采用“联合执法”模型，以提高案例调查的效率并防止问题的积累。

7。加强全面监督的机构保证

（1）建立一种综合管理和控制的工作机制。在正常时期和在动态情况下的治理中坚持管理，并积极促进行业管理和风险控制的“双手方法”。县建筑局，市场监督局，综合行政执法局，自然资源和规划局以及其他相关部门应牢固确立“行业管理必须专注于请愿书处理”的责任感，并在值班期间动态确定项目建设的风险绩效监督。隐藏的危险应开出正确的药物，有针对性的管理和有效解决方案，以实现整个项目过程的闭环管理。

（2）在整个过程中加强执法。坚持明确的行政执法权和责任，有效的联系以及协同作用的形成。对于已转移到县综合行政执法局的行政罚款机构，县综合行政执法局必须主动采取行动来加强检查，并迅速调查并根据法律发现并处理问题；县建筑局和相关行业当局必须加强行业的监督，并在被发现转移到县综合行政执法局时立即对违规做出回应。县综合行政执法局应及时跟进后续调查，证据收集和行政罚款程序，并及时将处理结果归还给相应的行业当局；相关县当局可以根据工作需求与县综合行政执法局合作。执法局已经建立了一种联合检查机制，以进行日常监督和检查。对于尚未转移到县综合行政执法局的行政处罚，相关县当局必须在施工过程中加强监督，建立并改善整个过程中执法的长期机制，并确保“违规必须必须”被调查，调查必须结出果实。”县综合行政执法局应加强对居民区的检查和监督，接受投诉和报告，并有效地加强对非法案件的调查和惩罚，例如非法建设，非法装饰以及对公共区域或设施的侵占。

（3）实施一个负责任的稳定控制模型。领土城镇（公园，公园）负责建立特殊团队，以解决其管辖范围内房地产领域的隐藏风险，加强部队的分配，“顶级领导人”作为团队负责人，负责政治领导人的领导人，法律和城市建设作为副团队负责人，并执行接受调解场所和专业人员的访问的安排，依靠“当地的吹口哨和部门报告”的工作机制，以有效地承担当地责任，以应对住房。 - 相关请愿和风险；坚持保护房地产权利持有人的合法权利和利益的指导，并且永远不会容忍恶意的工资要求和住房问题。我们将领导组织县公共安全局，建筑局，人力资源和社会保障局以及其他相关部门，以打击诸如薪酬索赔等非法活动。

该文件将从2024年2月25日开始进行3年的审判实施。在审判实施过程中，州，省和城市将颁布新的政策和法规，并将根据新的政策和法规实施。

人民政府办公室

2024 年 2 月 29 日

政策解读

问

为什么有必要制定“实施意见，以加强在 （审判）中对房地产项目的全面监督的监督”？

回答

近年来，涉及房地产项目的投诉爆炸性增长。有主观和客观因素。一般而言，当前的房地产项目不符合购房者对住宅质量的不断增长的要求。受到严重的市场波动的刺激，投诉的数量进一步爆炸。开发商和购房者之间的冲突。根据统计数据，从2020年到2023年，仅县建筑局就收到了3,686份投诉。因此，迫切需要制定相关政策来加强房地产领域的风险管理和控制，维持房地产市场的秩序，保护房地产权利持有人的合法权利和利益，并促进健康的发展和良性周期房地产市场。

问

“ 对加强对房地产项目的全面监督（试验）的实施意见（试用）的主要内容”是什么？

回答

基于“中华人民共和国城市房地产管理法”，“城市房地产开发与运营管理法规”和其他其他规定，“ 对加强房地产项目的全面监督（审判）的实施意见”是根据“城市房地产管理法”制定的。相关法律，法规2024室内装修材料大全，规范和标准，加上我们县的实际情况。涉及权利和义务的内容主要包括：阐明增强项目构建的来源控制，加强对项目构建的批准管理，加强项目构建的过程管理，加强对项目销售的监督和管理以及加强对项目的接受从发行日期开始实施的完成。 27管理项目的具体政策，加强项目交付的后续管理，并加强全面监督的机制保证。

问

“ 县的实施意见如何加强对房地产项目的全程监督（试验）”加强项目构建的来源控制？

回答

通过三个特定的政策来增强项目构建的源控制：加强规划和设计条件的制定，增强施工条件的演示以及加强土地转移控制。

问

如何调节初步设计评论？

回答

县建筑局将为住宅项目建立初步的设计审查机制，以进一步增强初步设计结果的质量，改善住宅建筑的质量设计，并避免在很大程度上类似于“不合理合规性”的问题。特定的初步设计审查机制规则和审查内容技术标准是由县建筑局分别制定的。施工单元应委托设计单元完成计划设计后进行初步设计（如果通过常规县计划会议并根据常规会议的意见进行修订），以及在发布施工图纸设计文件之前（在原理，住房建设和市政管理人员应同时设计和同步，如果有必要单独审查，则可以根据“稍后的市政管理原则”以批量进行初步设计结果。应在市政支持项目开始之前2个月提交审查）。初步设计结果完成后，他们将一次提交给县建筑局，县建筑局将组织初步设计审查。初步设计是方案设计的深入设计。各种学科，例如建筑，结构，供水和排水，HVAC，强力，电力弱，绿色，市政管道，防火，节能，预制，绿色建筑物，海绵城市等。融合的。建筑单元，设计单元等应根据审查意见进行修改和改进。通过审查的初步设计文档应用作准备施工绘图设计文档的基础，以及审查施工绘图设计文档的基础。

解释单位：宽墨县住房和城乡农村发展局

咨询热线：-

来源县政府办公室

●

●

●