今年以来，二手房市场总体好于新房市场。

克而瑞监测的重点城市二手房成交量10月份同比增长24%，新房成交量今年以来首次止跌。

但具体到各类项目占比和二手房交易占比的变化，二手房市场也发生了微妙的变化。

今年1月、6-7月、10月，市场出现三次反弹。二手房同比反弹幅度逐渐回落，大部分城市新房市场表现较好。

二手改善、高端项目成交增速同比大幅下滑，同比增速被刚需项目超越。

与此同时，10月份典型城市二手房交易占比跌至年内最低水平，不少城市二手房交易占比出现下滑。

这意味着，2024年第四季度，一手房最终将收到二手房交易占比的反馈。

2024年以来，12个重点城市二手房交易与新房市场走势趋同。年初以来，普遍经历了三轮交易规模的反弹期。

具体来看，1月份，受2023年初基数较低影响，二手房成交量同比增长50%。随后，在“517新政”降低首付、利率以及地方限购政策放松的带动下，6月二手房成交同比增幅达33%，人气持续升温。 7月份，同比增长34%。第三轮明显反弹是在10月份。受益于“四取消、四减少、两增加”政策组合影响，市场信心提振，二手房交易同比增长24%。对比三个反弹阶段的成交规模变化，10月份二手房增幅显然是最小的。

具体到城市层面，深圳、北京、武汉、合肥四城市10月份二手房交易同比增速较年中有所提高。深圳表现最为抢眼。 10月份，二手房成交量同比增长107%。增速较年中提高了30个百分点，也较历史高位（2021年平均水平）增长了83%。

武汉二手房成交量从年中的3%增长到10月份的47%。 9月底的“汉十规”不仅提振了新房交易，也极大促进了二手房交易。

重庆、南京、苏州等城市二手房增速下滑，利好新房市场的政策对提振二手房市场效果有限。

天津、西安新房市场表现较好。例如，10月份天津全面取消限购、限售、限价，大幅提升高性价比、非竞品新房项目销售率。受去年高基数影响，10月份两市二手房同比增速分别为-2%和5%，均较年中有所回落。与2021年新房交易见顶时相比，2024年10月两市二手房成交量较2021年有所增长，其中西安二手房成交量同比增长1.5%。与2021年相比平均增长90%。

从项目类型看，年初、中期改善型、高端项目成交规模同比大幅增长。到10月份，改善型和高端项目增速大幅回落至22%和20%，较年中分别回落13和19个百分点。 。刚需项目同比增速领跑，整体增速仅较年中回落5个百分点。

由此可见，10月份二手房同比增速放缓很大程度上是受到改善型、高端、豪华项目增速下滑的影响。

从成交总量看，10月份12个重点城市二手房成交总量同比增长14%。在总量一定的前提下，改善型、高端二手房项目成交量增速的“缺位”必然会产生反馈。进军新房市场。

从10月份新房市场走势来看，各城市优质项目均取得了优异的成交表现。例如，深圳和上海的多个项目10月份实现了良好的去化率。

年内三个反弹期，刚需项目成交占比小幅平稳增长。 10月份，新增刚需项目平均成交比例为51%。

对比年中成交占比，北京、深圳、上海、广州等地刚需项目二手房成交数量明显增加。其中，北京、上海、天津等地的刚需项目二手房成交比例已超过60%。

进一步看新房和二手房市场份额，10月份，12个重点城市二手房成交份额占比65%，较9月份下降5个百分点，成交份额降至年内任何月份的最低水平。

从上述项目类型的成交变化来看，二手改善及高端项目的同比增速“回落”正在被新房市场接替。

可见，2024年第四季度，一手房市场将收到二手房交易占比的反馈。

从城市表现来看，2024年10月，大部分城市二手房成交占比下降。

广州、重庆、苏州、天津等典型城市下降超过5个百分点。

又如，10月份重庆新房成交量环比翻倍，分流了大量购房客户，导致二手房成交量价齐跌。

年内杭州、上海、西安等地新房销售相对稳定，二手房交易占比未出现明显波动。

从中央到核心一二线城市，利好政策不断。住建部、财政部等部门也频频发声稳定楼市。上海、北京等一线城市取消了普通住房标准，实行财政部住房交易税收优惠政策。市场信心将进一步修复并对最终成交产生积极影响。

10月份，重点城市一手、二手房出现企稳迹象。接下来，重点城市二手房市场将继续满足刚性需求，而一手房将重拾高品质住房的需求，这意味着置换需求有所改善，高端客户群体有所改善。新房市场回归，在政策推动下，新房交易量将持续增加。