本报（北京）记者李凯旋报道

本轮房地产周期开始后，房产交易正式迎来全面“降准”时刻，即购房门槛降低、首付比例降低、房贷利率下调，交易税也已降低。 11月13日，财政部等三部门发文称，降低房地产交易各项税费。其中，符合条件的住房契税可从此前最高3%降至最低1%；房龄超过2年的非普通住宅也可免征增值税。同时，预征房企土地增值税税率下限降低0.5个百分点。

业内认为，新政有利于降低购房者的置业成本，为改善住房需求提供更大支撑。 58安居客研究院院长张波表示，结合此前个人所得税减免规定，新税收政策实施后，房屋调换税费大幅降低。甚至除了二手房交易的经纪人佣金之外，还可以交易大量的房屋。税费继续接近“零成本”。

新税费政策出台后，几乎所有房产交易成本均创近年新低。

降低契税、增值税释放购买力

11月8日，财政部明确释放相关信号，将推出房地产健康发展税收政策。从时间表来看，这一政策的实施速度快于业界预期。 11月13日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部联合发布促进房地产市场稳定健康发展税收政策公告。文件涉及个人住房交易契税以及取消普通住宅和非普通住宅标准。相关土地增值税及增值税政策调整。

《华夏时报》记者注意到，在住房交易契税政策方面，文件指出，对于购买家庭唯一住房（家庭成员包括购房者、配偶和未成年子女，下同）的个人，面积140平方米及以下的房产，减按1%的税率征收契税，面积140平方米以上的房产，减按1.5%的税率征收契税。

相比之下，目前享受1%税收优惠的面积标准由之前的90平方米大幅提高至140平方米。值得一提的是，此次税率折扣不再区分特定区域内的第一套房和第二套房。个人家庭购买第二套住房面积在140平方米及以下的，也减按1%的税率征收契税。对面积在140平方米以上的第二套住房，减按2%征收契税。北京、上海、广州、深圳四个一线城市可与其他地区一致适用第二套住房契税优惠政策。

新政实施后，购房者购买第二套住房将能享受到最好的契税优惠。比如，此前一线城市第二套住房契税为3%，但现在最低为1%。 “对于一二线城市来说，首套房和改善房的大量需求集中在140平方米以下，契税大幅优惠可以节省购房者的开支。同时，契税与购房贷款不同，购房时需要一次性缴纳“契税费用的减少对于购房者来说更加直接、明显。”张波告诉华夏时报记者。

增值税也在进行调整。文件指出，根据相关规定，在已取消普通、非普通住宅标准的城市，纳税人建造用于销售的普通标准住宅且增值额不超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。

增值税调整方面，北京、上海、广州、深圳取消普通住宅和非普通住宅标准，其他商品房将适用个人销售住房统一增值税税率。全国各地区取消普通住宅和非普通住宅标准。根据税收政策，本市个人购买2年以上（含2年）住房并对外出售的，免征增值税。此外，对购买满2年（含2年）的非普通住房，相应暂停征收增值税。

“新政前，普通住宅两年免征增值税，非普通住宅两年后按差额的5%征收。新政后，非普通住宅两年以上也免征增值税，这将更有利于改善型住房购买者进入市场。”张博分析道。中国指数研究院政策研究部主任陈文静向华夏时报记者举例说明，新政释放的折扣力度有多大。新政前，北京一套两年非普通住宅现价500万元，原值200万元。 ，购买时需要缴纳增值税14.3万元。新政之后，这个成本完全可以省下来。

调整土地增值税缓解房地产企业压力

除了降低购房者的购房成本外，相关部门此次还调整了土地增值税，以进一步减轻房地产企业的发展压力。

11月13日，相关负责人表示，符合我国房地产开发模式，土地增值税实行预征制度。国家税务总局2010年发文明确了各地区预征税率下限。其中，东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。调整后，各地区土地增值税预缴率下限统一降低0.5个百分点。

“上述措施有利于减少房地产企业预收和缴纳的土地增值税，帮助房地产企业降低开发成本，缓解资金压力。开发更多改善项目的房地产企业将有更大的土地空间土地增值税减免政策的放宽，将推动房地产企业加大投资开发改善型项目，建设更多“好房子”，满足居民高品质居住需求， ”中植研究院企业研究总监刘水告诉华夏时报记者。

值得一提的是，在刘水看来，土地增值税政策的调整是普适性的，不区分央企和民企。中国指数研究院监测数据显示，今年前十个月，拿地企业仍以中央国企和地方国企为主，占比超过80%。降低土地增值税，有利于激发民营房地产企业投资热情，有利于民营房地产企业修复自身经营状况。

综上所述，房地产企业的政策支持是全面的。除了降低土地增值税，正在进行的融资“白名单”也在不断扩大。近期，自然资源部也发布相关文件，为各地启动现有闲置土地回收利用提供政策指导和工作依据。在帮助房地产企业缓解资金压力的同时，改善土地供需关系，促进房地产市场稳定。

连连下跌，楼市迎来强劲提振

今年9月底，中央政治局会议为房地产定下了新基调，旨在推动房地产市场止跌企稳。此后，各项房地产政策开始加速实施。

回望本轮房地产周期，政策呈现出“一刀切”、“分步实施”的趋势。再加上此次出台的减税政策，房地产从市场端到供给端、从金融端到财政端、从个人到企业得到了全面支持。

目前，房地产行业的多个方面和交易量都创出近年来的新低。限购方面，除北京、上海、深圳和海南部分地区外，大部分城市已全面取消限购，打通购房通道。随着开闸、下坝，各地首付比例再创新低，首付比例低至15%。

随后，降低房贷利率的政策也随之而来。值得注意的是，期待已久的现有房贷利率下调终于降下来了。 “救市场”的另一面是“救企业”。如上所述，不断拉长的“白名单”和闲置土地的回收正在慢慢减轻房企肩上的担子。

中国指数研究院认为，房地产新政对于购房者和房地产企业来说都将带来实质性的好处，有助于降低购房者的置业成本，缓解房地产企业的资金压力，进一步稳定市场信心。 10月份，房地产经历了“阶段性企稳”，财税政策的陆续落地有望进一步强化市场复苏的步伐。