文/乐居新媒体 严明辉

日前，位于广州南沙横沥岛的深夜宜泽公馆做了一款游戏。

邀请广州、深圳媒体齐聚南沙，共同探讨南沙楼市及资产配置趋势。

此次活动还有一个主要目的，就是推广该项目257㎡的产品。

趁着降准、加息、首付，以及广州南沙全面放宽限购的契机，深叶逸泽公馆似乎即将掀起一波动作。

它等待这样的机会已经很久了。

2020年8月，广州南沙横沥岛板块一片繁荣。深业置地广州公司以40.05亿元竞得横沥岛10号地块，建设2.32万平方米人才住房。

深业置地广州公司是深业控股的直接控股子公司，由深圳控股（00604.HK）间接控制。

至此，深业控股成为首批进入横沥岛拿地的房地产企业之一。这也是该公司在广州的第二个项目。此外，还有金沙洲的江月湾。

但这已经是它2013年建成的项目了。

深业控股对于进军横沥岛非常重视。公司内部认为，这是“落实拓展粤港澳大湾区重点城市优质土地资源战略的重要举措”。

超过40亿的拿地价格确实可见这个项目的重要性。

然而，随后的房地产市场并没有像深业控股预期的那样发展。

由于楼市低迷，企业未能及时调整策略、紧跟市场趋势，深业宜泽公馆仍在努力降低库存。

该项目于2022年4月首次通过认证并入市。广州市住房和城乡建设局数据显示，截至目前（2024年11月22日），深业宜泽公馆认证住宅套数已已售出 205 套，未售出 947 套。

据此数据显示，深业宜泽公馆经过两年多的销售，网上过签率仅为17.8%。低于20%。

深业宜泽公馆地块面积6.63万平方米，建筑面积23.24万平方米，其中可售面积20.17万平方米。规划建筑总数20栋，总户数约1,794户。是横沥岛为数不多的大型开发项目之一。

项目距离18号线横沥站步行约800米，约30分钟即可到达天河仙村，快速通达市区。

事实上，从市场的普遍反应来看，深业一泽福的问题并不更多地出在产品上。其质量和交货标准在南沙市场享有良好的声誉。但由于对市场的误判，其淘汰效果并不理想。

首先，该项目早在2020年8月就已拿地，但此后却被“掩盖”了很长一段时间。据报道，到 2021 年 10 月，施工将开始。售楼部终于在2021年的最后一天开业了，这一去就是一年多了。

当时有传言称，该项目之所以不急于推出，是因为限价。另外，深业控股是深圳国企，不缺钱，可以等。

此后，该项目于2022年4月取得证照并入市。然而，随着2021年下半年行业流动性危机的爆发，楼市迅速降温，深业宜泽公馆就受到了这种下行趋势的打击。

即使稍后开市，深业宜泽公馆也没有注意到市场已经降温，也没有跟随市场进行准确定价。而是将南沙当时的最高价定为3.6万/平方米，并长期以此价格出售。时间。

克而瑞数据显示，深业宜泽公馆开业以来，成交均价维持在3.6万/平方米左右。期间，部分月份成交价已突破3.7万/平方米。即使在2023年楼市最低的时刻，也依然会保持强势。

直到今年4月，该项目才在价格上大开。

据乐居新媒体查阅的克而瑞数据显示，深业宜泽公馆2024年4月成交均价维持在36800元/平方米。 5月份，该项目成交均价下跌逾4000元/平方米至32300元/平方米。此后一直维持在每平方米31000-32000左右的水平。

与同区域的其他地产项目相比，这一动作慢了一个半拍。

对比横沥岛上其他在售楼盘可以发现，深业宜泽公馆的开盘价是最高的之一。 2024年11月的成交均价显示，该项目的成交均价已经处于较高水平。

要知道，目前，不少地区其他楼盘的成交均价已经跌至2字头，有的甚至低至1字头，这让深夜逸泽公馆在成交方面不再具有任何优势。价格。

对于该项目对市场的误判，有分析人士指出，深业控股来自深圳，而在这一轮楼市低迷中，深圳的市场状况比南沙要强。这可能会导致开发商对市场前景持乐观态度，从而产生误解。确定定价偏离南沙市场。

事实上，本轮楼市已由热转冷，南沙是珠三角核心区最早开始降价的地区之一。

值得一提的是，就连深业宜泽公馆自2024年以来也大幅调整价格。但现在楼市预期仍不明朗，市场观望情绪浓厚，很难快速用价格打动购房者削减。

此外，横沥岛产业面临着激烈的竞争。该地区在售楼盘数量无法用十个手指头数出来，其他性价比更高的楼盘也在争夺客户。

乐居新媒体统计显示，目前深业宜泽公馆网上签证通关率为17.8%，为全区最低。供需比达到3.17，意味着项目仍面临较大的去库存压力。

滞销商品的淘汰也在影响项目资金的回笼。深业宜泽公馆当时的地价为新台币40.05亿元，克而瑞数据显示，该项目至今成交金额在新台币10.05亿元左右，地价覆盖率仅为25.09%。销售金额远低于土地付款。

与同区域其他项目相比，深业宜泽公馆地价覆盖率也垫底。

今年上半年，深业宜泽公馆销售面积5927平方米，销售额2.22亿元，仅占深业控股总合同销售额61.8亿元的3.6%。

项目规模大，处置速度慢。深业宜泽公馆的挑战还远未结束。现阶段除了面临周边现有项目的压力外，其挑战还来自新项目进入市场的降维影响。

今年9月，招商蛇口以底价10.18亿元收购了距离该项目不远的横沥岛3号地块。扣除456平方米配套建筑后，成交楼面价仅为1.3万/平方米。作为广州首个“第四代住宅”用地，该地块实用率超过140%。

对于已经上市两年多、售罄率还不到20%的深业一泽福来说，推出新品甚至新标准产品无疑并不是一个更大的挑战。