9月底以来的史诗级政策让房地产行业非常兴奋，但现在还不是房企松一口气的时候。

近期，多家房企债务重组出现新变化。一些企业，如融创，需要进行第二次国内债务重组；部分公司，如远洋集团，受重组方案等细节问题影响，遭到债权人反对；可见，无论是正在推进重组的公司，还是已经出台计划的公司，未来的挑战都很多。

“房地产企业债务重组难度较大，一方面受限于房地产市场低迷，企业销售收入减少，现金流紧张，难以满足债务重组的实施。债务重组方案，资产处置也受到一定限制。”中国指数研究院企业研究部主任刘水表示，房地产企业的资金筹集能力以及全球经济环境的不确定性也给债务重组带来挑战。

企业与债权人的“多空博弈”下，陷入险境的房企能否安然“上岸”？

房企海外债务重组“突破”

房企债务违约是本轮房地产调整中不可忽视的问题。公开数据显示，近年来，行业内已有60多家上市房地产企业出现债务违约。不仅信用水平受到影响，融资和销售也大幅下降。有些甚至因报告财务业绩困难和股价低迷而退市。

推进整体债务重组是这些企业“自救”的第一步。 2024年以来，多家房企海外债务重组整体取得进展。奥园、中梁的海外债务重组方案已生效。旭辉、远洋、龙光等海外债务重组方案框架已基本成型，正在寻求更多债权人的批准。 。

但也应该看到，由于行业深度调整，房地产企业推进重组仍面临困难。

以远洋集团为例。近期，这家国有房地产企业陷入了一场漫长的重组“拉锯战”。债权人的反对意见包括：远洋海外债务重组方案对有抵押的股东和债权人给予优惠；采用跨集团传力机制实施重组；大股东不提供更多支持；债务减免比例较高等。

11月15日，远洋集团召开由法律顾问盛德、财务顾问华联主持的境外债权重组电话会议，向债权人澄清近期市场上的误导性消息。

第一财经获悉，中国人寿签署了一系列支持文件，但并未向远洋集团提供资金支持。对此，盛德表示，远洋集团曾与中国人寿签署过支持函、股权购买承诺书、谅解备忘录等文件，但这些文件不具有法律约束力。

据悉，中国人寿与远洋集团签署的支持函原文为：本支持函并不暗示中国人寿任何形式的具有法律约束力的承诺、义务、责任、担保或责任，也不等同于维护合同或股权回购。承诺。

此外，美元债集团还指责远洋集团缺乏重组海外债务的诚意。对此，盛德表示，自启动境外重组以来，远洋始终将债权人的利益放在首位，公平、公正地对待所有债权人。在当前困难的经营环境下，我们对方案进行了多轮完善和优化，为债权人提供了包括几乎全部海外资产和部分境内资产（共计40余项资产）的增信资产包，并新增了担保主体和资产众多。抵押、质押等，都是“该给的都给”。

针对颇受争议的重组分组问题，华联强调，远洋海外债务重组的分组是基于各组债权人的债务结构和清算回收价值，是完全合理、合乎逻辑的。在10月18日的英国听证会上，法官也同意按照现有分组进行投票并推动重组。目前的重组方案要求公司动用一切可用资源，也是为所有海外债权人挽回价值的重组方案。

根据远洋集团此前披露的海外债务重组框架，重组方案包括约40亿美元公开票据和约22亿美元银团债务，其中未偿债务本金为56.36亿美元。

根据法律结构和清算分析结果，远洋集团将范围内的债务分为四组ABCD。 A组包括银团贷款和双边贷款，涉及金额分别为130.4673亿港元和2.4975亿美元； B组为本金总额19.2亿美元的美元票据； C组为本金总额11.98亿美元的永续债； D组为本金金额为6亿美元的永续债。

针对不同群体，该计划将按规定比例分配新增贷款或票据（新债）。对于扣除新增债务后的剩余债务，债权人可以选择发行两年期强制可转换债券（MCB）或1%计息的新增永续债。证券（永续证券）。

