出品|凤凰财经报

作者 |王婷婷陈文丽

10月29日，佳源国际控股（02768.HK）、大发地产（06111.HK）、大唐集团控股（02117.HK，下称大唐地产）于当天集体正式退市。 。

据凤凰网统计，2023年以来，约有40家A股公司因各种原因终止上市； 2023年以来已有超过16家房地产上市公司退市：除了佳源国际、大发地产、大唐地产之外，还有新丽控股、蓝光发展、松都控股、嘉凯城、泰禾集团、阳光城、三盛控股、中天金融、豪美地产、粤泰控股、深圳天地、南海控股、嘉年华国际等房地产公司。

与此同时，凤凰网风采讯根据人民法院公告网粗略信息发现，2024年全国申请破产的房地产企业数量已超过152家，累计破产的房地产企业数量已超过152家。 2019年以来全国已发布破产文件的企业已超过1663家。

自今年4月12日证监会出台《关于严格执行退市制度的意见》以来，A股“出清”明显加快。资深专家白文曦表示，“常态化退市”格局正在加速推进。今年迄今退市退市的股票数量已接近2023年的水平，这将有助于淘汰市场上的劣质公司，促进市场的新陈代谢。 。

然而，对于房地产开发行业来说，似乎很难“创新”，只能“新陈代谢”。曾经辉煌的“房企百强”一一消失，曾经喧嚣的“房企上市公司”一步步没落。

回顾他们的故事，我们也许能更好地理解房地产的潮流变迁：每一次潮水变成了前一波，总会有新的一波出现，无论是黄金还是青铜，时代从来不缺浪尖。波，缺少的是周期。不断追赶浪潮的勇气。

起源：出海淘金，群英荟萃的时代

1992年初，“南方讲话”再次将改革开放推向新的高度，备受争议多年的“住房私有化”也势不可挡地向前迈出了一步。

那一年，全国房地产企业数量从5月份的不足4000家跃升至年底的1.2万家。此后势头强劲，到2019年，国内房地产开发商已突破“9万家”大关。

当时，台商余英仪已经在房地产道路上摸爬滚打了8年，创办了“大唐地产”，并获得了台湾鲁班奖。然而，当20世纪90年代台湾房地产泡沫破裂时，余英仪迈出了下一步，于1994年搬到了厦门，以北京脸书豆二墩为标志，开始了她的第二次创业。虽然2008年他在准备公司香港上市时突然去世，资金链断裂，并最终在2010年被富新集团收购，但大唐的故事仍在继续，但主角成为了厦门女首富黄曦，还有她忠实的搭档吴迪。

当时，在浙江嘉兴，一位有思想的政府领导沉天庆（原嘉兴乡镇企业局副局长、嘉兴市人民政府驻深圳办事处主任）坚信自己也能如鱼得水。商业世界。 1995年，沉天庆正式转行房地产，创办祖嘉房地产公司（后更名为嘉源创盛），这就是嘉源集团的由来。

一年后，即1996年，温州商人葛和凯创立了大发集团。但直到2017年，大发地产的销售额才达到数十亿元。然而，他的儿子葛一阳却有着不同的风格。自2018年接任以来，他提出“未来5年3000亿元”，并开始推动赴港上市。留学归来，以管理培训生的身份加入公司，接任总裁，最后坐上董事长的位置，葛一阳等了很多年，他的时代终于到来了。

比他们大几岁的四川青年杨铿在1992年搭上了改革列车，一家名为“成都蓝光房屋开发公司”的公司诞生了。两年后，它在繁华的春熙路开业。首个项目“蓝光大厦”揭幕，“兰光”更名为“蓝光”。接下来的十年，杨铿从商业转向住宅，以“蓝光”为名，开始了“高周转”的土地收购。

随着杨铿的房地产事业站稳脚跟，来自闽清的“神童”黄其森也毅然辞去建行“铁饭碗”投身房地产发展潮流，于1996年创立了泰禾集团。直到2002年，黄启森在北京苦心打造“运河边的房子”项目，才在房地产圈崭露头角，并在随后的几年里被称为“豪宅教父”。

与此同时，“房地产教父”杨树平辞去铁路副总工程师的高薪职务，创立了承启（粤泰）集团；新加坡留学归来的林腾蛟创办阳光控股有限公司，夺得厦门“阳红新城”的“元老”刘道明，很早就把目光投向了海南岛，成为最早的“淘金者”之一。泡沫破灭后，他安全逃脱，转身在北京站稳了脚跟。

世纪之交，各地国有企业重组正如火如荼地进行。杭州“十八老”房地产企业之一的江干区开发公司完成改制工作，于千年之年正式更名为宋都集团。 “老将”于建武也从江干区开发公司董事长、总经理变成了一家民营企业创始人。

那是一个英雄辈出的时代。此后二十年，这些在“商品房”改革初期成立的房地产企业逐渐成为国内开发建设的主力军，随时代潮流而兴衰。

亮点：争夺黄金岁月，人人都想上市敲响警钟

2008年，美国次贷危机引发的全球金融危机波及全国。当年11月，中央出台一揽子救市政策。预计到2010年底投资约4万亿元，房地产业迎来以“三高”为核心模式的黄金发展期。

除了版图快速扩张、业绩快速增长之外，一串串股市代码也成为了房企高调发展的代名词。要么成立公司上市，要么借壳上市，房地产圈子锣鼓喧天。

1990年至2003年是房地产企业A股大规模上市的第一个周期。从万科开始，资本市场最活跃的主流地产股，如中海、越秀地产、华润置地、金地等几乎全部在此期间上市。据统计，现阶段共有104家房地产企业上市（A股92家，H股12家）。

