徐汇区江南新村的居民最近遇到了一件“大事”：小区物业费要涨。居民沉红珍阿姨表示，社区已经完成了咨询工作，但很多邻居和她一样，一开始对物业费上涨有些反感。原因是，虽然小区的公共环境维护得很好，但楼道的清洁却常常做得不好。

“但现在，我同意涨价了。一方面，物业费这么多年没变，另一方面，物业承诺要提高服务水平，楼道确实已经明显干净了。”过去两天。”沉鸿震说道。根据本轮调价方案，江南新村0.8元的物业费接下来将上涨至1.1元。

物业费要不要涨、能涨多少、为什么要涨，涨价后如何保证物业服务质量和效率同步提升，这些不仅是沉阿姨关心的问题，也是居民们关心的问题上海13,000个社区。

11月27日下午，在市委社会工作部“大城市里的小事”第四期“物业管理头脑风暴”建议咨询活动中，来自全市各地的居民、业主、社区代表以及社会治理领域的专家、律师、专业人士、评估机构的代表齐聚一堂，共同探讨小区物业费调整这一大家常讨论的话题。

“拆东墙补西墙”并非长久之计

“我们小区是1984年建的，我在这里住了40年，今年我第三次担任业主委员会主任。但即便如此，我还是不敢把物业费上涨提上日程。”业主大会。”徐汇区龙华街道居民何先生是该小区物业委员会主任。目前他所居住的售后公屋小区物业费为0.8元。物业公司建议将物业费上调0.2元至1元。

但在初步咨询中，居民因对物业服务不满意，并不接受物业费的上涨。车位登记2年却无法使用、垃圾不及时清理、非机动车乱停放、漏水物业不及时修复……居民觉得物业管理首先要提升居民意识的增益。

先有鸡还是先有蛋？价格和质量哪个优先？这是否进入了“死循环”？

漕河泾街道鸿润花园业主委员会主任田先生表示，该小区紧邻万体育中心，是一个商品房小区。四个出入口使得物业管理成本保持在较高水平。然而，社区已经近20年没有调整过物业费了。今年小区物业费成功上涨0.8元。一方面，生活水平提高了，大家对更高品质的物业服务有了真实的需求。另一方面，社区长期依靠公共收入来填补物业费缺口，但法律规定，社区公共收入的51%以上应划为专项维修资金。

当物业费差距随着劳动力成本上升而拉大时，维修基金补贴并非长久之计，物业费上涨成为必然。

但怎样才能让居民有充分的理由同意涨价呢？田先生表示，小区业主委员会算了一笔账，发现如果物业费上涨到一定幅度，小区的公共收入就会转入维修资金池，相当于把收入返还给业主。居民。最终，根据《民法典》规定，宏润花园居民参加物业费涨价业主大会的比例和最终同意的人数比例均有效，小区物业费涨价成功了。

“有些小区的物业费很低，但居民并没有因为公共收入填补物业费的缺口而感到不便，但本质上，居民仍然在用自己的钱‘拆东墙补西墙’。” ’”上海金源方程律师事务所主任金英表示，这种现象在上海并不少见。一些小区的维护资金已经远远低于需要更新的法定标准。一旦社区出现紧急维护需求，就会出现问题。

她还表示，除了居民对物业管理工作的感受外，物业服务的评价标准还应该看物业服务合同的履行情况。 “我在徐家汇街道做调研的时候，一个小区的业主委员会每周都会对物业提出问题，下周就看到竣工情况，未完工的项目会一直持续到竣工为止。”可以作为业主对物业工作评价的依据，类似的模型值得参考。”

田林街万科小区今年上半年住宅物业费上涨2.5元。为了让居民接受涨价，小区“三驾马车”——居委会、物管委、业主委员会做了两件事。一是召开座谈会、咨询会，明确告知居民社区物业费的差距。二是物业公司积极表明立场，专门制作了PPT，用图表清晰直观地呈现了小区涨价后目前的运营状况、管理情况和质量提升计划。这样，居民就可以对社区未来的面貌有一个具体的了解。

“包干制VS薪酬制”各有千秋

安福路168号亿源大厦小区是一个高档商品住宅小区。 2005年出售房产时物业费为10.96元，2015年第一次调价后上涨至11.45元。今年1月，小区物业费再次调整为13.28元。

“房产费每8-10年调整一次，每次都有反对的声音，但最终还是实现了涨价。”社区物业委员会代表表示，高端社区对增值服务要求较高，人员配备较多，部分外籍居民还需要双语服务，而社区的物业费与管理费相差无几。服务式公寓。

每一轮涨价，居民都会问“为什么”。因此，每次提价时，社区物业公司必须透明披露物业费的各项支出，包括人工费、设施维护费等，并同时下达每年的预算。并向业主委员会提交收入和支出报表。同时，物业管理公司还必须出具增收节支计划，以证明物业支出确实没有进一步削减的空间。 “当居民确认小区物业费确实面临收支问题时，自然就会支持物业费上涨。”

怡园社区和宏润花园的处理方式体现了物业费和报酬制社区与包干制社区的几大区别。金英表示，虽然对于住户来说，物业费是缴纳给物业管理公司的，但在物业管理公司内部，报酬制和包干制有着完全不同的会计制度。

在报酬型社区，物业管理公司只赚取服务佣金。其他所有维护费、公共设施费、水费、电费等都需要单独核算，这就要求业主委员会有能力审查企业财务等报表。

实行包干制的小区，保安、保洁、绿化、维护等“四保”人员的人工费以及公共区域的水电费、维护费等均包含在物业费中。 。相当于物业公司是一个装修队，承包了所有的人工和材料费用。

上海市房管局物业管理处相关负责人介绍，上海13000多个住宅小区中，目前93%实行承包制，实行薪酬制的小区约有1000个。根据《上海市住宅物业管理条例》第四十八条规定，调整物业费应当进行物业费评估，但实行委托制的小区不需要进行物业费评估。包干小区物业费考核采用团体标准。根据《上海市住宅物业管理条例》，“四保”服务有相应的服务等级标准。这也是第三方机构在为社区评估物业费时参考的依据。

不过，该负责人也强调，物业费和物业服务标准其实是“两个相互平衡的变量”。一些社区物业费增加了，但服务内容和质量没有变化，因为劳动力成本在上涨；有些小区物业费不变，但服务标准发生了变化，这会让居民​​感觉小区保洁次数减少，维护响应变慢。 ，本质上也与成本上涨有关。

但归根结底，上海的住宅物业服务收费仍以市场调节价为准。各小区物业费均在合同中约定。价格是否调整须经业主大会表决通过后方可生效。 “总之，我们希望居民能够得到品质与价格相匹配的‘满意物业’服务。”