不仅是远洋集团，近期市场消息也显示，碧桂园已向部分债权人提交了海外债务重组方案的初步条款。重组计划包括调整后的现金流预测。预测显示，该公司对未来几年现金流的预期低于一些海外债权人今年早些时候的预期。

其他房企海外债务重组也有新进展。 10月28日，旭辉控股集团公告称，截至10月27日，持有约77.88%适用债务的债权人已正式签署或加入《重组支持协议》（RSA），标志着旭辉海外债务重组工作正式启动。 ，已满足进入法庭程序的要求。

“房地产企业债务重组难度较大，一方面受限于房地产市场低迷，企业销售收入减少，现金流紧张，难以满足落实债务重组计划的实施，资产处置也受到一定限制。”刘水告诉第一财经记者，此外，房地产企业的资金大部分存放在底层项目公司，其资金回笼能力受到很大限制。全球经济环境的不确定性，特别是利率变化和汇率波动，也给海外债务重组带来额外挑战。

内债重组或将迎来第二波

除了海外债务重组的拉锯战，房企还面临国内债务压力。

“过去几年，很多房企一直在解决海外债务重组问题，包括减债、债转股等。不过，对于很多房企来说，国内债务的压力也并不大。”小的。”某证券机构研究员何表示，不少房企内债展期后，本金不但没有减少，反而利息压力加大，达到“连利息都付不起”的地步。

近日，最早于2023年完成境内外债务重组的融创启动了第二次境内债务重组计划，包括现金要约收购、赎回股票和/或股票经济收益权、以资产偿还债务以及全额长期债务重组。扩大。选项。

第一种是现金要约收购。融创地产计划以现金方式发起现金回购要约，回购价格为每张债券面值的18%。预计本次回购所用现金总额不超过8亿元。债券承兑本金上限约为44亿元。

二是股票和/或股票经济收益权赎回计划，即向特殊目的信托发行特定数量的股票，并用变现相应股票所获得的等额境内资金偿还债券持有人。计划承兑债券本金约30亿元人民币。

三是资产抵债预案。融创拟将子公司持有的特定资产收益权委托信托公司设立服务信托，并以服务信托份额折价置换债券。该计划接受的债券本金最高限额约为41亿元人民币。 。

四是全面的长期延伸计划。若本次境内债务重组顺利实施，融创将在上述选项完成后以现金支付选择展期计划的债券本金约1%；剩余本金将延长至2034年6月9日。

克而瑞表示，与上一轮内债延期不同，融创本次债务重组的重点是“减债”。此轮谈判可能会比较困难，因为涉及利益让步。例如，现金结算、债转股可以获得现金或上市股票等资产，但折扣很大；以资产清偿债务时，债权人获得信托份额，信托份额很大程度上取决于基础资产的实际情况。

刘水表示，房地产企业债务重组与自身资质有关。公司资产质量和未来现金流预期将影响债权人对重组方案的接受程度；公司债务结构的复杂性，以及项目资产数量多、分布广、可能受到司法程序影响等因素，可能会增加房地产公司债务重组的难度。

即使存在拉锯战和困难，房企内债再次重组仍不可避免。

华泰证券表示，保险地产公司境内债务重组方式较为简单，基本以部分或全部公开市场债券展期为主。随着时间的推移，一些房地产企业可能面临再次延期的压力。除债券外，银行、信托贷款等其他带息负债的逾期问题也亟待解决。预计部分房企可能会参考海外债务重组模式，推出系统性内债债务计划，以缓解中短期流动性压力，构建更加可持续的资本结构。

国泰君安表示，9月24日央行新闻发布会是本轮房地产行业政策的拐点。与以往相比，此次政策步伐更加紧缩，充分体现了止跌企稳的决心。房地产业进入新阶段。预计资产整合重组将成为下一步重点。国内债务重组可能会加速，这也属于风险化解的范畴。

刘水表示，房地产企业要真正走出危机，还需要市场复苏的支撑。 9月底中央的一系列举措有效提振了市场信心。如果各项政策加大力度并迅速落实，预计四季度市场将出现边际改善。房地产企业要抓住“因城施策”窗口期，加快定位好的项目销售，快速回笼资金，增强偿付能力。

（本文来自第一财经）