观观网继“共有制转安居”传闻之后，红蓉园嘉御公馆的共有制住房终于落地了。

11月29日，位于宝安的红融源嘉御公馆（嘉御时尚花园）首批联名房源获批预售，共有1729套。

值得一提的是，这也是深圳首个获批预售的共有产权住房项目。

去年8月1日，《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市经济适用租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》、《深圳市规划建设管理办法》等四项政府规定《保障性住房条例》的正式实施，标志着深圳与国家住房保障体系全面对接，由之前以公共租赁住房、人才住房、保障性商品房为主转向以公共租赁为主住房、经济适用住房、共有产权住房。

其中，《深圳市共有产权住房管理办法》规定，项目平均销售价格按照同地区同档次商品住房同期市场参考价的50%确定，比注册价格或最高价格的50%低，所以也被称为“真正的50%折扣”。

因此，嘉御大厦五区共有1729套共有产权房在售，其中68平方米两居室1383套，88平方米三居室346套；单价仅21000元/㎡，首付仅22万元起。总价145万元起，3房总价206万元起。

无论是发布会邀请歌手李克勤、王心凌助阵，还是项目本身的流量，红蓉袁家峪公馆从来不缺乏曝光度。

该项目位于宝安大道与丰唐大道交汇处。是宝安沙井的核心生活区。总占地面积约31万平方米，总建筑面积约248万平方米。由9块地块组成，其中住宅建筑面积约70万平方米。 ㎡，商业、办公、酒店建筑面积约46万㎡，配有63个班的九年制学校一所，其余为公共配套设施。

2023年6月30日刚拿到牌照开盘时，红融袁嘉御公馆一次性推出住宅1401套，当天就售出1190套，售出率高达85%。同年8月25日，再次获得牌照，推出818套。住宅物业方面，推出时的销售率为73%。

然而，今年3月1日，嘉御大厦二区共挂牌出售1067套住宅，销售率降至60%。随后，6月14日追加推出867套，开盘当天仅售出54套，去化率为6%。

一方面是因为品质。比如，项目主打名校光环，但深圳外国语学校宝安学校的初中，在一些“鸡孩子”家长眼里，并不是一流的。另外，项目附带的业务之一是奥特莱斯，很实用。有很多但还不够奢华。

但最主要的原因还是价格因素。二区挂牌价约5.1万/㎡，折后单价约4.62万-5.76万/㎡，总价约364-690万，而周边次新二手房包括华强城市花园、中粮凤凰里、柏霖君瑞等小户型成交均价逐渐回落至42000-50000/㎡。与首期预售相比，嘉寓公馆不再有上行分红。

如果再考虑共有产权住房，洪荣源最大的对手可能还是自己。

嘉御大厦住宅区6块地块中，有3块为经济适用房，总数约4058套，其中商品房数量为7337套。共有产权住房五年后可封闭流转，购买人有权进行后续转让。定价权。

广东省住房政策研究中心首席分析师李宇佳在接受观点新媒体采访时表示，“共享住房和配发型经济适用房本质上是同一类型，价格较低，流通量有限，主要剥离了金融属性。”如果供应量较大，可能会对商品房市场造成一定的扰动。”

经建咨询创始人张宏伟向观点新媒体指出，共享产权住房会分流一些急需的客户。现阶段不适合共享产权物业大量涌入市场。未来供应结构和供应节奏可能会有所调整。

据宝安区住建局此前8月份的复函显示，除本次入市的嘉寓时尚花园外，还有嘉寓未来花园、月章凤凰里等3个项目，共有4,726套，全部为夫妻共有住房，全部位于宝安。

从更宏观的角度来看，深圳住房发展“十四五”规划中提到“十四五”期间建设并融资8万套共有产权住房。 2020年深圳出让的34块住宅和商业用地中，有18块用于建设共有产权住房。 2021年出让的住宅用地要求配备一定比例的经济适用住房（主要是共有产权住房）。

后来共有产权住房并未真正实行，人才住房供应量增加。直到去年8月上述四大文件发布，深圳保障性住房制度才与国家标准接轨，后来又分为租赁型和分配型两大类。 。

李玉佳表示，造成这些变化的根本原因之一可能是深圳过去为了吸引人才而偏向人才。现在可能更加公平、普适，从共同富裕的角度推进住房保障制度。

张宏伟从保障性住房整体角度出发，认为核心原因是市场。 “此前，市场条件不允许大规模开发共有产权房，售房压力会较大。现在有了新的共享住房供应，就应该按照存量住房来对待。”流通期间，深圳市场气氛压力应该较小。”