这个标题听起来有点失望

毕竟，随着10月即将结束，上海9.29新政出台后首月二手市场交易以超2万套圆满结束。

你可以看到很多关于二手市场欢呼的新闻

但我们秉承谨言慎行的优良传统

试图找出是否还有一些行业没有受到新政策的刺激

即使在今年10月份，本市二手房的销售量是否也有所增长，这也算得上是市场火爆了？

成交量不涨甚至下跌的板块

我们先定个基调。由于这是新政满月的分析，所以我们以9月二手房价格涨幅为主要依据，从交易量的角度进行分析。

你会发现，在这些隐蔽的角落里，背后的原因或许更值得探究。

01

虽然全市都在上涨，但部分板块仅小幅上涨。

我们来看看今年10月份的二手房成交情况如何。

让我们用数据说话

至少在过去四个月里，交易量一直处于历史最高水平。

兔博士APP数据显示，10月二手房成交量为20111套。

这一数字较 9 月增长超过 54%

而落在它上面的每一个部门也都在蓬勃发展。

为防止单组数据波动造成环比增速失真，我们剔除10月份成交量不足10个单位的板块，留下190个板块

这190个行业中，94%的行业涨幅超过10%。

9月份环比涨幅甚至超过100%，这意味着31个板块全面翻倍。

在这么好的情况下

事实证明，有些板块涨幅没有超过10%，甚至根本没有上涨。

徐汇滨江二手房成交量仅比9月增加2套。长宁新华路成交量虽增加5套，但增幅仅为7.14%。

碧云、老西门、东外滩就更不用说了，只多卖了一两套。

漕河泾、黄浦滨江直接取得与9月份相同的成绩。

这样的增幅无疑是最低的。

其实这七个板块大家都很熟悉，甚至是内环热门板块。

当然，确实存在某些行业成交非常稳定的情况。

最好横向拉长，把时间往前推几个月，看看成交情况。

果然，四个板块的成交量几乎保持不变。

比如浦东碧云、黄浦老西门都是非常成熟的板块。

7-10月成交量波动一两盘，出奇的稳定。

再比如徐汇的漕河泾和黄浦的滨江。

除7月成交量略有下降外，近三个月成交量为16套。

其次，内环板块二手房供应量并不大。这是一个前提

例如，漕河泾作为工业强区，住房供应量从来就不是很多。

周边板块供应量在300-500套之间，而漕河泾在链家挂牌的仅有77套。

其次，这些板块的单价不能低。

徐汇滨江、老西门的二手单价基本都在13万至14万每平方米以上。黄浦滨江单价在11万/平方米以上。碧云、新华路、东外滩、漕河泾的二手单价也为每平方米8至9元。一万多

