“成立一个商业委员会怎么这么难？！”

近日，天津市蓟州区××园小区的多位业主向记者反映了成立业主委员会的困难。业主们表示，小区业主经常因为房屋维修、停车等问题与社区物业管理公司发生纠纷。因此，他们希望成立业主委员会，以便更好地与物业管理公司沟通、解决问题。但在成立过程中却遇到了种种阻碍，导致业主委员会一直未能成立。

成立业主委员会有什么难的？记者对此进行了调查采访。

因地商餐馆乱排放污水，导致天津市蓟州区××园社区污水管道被堵塞。物业公司联系餐厅维修管道但被拒绝，因此想动用维修资金。部分业主得知消息后明确表示反对，两方矛盾愈演愈烈。考虑到小区普遍存在乱停车、乱扔垃圾等问题，物业公司对此无能为力，业主们决定成立业主委员会（以下简称业主委员会），但他们并没有这样做。没想到会遇到很多障碍。

记者近日采访发现，上述小区业主面临的困境并非个例。业主委员会代表全体业主行使社区物业管理权利，是社区治理的重要力量。但在实践中，业主委员会的建立和有效运行面临着诸多挑战。据有关数据显示，全国约30%的社区成立了业主委员会。

受访专家认为，业主委员会的成立可能面临业主参与度低、物业公司阻挠等多方面阻力。而且，业主委员会成立后，还面临运作效率低、执行力度不够等问题。建议简化业主委员会成立工作流程，提高效率，加强《物业管理条例》的宣传，提高业主的法律意识和参与率，为业主委员会的成立提供制度保障。

成立业主委员会面临诸多挑战

刘鑫是陕西省西安市某社区业主委员会负责人。她认为，业主委员会在现代城市社区治理中发挥着至关重要的作用，特别是在维护业主权益、提高社区管理水平方面。

“有些小区规模比较大，物业管理公司难免会有疏漏。业主委员会会定期检查物业管理公司的保洁、安全、维修等工作，确保服务达标；监督社区电梯、消防系统、绿化等公共设施的维护和更新，确保社区环境的安全和美观，必要时采取法律措施保护社区的合法权益；业主。”刘欣表示，物业委员会的有效运作可以显着提高社区的管理水平和居民的生活质量。 ，成为推动社区和谐发展的重要力量。

但记者采访多位社区业主发现，成立业主委员会并不容易，或面临业主参与度低、物业公司阻挠等诸多挑战。例如，一些小区的一些业主提出成立业主委员会，但大多数年轻业主选择不投票、不参与。选民人数不足，导致业主委员会的成立困难重重。

“根据法律规定，业主委员会的成立不是强制性的，没有强制参与，很多社区业主参与度较低。很多业主工作繁忙，缺乏相关知识，或者对业主角色认识不够业主委员会的筹建工作缺乏积极性，导致业主委员会的成立存在“冷启动”问题。业主委员会前期要获得足够的动力和支持。”刘鑫说。

社区事务专家舒可欣指出，业主不太愿意参与公共事务。除了对业主委员会职能认识不够之外，还有一部分原因是缺乏直接的盈利动力。

“物业公司的抵制也是一个重要因素，一些物业公司担心业主委员会的成立会影响自己的利益，所以在业主委员会的筹备过程中设置了各种障碍。”舒可欣说。

陕西省西安市一小区业主王泽告诉记者，业主购买房屋时，其所在小区声称周边公共设施齐全，小区周边将建公园。然而，高层建筑的建设从去年开始。业主希望成立业主委员会来保护自己的权益，但物业公司却以购买车位优惠为诱饵，阻止部分业主参与投票。

根据相关规定，成立业主委员会，要求业主的投票比例为占专属面积三分之二以上的业主，且有三分之二以上的业主参与投票。参与投票后，专区业主过半数及参与投票业主过半数同意。简单来说，需要三分之二以上的业主参与投票，半数以上的业主同意有效成立业主委员会。

北京市律师协会土地房地产法专业委员会主任、北京康达律师事务所高级合伙人孟丽娜表示，现行的业主投票权规则还不够合理。业主的投票权通常是根据其专有部分的面积来计算的，该部分记录在房地产登记册中。但建设单位名下的地下车库（停车位）、地下活动场所、商铺等建筑面积可能占太大比例，而这些单位有时不承担物业费。

