9月底提出稳定房地产价格后，国务院相关部委出台了多项房地产新政策。

本轮房地产政策与去库存直接相关的措施概括为“四取消四降”，包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅住宅标准；降低住房公积金贷款利率，降低住房贷款首付比例，降低存量贷款利率，减轻“卖旧买新”住房的税负。

近期，各地政府也出台了相关政策，例如深圳、天津、武汉、西安、杭州等地不再实行新建商品住宅指导价；广州全面取消限购，深圳取消部分限购；长沙部分地区有契税补贴；佛山 对于有两个孩子及以上的家庭购买首套自住房，最高贷款限额提高20%；银川市放宽灵活就业人员公积金缴存门槛，确保愿意缴费且能够连续缴费6个月的人员获得公积金贷款。是的，可以使用公积金贷款买房。

由于房地产政策带来的利好，房地产市场也发生了一些新的变化。

价格方面，部分售楼处收回了部分折扣，甚至提价。在销售方面，不同的项目也有不同的表现。有的楼盘在过去的一个月里实现了近三个月的销量，而有的楼盘的月销量甚至比之前还要低。

除了售楼处，一些房产销售、财经博主也在新媒体平台上输出自己的观点。房地产行业的期望是多方角逐的，没有人能够得出一个放之四海而皆准的结论。在这种新的形式下，库存严重的开发商需要注意一些新的变化。

房子的财务属性和资产属性

房屋的金融属性更多的是指投资属性，而房屋的资产属性是指房屋作为所有者控制的资源，是具有经济价值、可以在市场上兑换货币的固定资产。

由于15年的棚户区改造和货币安置，房子已经变成了投资证，买的人都赚了很多钱。房地产投资收益的快速、高变现，吸引了更多人进入房地产投资。在这种投资需求下，房地产业出现了井喷式发展。直接后果就是房价上涨、社会财富被吸走。

随着去金融化，房屋又回到了住宅用途。回归住宅属性，专注于建造好房子或者提升品质。但由于房子是个人固定资产，或者说是个人资产配置的一部分，所以人们会关注资产的价值。

即使在使用寿命内不追求资产增值或保值，该资产也应能够在至少30年内保持合理的折旧而不面临资产减值损失。房子随时可能需要变现，所以抵抗资产减值损失就要求当前的售价是没有泡沫的公允价值，这意味着房子的当前价格必须有合理的支撑。

如何理解房地产的短、中、长期

关于房地产曾经有一句话：短期看金融，中期看土地，长期看人口。这句话是对不同时期城市板块不同主体的投资策略的分析。

对于开发人员来说，项目是临时性的，有明确的开始和结束时间。土地拍卖是项目的开始，清算是项目的结束，也意味着项目所有经营活动的结束。

但目前很多项目去库存压力很大，导致项目建成清算后无法保证去库存完成，或者去库存困难，无法有足够的现金保证及时交货，更不用说变现了。项目清算、结算、结算按原投资计划进行。注销。

对于开发商来说，需要区分项目的运营期和房屋资产价值的波动周期。即使城市的土地有限，或者未来城市的能源水平提高，房子也能保值或升值。这些都是七八年或者十几年的不确定事件，针对的是所有者的资产价值。

对于开发商来说，强制实现短期经营业绩和行业中长期资产价值是两个资产逻辑。

为了去中心化，不同时期会有政策或者福利。好的一面是供需的短期调整，意味着短期内会创造新的需求。当前的房地产市场也受到舆论的影响。尤其是每次新政之后，各种舆论满天飞，舆论明显具有及时性和主观性。

在舆论和政策的双重影响下，短期内市场成交肯定会明显好转。然而，这些需求者可能在观望，也可能在为未来透支，但无论怎样，房地产销售的每一次非常规爆发都可能迎来一段衰退期。那么房地产开发商就必须抓住短期利益，千方百计快速去库存。

价值波动

坦然接受利润损失

与目前21年后三四线拍地项目的房价相比，不乏一些所谓土地泡沫的传言。任何生产资料的价值都可能发生变化。我们不能仅仅因为随后的公允价值下降或者大宗商品价格下降就简单地认为生产资料存在泡沫。