那么除了这些原因之外，还有哪些因素会影响二手交易呢？

于是，我翻出了9月29日的新政，试图寻找一些线索。

降低首付比例、取消普通住房面积限制意味着什么？

这意味着，如果我想在市中心买一套更大的新房，首付150万就够买一套价值1000万元的房子了。

购买新房门槛降低

就算是置换，我也想把手里的次新房卖掉，买一套新的。如果超过2年但小于5年，我可以完全免征增值税。

当新建房门槛降低后，二手房市场没有大幅增长也就可以理解了。

那么最近这些板块有新房入市吗？

当然有

徐汇滨江区域的中海公馆自6月份以来已推出530套，全部售罄，在徐汇滨江区域占据了巨大的购买力。

上半年杨浦东外滩新增保利浪屿、瑞安翠湖滨江、漫云上海等新盘

产品有三房、大户型、甚至别墅。

势必会对二手市场产生影响

02

那么有哪些板块是逆势下跌的呢？

当然有

数据显示，5个板块成交量出现下滑。

松江车墩10月成交量较9月减少10套，但好在基数足够大。 9月和10月成交量均在200余笔，跌幅为4.08%。

徐汇建国西路则因基数较小，成交量减少3宗，环比下降18.75%。

徐汇斜土路、奉贤庆村、普陀长寿路均下跌5-8%。

事实上，如果只看行业，似乎并没有什么规律可循。

外环五大新城有奉贤、松江，内环有徐汇、普陀。

成交量从200多套到十几套不等。

最好把时间往前推几个月，看看交易进展如何。

你会发现9月份有些板块涨幅太大，所以新政相对刺激不会那么明显。

在内环板中

徐汇斜土路板块10月成交量较9月持平。

事实上，与7、8月份相比，二手交易量仍然增加了十、二十套。

徐汇区的另一路段建国西路7月份的成交量也有所增加。相反，8月、9月、10月成交量均超过十套。

长寿路板块成交量自7月以来一直下滑，新政策并未明显刺激该板块成交量。

另外两个外环板

车墩是松江最急需的首发地之一。今年的成交在松江区名列前茅。

因此，车墩的交易量实际上早在新政开始之前就有所增加。 9月，赶上金九的好时机，一轮飙升已经开始。

10月与9月持平，前提是大幅增长。

由于奉贤庆村板块规模很小，是一个鲜有存在的板块，所以不要对其交易量要求太高。

如果这里的分析还不够的话，扇区分析的粒度还可以细一点。

03

那么这些板块的交易量下降在哪里呢？

我们再来看看这些成交量不升反降的板块的住宅小区和二手房的销售情况。

说实话，我确实看到了一些不为人知的场景

例如松江车墩就受到单个社区交易量的影响。

当我查看了9月和10月所有交易的社区时，不难发现交易量遥遥领先的社区。

松南市善德苑9月成交量达113套，10月成交量为56套

我们在5月27日新政后的市场分析中提到，松江是6月份成交最强劲的地区。

其中，松南市善德园榜上有名。

这是什么意思

这表明，松南市善德园小区的成交量自6月份开始开始增加。

从图中会更清楚

也就是说，松南市善德园的成交量普遍上涨，甚至在9月份创下了新纪录。

那么10月份这个小区的成交量是56套，比9月份减少了57套，也算是正常的下滑。

松江车墩地区10月成交量较9月减少10套。

换句话说，对于刚需者来说是一个性价比较高的选择，其他社区的交易量甚至可能会增加。

因为社区的变化而陷入市场衰退，这对来说是一个美丽的误会。

如果不从社区的粒度来看这件事，你根本无法想象。

我们来谈谈内循环。更多的是产品与市场的不匹配。

比如普陀长寿路老婆达的产品实力不够强，长宁新华路的产品性价比不高。

先说普陀。这是一个横跨上海内、中、外环的比较神奇的街区，而长寿路路段正好落在内环以内。

也许是因为长久以来对长寿路的刻板印象。虽然是在内环，但是价格还是比较实惠的。

而且长寿路小区的住房面积更大，更可能是内环的聚集地。

事实上，10月份长寿路成交量以大户型为主。

从成交量按面积增幅可以明显看出，70平方米以上户型的成交量在增加，而小户型的成交量在减少。

这符合长寿路的市场特点

但事实上，对于老旧小区的大户型来说，对产品竞争力的要求只会更高。

我们来看看长寿路地区的一些成交量比较高的小区。

长寿路一小区，房屋楼龄约25年

兔博士APP数据显示，10月份该小区共销售二手房4套。

其中之一就是这套107平方米的两居室公寓

可见户型的产品力确实比较一般。如今，面积107平方米的新房建造一套相对舒适的三居室是没有问题的。

这里只有两间卧室，而且只有一间卧室朝南。

产品力明显不够

另一个内环板块也面临着类似的问题。

长宁新华路，但新华路大多都是小公寓

从10月份的成交量也可以看出，70平方米以下的二手房更受欢迎。

一个很实际的原因是，新华路不仅单价不低，而且小区内的公寓也比较老旧。

拥有35年以上房屋的小区不在少数。

链家网显示，在新华路段一处成交量较好的老小区，一字排小户型出现的频率相当高。

就连10月份售出的单位也几乎都是这种类型。

虽然环境有优势，但是自己住还是不划算。

所以无论你是老是少，或者是老是大，你最终都会归结为生活的本质。

每个人都会在可供选择的范围内选择更舒适的房子

04

说了这么多，我还是重点关注两点。

首先，各项规定都是有效的。我并不是在长期背景下这么说，而是仅在监管后的第一个月内这么说。一定会产生结果的。

交易量的增加也证明了这一点

但是这个月之后呢？

长期来看，市场仍将回归均值。

这也是我的第二点

政策带来的热情能持续多久尚不清楚，但具体细节市场有能力辨别。

所以你会发现新房产品能力好的都会趁着政策的机会，当天就出现变现的情况。

而对于没有新房供应的行业，由于其持续发展和成熟，二手房的交易将几乎不受政策影响，提前保持稳定。

再次，在这个日益稳定的市场环境下，

希望大家都能做出最好的决定

注：除注释外，文章中的其余数据均来自免费医生应用程序。

以上为正文，来自Once

这是真录君公众号第5671篇原创文章