2004年至2020年是房地产企业大规模上市的第二个周期，主战场在港交所。从早期的碧桂园、龙湖、金茂、雅居乐、富力等，到后来的旭辉、正荣、金科、中骏等，当时竞相上市的房地产企业有140多家。

其中，上海房地产企业上市较为活跃且持续。至2020年，将有一批房地产开发企业上市，如弘阳、大发、祥盛、港龙、新力、尚坤等。

当时，市场上还上市了另一类公司——物业管理公司。据统计，截至2022年，已有约57家材料企业上市。

“新人”也开始参与到这个名为“三高”的大型游戏中。新丽控股成立于2010年，短短九年时间就突破千亿元，成为江西首家成功上市的房地产企业。 43岁的张元林也成为上市房地产公司最年轻的实际控制人。一时间风头正劲，被称为“江西地产一哥”。

“四川地产老大哥”蓝光于2015年完成迪康药业借壳上市，并于2019年提前迈入千亿俱乐部。也正是那一年，杨铿做出了另一个重要决定——在上海设立总部。 。

这也是很多老板的共同想法。这一阶段，蓝光、索尼、祥盛、宏阳、东源、港龙、中奥、大唐、中南等房地产公司均在上海设立新总部，或将总部迁至上海。

与此同时，万科、碧桂园、龙湖、龙光等房地产企业也在上海设立了地区总部；加上较早进入上海的徐汇、大发、中骏、正荣、融信等房地产企业，都只在上海虹桥地区。这里有数十家房地产公司总部的牌匾。

上海虹桥曾被誉为“房地产企业的大本营”。据说，房地产开发商只需在楼下闲逛，喝杯咖啡，就能找到下一家找工作的房地产公司。

从某种程度上来说，虹桥就像一个“万花筒”。从这个浓缩的微观视角，我们可以窥见更多区域房地产圈子的活跃与喧嚣，感受到全国房地产业的雄心与雄心。

结局：连夜回到“温饱”之前，老板开始“消失”

2020年8月，多部门联合提出房地产企业“三条红线”指标。当次年“三条红线”政策首次实施时，很多房地产人并没有意识到这项政策会如此全面。在不到半年的缓冲期内，没有做出反应的房地产企业已经尝到了苦果。

万科从2018年开始提到“努力生存”，当时业界普遍将其视为一种表现。直到2021年，当于亮再次喊出“生存”，开始呼吁节俭时，很多人已经无法生存了。

当时，房地产公司似乎流行宣传和内部信息。 2021年春节，林腾蛟向阳光城员工发出了一封题为《寒冬过后春蕾绽放》的信，希望大家保持专注，勇往直前；林忠发表《致全体徐汇干部的信》，勉励大家“过苦日子，过紧日子”；徐氏家族为最终PUA发出《致全体恒大人的家信》...

‌然而，冬天比想象中更长、更冷。 2021年6月，许家印终于按捺不住，承认存在商业票据逾期等问题。恒大雷雨首次曝光。此后，万雷齐鸣接连炸响，房地产行业陷入前所未有的危机。

同年，泰康保险亏损16亿元退市。阳光城股债翻倍，正式宣布2022年债券违约；此前，早在2020年就陷入债务危机的泰禾未能提起诉讼。黄奇森本人甚至因参与建设银行反腐运动而从公众视野中消失了八个月。

张元林直接弹奏“失踪”。 2021年7月，一张名为“新丽地产老板张元林的求助信”的截图引发了新丽控股的债务危机。当时，张远霖曾在群里澄清，自己已经退团，此后两年的行踪仍然是个谜。新力控股的债务解决陷入停滞，各地多个项目处于暂停状态。香港高等法院已为其发出清盘令。

与他们的情节非常相似的是，许多雷雨后倒闭的房地产公司经历了漫长的赎回谈判，寻找财务投资者纾困，被法院下达清算令和各种执行令；起草重组协议并进行旷日持久的沟通......

迄今为止，正式敲定重组协议的房地产企业寥寥无几，找到战略投资者和新东家的也只有少数。一切都隐藏在“重点保障楼宇交付”的豪言壮语之下，他们极其缓慢而焦急地寻找着前进的途径。可能的。

在此过程中，有限公司的所有者承担有限责任。多数民营房地产企业的法定代表人、董事长等职位已被老员工“取代”；第一代有的已经退隐或退休，第二代则转向其他领域寻求发展。

但转型并不容易。比如蓝光“二代”杨五正的重心早已转移到人工智能领域，但迄今为止似乎还没有取得什么成绩；正在进行破产重组的悦达控股被交给了杨叔平的儿子，但悦达控股5月25日宣布，以总裁身份出席最后一次业绩说明会的杨硕似乎并不高兴，也没有分享公司的新想法。一切都很困难。

此前，全仓装配式建筑、现代农业的精彩地产购置未表现支持，老板却被刑事拘留；转战金融的中天城投已经失败了……跨界的步伐太大了，而且很难成功。

如今，除了退出房地产开发业务的企业外，似乎房地产企业“向内转”更靠谱，垂直分支到房地产更深更细的领域（如代建、房地产等）。行动等）寻找真正的生存之道。这也是目前大多数房地产企业的发展策略。

跨界又萎缩，崛起又崛起，房地产生意似乎并没有消失，但做生意的人和方式都变了。