对于商品的定价，最简单的逻辑就是成本+费用+税收+合理利润。但当商品面向消费者时，消费者不会关注卖家对商品的定价逻辑，而只会关心同类商品的价格。

不同的开发商和库存产品有不同的成本、费用、利润诉求，所以产品价格肯定不会一样。当市场供需平衡或供大于求时，同类产品现价较低的房屋肯定会比价格较高的房屋更容易出售。

开发商的库存面临竞品，不仅包括正常竞争的其他开发商的库存，也包括恶意降价的库存，甚至是挂牌价难以预测的二手房。

对于开发商来说，必须冷静地接受目前的库存价格，正确认识项目的真实利润，因为项目利润的实现不是理论账面价值，而是全部抵销后的清算。

现金流是最重要的经营目标

由于房地产实行预售制度，无论销售额达到多少，都应按照合同规定的时间完成交付。如果清理不好，肯定不能按时交货。

对于房地产集团公司来说，目前基本上所有项目都面临困难，很难提取资金进行项目间配置。

对于综合性集团来说，房地产是资金密集型行业，很难一次性调配资金来满足需求。考虑到目前的权力下放问题，分配给该项目的资金很难按计划转回。

目前大部分库存产品表现一般或缺乏。随着新优质住宅的入市，加上住宅的回流，未来价格冲击将更加严重。

库存缓慢消耗的最好结果是未来不会出现大幅降价。但目前产品迭代速度加快，商品房存量很容易贬值，更别说期待未来涨价了。

为了缓解房地产交付或现金流的压力，中央的止跌企稳计划更有现实意义：阻止房价和交易量的恶性快速下滑，让市场回归到稳定的状态。交易价格、销量和预期相对稳定。 ，并不能也不保证库存价格会大幅反弹。

对于自有资金投资的项目，如果处置不善而导致停工，就会造成大量资产的无效积累。对于有开发贷款的项目，若不按照合同约定偿还贷款，将被强制执行。这时，通过拍卖获得的净资产将大于降价带来的损失。

库存产品在产品力和供需方面都存在不同程度的短板，可以说会被替代、淘汰。由于当前政策有利于去库存，应尽快去库存，以获得现金流、平衡支出、保证交货，并谨慎等待后续的量价齐升。

市场需求有限，供应充足。当外部需求有限时，缓慢行动将更难以跟进，甚至利润损失也会更大。

营销，使用你的工具做好你的工作

随着行业的下行，不同项目之间的竞争加剧，营销团队承担更多的运营责任。房地产繁荣时期积累的营销经验在今天有多么实用是很难评估的。

由于年轻一代地产高管的影响，各级营销团队管理者的实际能力参差不齐。特别是随着新媒体和新营销工具的兴起，营销工作面临着前所未有的挑战。

然而，一些新的营销理论、获客模式、人工智能获客工具和新媒体正在为房地产获客带来不同的光芒，甚至发挥出比传统获客方式更重要的作用。在交易促进过程中，除了传统的营销说辞和服务流程外，一些人工智能工具也成功应用于转化过程中。

工欲善其事，必先利其器。无论是传统获客方式还是新兴获客方式，无论是传统转化方式还是新兴转化方式，都是管理工具的实际应用，服务于营销结果。

任何可以促进营销工作的工具都可以用于房地产营销。因此，目前对营销管理人员提出了更高的要求。营销管理者不仅要开阔视野，培养持续学习的能力，更要以开放的心态接受、理解、使用新的管理工具。

概括

不同的项目产品定位决定了项目不同的净化策略，但无论怎样，都要平衡现金流和利润，兼顾长期发展和短期生存。

供给和需求将决定任何给定时间的交易速度和交易量。供需平衡不仅包括当前产品与需求之间的相对平衡，还表明新产品和新需求将达到平衡，然后旧产品将被动态淘汰。为了重新形成新的平衡，库存势必会进行大的价格调整，以释放新的需求。

产品力只能有限程度地提升商品价值。产品力提升并不一定意味着运营顺畅、利润增加。因此，无论是以产品力为核心的增量投资，还是去库存的专项改善计划，都必须认清产品力。与运营挣值不存在线性关系或因果管理。

经济活动的发展很难用机械的、理想化的理论模型来准确预测。在实际环节中，经济活动充满随机性、动态的短期波动。对于开发商来说，可持续经营最重要的是了解市场、适应市场，获得稳定的利润和现金流，度过行业的寒冬。