上海的二手房越来越卖不动：不是卖不出高价，而是卖不出数量。看看今年上海二手房的交易数据，连续下跌。

虽然月度交易数据表明自7月份以来出现了一定的复苏，但目前的平均交易量尚未达到2019年的水平，更不用说2020年和2021年了。

与价格相比，成交量更真实，更能反映市场的冷暖。

为什么上海的二手房似乎卖不出去？我们认为有很多因素在起作用。

1、挂牌房产较多，但购买力不足。

目前，上海二手房交易量呈下降趋势，而挂牌量则明显增加。网上数据显示，9月份近10个区新挂牌单位数量超过1000套。其中，市区包括徐汇、普陀、杨浦，郊区包括闵行、浦东、宝山、松江、嘉定等。

记者从浦东一些中介店了解到，9月份以来，上海二手房源数量增加不少，但购房者却没有明显增加。这意味着部分地区二手房的溢价空间正在增加。

“很多房东都主动降价来吸引买家，降价幅度可能在20万到30万，甚至40万。”

但从中介处了解到，真正愿意订房的购房者很少，所以交易周期比较长，而且很多税费都是单独缴纳的，比以前低了1-2%。这也反映出购买力的不足。

目前，上海二手商品的主要购买力来自于搬迁或置换。能买房子而不卖房子的人很少。这一点在二手市场上得到了体现。总价2-300万左右的“旧、破、小”仍是上海二手交易的主力军，占比超过70%。

“很多从城市搬来的老人，不想搬到郊区，会选择老公的房子。年轻人会租房子，但很少有人会买。”该中介表示。

2. 新房供应正在吸走购买力。

同样影响二手房交易的还有新房市场，供给加速，直接分流需求。今年6月以来，上海一口气推出了5批住房，已有5万多套住房入市。节奏和节奏之快，让人不知所措。

“现在很多房东都在卖掉自己的旧房，要么急于套现，要么赶到城里买新房！”该经纪人坦言，目前卖二手房“换新”的热度并未减弱。 “很多房东积分高，觉得房子又旧又小，所以决定更换。”

不过，上海的新房市场也存在明显的分化。

一方面，地段好的一手新房需求旺盛，其价格与周边二手房有不同程度的倒挂，具有一定的优势。自然会吸引一波积分高的买家参与抽奖。

另一方面，远郊一二手倒挂的优势并不那么明显，所以一些新项目一开始就不需要抽签甚至认购不足，这也给二手房带来了优势。良好的交易窗口。毕竟二手房可以立即购买、立即居住，在价差不大的情况下是比较安全的选择。

3、买房自住有窗口期

当然，要保持房地产市场的稳定，就需要给市场注入更多的信心和活力。近期，政策层面出台了一系列政策，对于自住家庭来说是购房相对有利的窗口期。

1、放宽评估价格

据第一财经报道，6月以来，上海房屋评估价逐步从实际成交价的60%上调至80%左右，这与具体社区、房龄等因素有关。二手房价格指导政策的放松，充分彰显了“稳定楼市”的决心，相当于提高了二手房交易的购房杠杆，变相降低了二手房交易的门槛。

2、贷款利率下降

央行表示，自2022年10月1日起，个人住房公积金贷款第一套利率调整为3.1%，第二套利率调整为3.575%。

商业贷款方面上海徐汇二手房卖出售信息，根据10月20日最新贷款市场报价利率（LPR）报价：5年期以上LPR为4.3%。今年以来，LPR已下跌30个基点。这对于购房者来说是一大利好，因为买房的成本降低了！

3、房屋购置税退税政策

9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房个人所得税政策的公告》。 2022年10月1日至2023年12月31日，销售自有住房以及现有住房出售后1年内，纳税人在市场上回购房屋的，可按销售时缴纳的个人所得税予以退税他们现有的房屋。

上海换房退税最新信息，希望对大家买房时有所帮助。

问：一年内买房需要多长时间？

答：2022年10月1日至2023年12月31日。

问：退税的条件是什么？

答：买卖在同一城市；必须是个人住宅，企业不符合资格；纳税人必须与新购买的住宅有直接关系，并且应当是新购买的住宅的业主或者业主之一。

问：退税金额是如何计算的？

回答：

1、新购房屋金额≥现有房屋转让金额，退税金额=现有房屋转让时缴纳的个人所得税。

2、新购房屋金额<现房转让金额，退税金额=（新购房屋金额÷现房转让金额）×现房时缴纳的个人所得税被转移。

3.出售多人合用房屋或者新购多人合用房屋的，纳税人现有房屋的转让金额或者新购房屋的转让金额，按照纳税人的份额确定的产权。

问：遗产继承时可以退还20%的个人所得税吗？

答：可以退税。

问：如何定义买入和卖出的时间？

回答：

1、出售房屋时，按照出售房屋个人纳税时间办理；

2、购买新房时，遵循网上签约备案时间；

3、购买二手房时，遵循契税缴纳时间或房产证登记时间。

问：在浦东卖房，在杨浦买房，哪里可以退税？

答：浦东。税款将在您缴税的任何地区退还。

问：如果我把妻子名下的房子卖掉，买成夫妻共同财产，可以退税吗？

答：情侣可以。

问：如果我出售 2 套并购买 1 套，我可以同时获得两套退税吗？

答：是的。

问：住房金额如何界定？

答：以税务核定价格为准。

问：退税需要准备什么文件？

回答：

1、出售房屋的买卖合同；

2、个人所得税退税申请表（在纳税窗口填写）；

3、新购房屋为二手房，有房屋买卖合同、房产证；

4、新购买的房屋为新房，并已向住建部门备案房屋交易合同（网上签订）；

5、纳税人身份证件；

6.（退税申请人）本人名下的银行卡。

从近期的土地市场来看，上海的新房市场远没有想象中的“热情”。房地产企业拿地更加谨慎，集中在市场快速枯竭的少数地区。远郊情况不容乐观。

另一方面，新房入市速度快，产品同质化严重，出价较低或无法按时交付上海徐汇二手房卖出售信息，会让自住购房者对新房缺乏信心，转向二手市场。

我们认为，继续精准引导释放合理住房需求至关重要。