“根据住房和城乡建设部《业主大会、业主委员会指导规则》，业主拒交物业费或者有其他损害共同权益的行为时，业主大会但在实际操作中，由于建设单位不得参与投票，第一次业主大会很难满足独占面积三分之二的强制性要求。影响业主大会议事规则的通过。”孟丽娜说。

她指出，业主委员会的选举程序也比较复杂。从业主身份的确定、专属部分面积的确认、筹备组业主代表和业主委员会委员候选人的产生到筹备组工作的落实，每一步有一定的程序要求。这些程序的复杂性增加了选举的难度，可能使选举过程变得繁琐，影响财产委员会的设立效率。

业主委员会容易遇到运作困难

经历重重挑战，成立业主委员会后，实际运作中是否顺利？答案是不一定。

记者采访发现，一些社区成立业主委员会后，在实践中仍可能遇到决策效率低、执行力不够等各种问题，导致部分业主委员会沦为空壳。

山东省济南市一社区于2021年成立了业主委员会。业主孙女士告诉记者，业主委员会成立后的第一件事就是赶走物管公司，争取“自治”。仅仅半年时间就很难收取管理费，而且小区经常出现污水横流、垃圾堆积、绿化杂草丛生的情况。今年5月，业主无奈，只好再次找物业管理公司来管理该小区。

有专家指出，由于物业委员会成员大多是兼职，且大多缺乏专业管理经验，在处理社区事务时可能难以快速决策。这种决策效率低下的情况，会导致业主委员会对突发事件或复杂问题反应迟缓，无法及时采取有效措施，从而影响社区管理的及时性和有效性。

同时，业主委员会可能面临执行力不足的问题。在实际运作中，一些业主委员会发现自己的权利受到限制，难以推动决策的落实。

北京西城区一家社区物业委员会于2021年初成立。一位业主委员会成员告诉记者，由于对物业管理公司不满，加上公司服务期限到期，业主委员会试图选择一家通过招标方式找到优质物业管理公司，却遭到多方质疑和反对，如居委会、现任物业管理公司的介入等。由于公司的阻挠等，我们最终不得不停下来。

“业主委员会在社区治理过程中遇到了很多困难和挑战，大家对此感到极其失望，决定在今年3月份集体辞职。”上述业主委员会成员表示。

舒可欣认为，业主委员会也可能遇到业主之间缺乏信任的问题。业主委员会的工作需要建立在业主委员会成员的公平、公正和业主的信任和支持的基础上。一些业主委员会运作不规范，个别委员可能出于私利从事违规行为，引起业主的不满和投诉。如果业主对业主委员会的动机和能力持怀疑态度，就可能不愿意参与业主委员会的活动或支持业主委员会的决定，从而进一步削弱业主委员会的权威和有效性。

简化流程，提供机制保障

记者从重庆某街道办事处工作人员处了解到，不少业主委员会因专业性不够、决策执行能力不强等多种原因，无法准确反映业主意见、维护业主权益。 -制作。目前，政府采取物业管理体制，管委会的策略对物业管理进行监督，强化物业的专业化管理。

在孟丽娜看来，要提高业主委员会的成立效率和运行质量，应简化业主委员会成立的工作流程，提高效率，并通过线上推广的方式解决业主参与度低的问题。投票工具，例如所有者应用程序。同时，要加强《物业管理条例》的宣传，提高业主的法律意识和参与率，为业主委员会提供制度保障，如公布典型案例、建立物业调解机构等。基层政府还应加强指导和监督。

“业主委员会要充分发挥其效能，还有很长的路要走。”舒可欣建议推出“信托物业服务”模式，将信义理念和信托方式运用到社区物业服务中，与物业服务商建立信托关系。这种关系是基于“充分授权、一般约束”的原则，社区的物业费和业主共同部分的经营收入归入社区共同基金。该基金由物业服务商管理，专项用于社区物业服务及业主共同决定的其他事项。物业服务提供者需要按照事先约定履行信托义务，完成服务目标，获得绩效收益。该模式的目的是实现社区社区利益最大化。