房地产已成为现代农业。

边看天边吃——

天气好，收成就好；天气好，收成就好。如果天气不好，农民可能会饿死。

9月成交数据一出，一片唏嘘感叹，被评为“史上最糟糕的9月”。

10月成交数据一出，全国上下弥漫着乐观喜悦的气氛，被视为“炙手可热的金十”。

深圳新房成交面积增长150%，广州增长100%，北京上海增长50%，天津增长60%……

房子还是原来的房子，土地还是原来的样子，什么都没有改变。

但短短一个月的时间，就从“根本不买”变成了“抢购”。

哪方面发生了变化？情绪！

地方政策不再有任何作用。

即使是教育和安置政策最多也只会导致市场的短期飙升。

最有效的政策还要靠中央，“靠天”！

9月底，中央发射“多级火箭”助推。

大家真的在等待首付额外减少50%吗？

当然不是，我们等待的是“上帝”拯救市场的决心和态度。

一旦确定，心理预期就会改变，情绪也会改变。

房地产从来都不是一个理性的市场。

买房并不完全是理性驱动的。

购房者的情绪“刚性”非常高，集体冲击力极强，瞬间就能扭转局面。

当看到政策转向时，大多数人形成房价上涨的“一致预期”，从而引发“抢购”，成交量逐月增加。

有了成交量持续增长的基础，房价必然呈螺旋式上涨。

上升趋势形态一旦形成，就会形成“自驱动”效应。

看到房价有红利，引发更多人入市。

天津每年的新房成交面积一般在1000万平方米左右，但2016年售出2400万平方米。

额外的人是投资者。

房价越是惊人，购房者就越恐慌，入市的动力就越强。情绪会导致数量和价格的非理性上涨。

房地产无法自我调节。

如果过热，高层就必须通过政策进行干预。

但情绪的惯性远大于市场的惯性，因此政策的有效性是很后期的。

很容易陷入“合成谬误”。

发布政策却得不到回应？然后还有十个。

这就形成了一个负循环，房价下跌，投资者抛售和撤退。

一旦形成下跌趋势，也会产生“自驱动”效应。

成交量萎缩迫使降价，情绪更加低迷，房价螺旋式下跌。

追求利润、规避风险是人的本性。

情绪就像一个放大器，导致房价偏离合理范围。

因此，房价是恐惧者和贪婪者的天堂，总是被情绪劫持。

要么因为情绪太高而过度上升，要么因为情绪太低落而过度下降。

这很好地解释了为什么房子天生就具有金融属性。

有时买房需要克服人性的弱点。

大家都抢房子的时候尽量不要参与。价格可能已经超过了价格，很容易追上价格。

但当没人对房子感兴趣时，它可能已经超卖并跌至低点。

这两个极端都不能客观反映真实的资产价格。

因此，在超涨超卖的情况下，很多理论模型都失效了。

例如，“四倍奢华”模式就失败了。

天津新房成交均价17000左右，合理接受最高价1.7*4=68000（不含学区房）。

但现在高端改善项目基本都卖到6万单价以下（高层）。

“1/3模型”也失败了。

市中心的单价是六万，主城边缘可以卖到两万，但现在已经不到一万八千了。

超卖市场之下，技术理论已经崩溃。

但这并不意味着财富将依赖情感而不是市场。

据机构调查显示：2023年股市做空到2800点的大量人，实际上是到了2800点才买入，最高都追到了3100点。

他们宁愿选择3100分之后参赛，也不愿相信2800分不能再低了。

情绪决定财富的分配。

在判断房价时，按理说应该偏向于城市的基本面，即人口、产业、货币等。

从人口来看，天津市人口超过1300万；经济方面，GDP排名第10位左右；基础设施建设居全国第一；教育方面，优质资源比比皆是，在高考方面有着强大的优势……

有了这么好的基础，2017年以来平均房价已经下降了45%。

这就是内心的情感。

你以为是楼市，其实是政策；你以为是政策，其实是经济；你以为是经济，其实是政治；你以为这是政治，但归根结底都是人性。

情绪就像泉水。它们可以被用力按压并弹高。还有很大的反弹空间。

那些曾经说“房价会像洋葱一样便宜”的人，一看到房价上涨，就会立即转向市场。

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